วิเคราะห์หุ้นรายตัว : AIMIRT - ดีล M&A ได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย
AIMIRT มีแผนจะลงทุน RBF จำนวน 90 ยูนิต (134,338.4 ตร.ม.) จาก PPF ด้วยการแลกหุ้น ไม่เกิน 196.02 ล้านหุ้นใหม่ของ AIMIRT (ซึ่งจะทำให้ทุนจดทะเบียนชำระแล้วเพิ่มขึ้นเป็น 791.5 ล้านหุ้น) และเงินสดไม่เกิน 168.4 ล้านบาท (ใช้สินเชื่อธนาคาร)
หลังธุรกรรมนี้สินทรัพย์และหนี้สินของ PPF จะถูกโอนให้ AIMIRT และ PPF จะออกจากตลาด (delist) ทั้งนี้ AIMIRT จะจัดประชุม AGM วันที่ 27 กันยายน โดย AIMIRT ต้องการเสียงสนับสนุนอย่างน้อย 75% จากผู้มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมเพื่ออนุมัติแผนการเข้าซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว คาดว่าธุรกรรมจะเกิดขึ้นใน 1Q24 หากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการลดค่าธรรมเนียมในการแปลงสภาพ PPF เป็น REIT มีผลบังคับใช้ มิฉะนั้นจะเลื่อนเป็น 3Q/4Q ปีหน้า ถ้าหากกฎหมายดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับภายในเดือน มิถุนายน 2024
Analysis
Swap ratio 0.8731 หุ้นของ AIMIRT และเงินสด 0.75 บาท/หน่วยสำหรับ PPF 1 หน่วย
การกำหนดราคาดังกล่าวอิงจาก NAV ของ PPF และ AIMIRT ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2023 (Fig. 3) โดยอยู่ในช่วง 0.8119-1.1230 หน่วยของ AIMIRT ต่อ 1 หน่วยของ PPF ตามที่ IFA แนะนำ (Fig. 4) โดยอิงจากการประเมินมูลค่าด้วยวิธี NAV และ DCF โดย Discover Management Co.,Ltd. (DM). ซึ่งสะท้อนถึงอัตรากำไร และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดของ PPF และ AIMIRT ที่จะได้รับในอนาคต
เงินปันผลต่อหุ้นจะเพิ่มขึ้น หลังควบรวม
DM คาด DPU ของ AIMIRT ในปี 2024 ที่ 0.9003 บาท (หรือ 0.8989 บาท ในกรณีที่ไม่ได้ประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียม ถ้าหากกฎหมายเกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมยังไม่มีผลบังคับใช้ในตอนที่ทำธุรกรรม) ซึ่งสูงกว่า0.8909 บาท ก่อนทำธุรกรรมซึ่งถือเป็นดีลที่ดีที่สามารถซื้อสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิและได้ DPU สูงขึ้นด้วย
ข้อดีและข้อเสียของดีลนี้
ข้อดีสำหรับผู้ถือหน่วย AIMIRT ได้แก่ (i) กระจายความเสี่ยงและเพิ่มฐานลูกค้า (Fig.9-11) (ii) เพิ่มสัดส่วนสินทรัพย์ใน EEC จาก 10% เป็น 28% ของพอร์ต (iii) เพิ่มสัดส่วนสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิจาก 60% เป็น 67% ซึ่งจะทำให้ AIMIRT เพิ่ม
ความสามารถ และความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงิน (เช่น refinance หนี้ 943 ล้านบาท ซึ่งจะครบกำหนดชำระในปี 2025 ทำให้สามารถลดเงินทุนสำรองเพื่อชำระหนี้ และจ่ายเงินปันผลได้เพิ่มขึ้น) และลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
(iv) สัดส่วน LTV จะลดลงจาก 31.1% ใน 2Q23 เป็น 28% และ (v) มูลค่าตลาดจะเพิ่มขึ้นจาก 6.5 พันล้านบาท เป็น 8.5 พันล้านบาท (เป็นกอง REIT อันดับที่ 12 ของไทย) และสภาพคล่องการซื้อขายจะสูงขึ้น ส่วนข้อเสียได้แก่ (i) สัดส่วนการถือหุ้น
ของนักลงทุนจะลดลง (ii) สัดส่วนของสินทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเฉพาะ (ถังเก็บสารเคมีและ ห้องเย็น) จะลดลงจาก 48% เป็น 40% (iii) ความเสี่ยงจากสินทรัพย์ของ PPF อาจสร้างรายได้น้อยกว่าที่คาด และ (iv) ผู้ถือหน่วยของ PPF อาจจะขายหุ้น AIMIRT หลังการแปลงหุ้นเนื่องจากสภาพคล่องในการซื้อขายหุ้นสูงขึ้น
Action/ Recommendation
แนะนำให้ลงมติอนุมัติ เพื่อเงินปันผลที่เพิ่มขึ้น
DM ประมาณการของ DPU สำหรับงวด 1 มกราคม-31 ธันวาคม 2024 ที่ 0.9003 บาท/0.8989 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 8.57%/8.56% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริง (real yield) น่าสนใจที่ 7.33%/7.32% (Fig. 1-2) ซึ่งสูงกว่าก่อนการควบรวมที่ 7.0%
