วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ AP พรีเซล 2Q67 ฟื้นตัวแรง
พรีเซลใน 2Q67 พุ่งขึ้นแรง 49% QoQ และ 14% YoY อยู่ที่ 1.44 หมื่นลบ. นับจากพรีเซลทั้งหมด แยกเป็นพรีเซลโครงการแนวราบอยู่ที่ 8.4 พันลบ. (+24% QoQ แต่ -2% YoY)
ส่วนพรีเซลโครงการคอนโด ฯ เพิ่มแบบก้าวกระโดดขึ้นอยู่ที่ 6 พันลบ. (+108% QoQ และ +50% YoY)
การที่พรีเซลสูงน่าประทับใจเป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่ ๆ จำนวนมากโดยมีมูลค่ารวมสูงราว 2.55 หมื่นลบ. ทั้งนี้ เราพบว่าราว 55% ของพรีเซลใน 2Q67 ได้แรงหนุนจากยอดขายของโครงการใหม่ ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาจากโครงการคอนโด ฯ 3 ทำเลทอง ได้แก่ โครงการ Life เจริญนคร-สาทร มูลค่าโครงการ 2.5 พันล้านบา (ขายได้แล้ว 40%), โครงการ Aspire ห้วยขวาง มูลค่าโครงการ 4.8 พันลบ. (ขายได้แล้ว 62%) และ โครงการ Aspire อรุณ พรีเว่ มูลค่าโครงการ 500 ลบ. (ขายได้แล้ว 30%)
พรีเซลใน 1H67 อยู่ที่ 2.4 หมื่นลบ. (+2% YoY) คิดเป็น 47% จาก guidance เต็มปีนี้ของ AP
เมื่อพิจารณาจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เราศึกษาอยู่ทั้งหมด จะพบว่า AP ยังคงเป็นผู้นำอันดับหนึ่งและ
มีพรีเซลสูงสุด YTD ถึงแม้ว่าสภาพแวดล้อมการดำเนินงานไม่เอื้ออำนวย AP ยังคงสามารถจับตลาดอุป
สงค์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนได้ดี ซึ่งแข็งแกร่งกว่าคู่แข่งเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่น ๆ จากอุปสงค์
ที่อยู่อาศัยทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ แต่ทว่า พรีเซลโครงการแนวราบหดตัวลง 10% YoY อยู่ที่
1.5 หมื่นลบ. สวนทางกับพรีเซลโครงการคอนโด ฯ พุ่งขึ้น 30% อยู่สูงเกือบ 9 พันลบ. (40% หรือมูลค่า
3.6 พันลบ.มาจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติต่าง ๆ)
คาดโมเมนตัมของกำไรดีในไตรมาสที่กำลังจะถึง
เราคาดกำไรใน 2Q67 ฟื้นตัว QoQ จากฐาน 1Q67 ต่ำ จะเป็นเพราะ i) การรับรู้รายได้จาก backlog ก้อนใหญ่ของโครงการแนวราบมูลค่ารวมราว 1.3 หมื่นลบ. และ ii) โครงการคอนโด ฯ สร้างเสร็จ 2 ทำเล ที่โครงการ Aspire รัชโยธิน มูลค่าโครงการ 1.5 พันลบ. (ขายได้แล้ว 97%) และ โครงการ Life พหลฯ - ลาดพร้าว มูลค่า 3.5 พันลบ. (ขายได้แล้ว 60%) ส่วนใน 3Q67 เรามองว่า ปัจจัยหลัก ๆ ที่ขับเคลื่อนพรีเซลและรายได้จะมาจากการเปิดโครงการใหม่ ๆ มูลค่ารวมราว 1.7 หมื่นลบ. และมีโครงการคอนโดฯ Life พระราม 4-อโศก (ขายได้แล้ว 50%) สร้างเสร็จพร้อมขายมูลค่าโครงการ 6.5 พันลบ.
Valuation & Action
ท่ามกลางแนวโน้มมหภาคชะลอตัว ราคาหุ้น AP ดิ่งลงที่ 8.25 บาท ทำให้เกิดอัพไซด์จากราคาเป้าหมาย
ปี 2567 ของเราที่ 11.10 บาทอยู่ราว 35% อิงจาก PE ปี 2567F ที่ 6x (ค่าเฉลี่ยระยะยาว) ดังนั้น เราจึงปรับ
เพิ่มคำแนะนำขึ้นเป็น “ซื้อ” จากถือ ในขณะที่ ปัจจุบัน valuation ของ AP น่าสนใจ โดยเทรด PE ต่ำอยู่
ราว 4.5x ซึ่งต่ำกว่าระดับ -1S.D พร้อมด้วยมี dividend yield สูงเกือบ 8%
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้น
ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน รวมทั้ง การขึ้นอัตราค่าแรงงานขั้นต่ำ
