วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.เคจีไอฯ Property Sector AP มีพรีเซลสูงสุดใน 2Q67 และ 1H67
พรีเซลรวม 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ อยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท (-5% YoY แต่ +11% QoQ) คิดเป็น 43% จาก guidance เต็มปีนี้ของบริษัท แบ่งเป็นพรีเซลของโครงการแนวราบเติบโตเล็กน้อยราว 7% QoQ
ส่วนพรีเซลโครงการคอนโด ฯ เพิ่มขึ้น 17% QoQ ขณะที่ พรีเซลรวมของ 6 รายแรกของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ฟื้นตัว QoQ ตามการเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น, การจัดกิจกรรมและส่งเสริมทางการตลาดมากขึ้นรวมทั้งมี บิ๊กล๊อตจากยอดขายโครงการคอนโด ฯ ด้วย ทั้งนี้ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* มีพรีเซลสูงเป็นอันดับหนึ่งในกลุ่ม ฯ อยู่ที่ 1.44 หมื่นล้านบาท (+49% YoY) ใน 2Q67 และอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท (+2% YoY) ใน 1H67 (Figure 2-4)
พรีเซลของบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ เพื่อกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนยังเติบโตใน 1H67
แม้ว่า พรีเซลรวมใน 1H67 ลดลง 7% YoY อยู่ที่ 1.23 แสนล้านบาท แต่พรีเซลของ AP, Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* สามารถเติบโตใน 1H67 ตามอุปสงค์ที่อยู่อาศัยของลูกค้าระดับกลางถึงบนที่ยังแข็งแรงจากชนชั้นกลางภายในประเทศและผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราสังเกตเห็นว่าพรีเซลของโครงการคอนโด ฯ ราว 40-50% ของ AP และ SIRI เป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ สวนทางกับ พรีเซลของ LPN Dev (LPN.BK/LPN TB), Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างยังซบเซา เนื่องจากอำนาจซื้อชะลอตัวและประสบภาวะหนี้ภาคครัวเรือนสูง ส่วนบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ แม้กระทั่งมีกลุ่มผู้ซื้อระดับบนอย่าง SC Asset (SC.BK/SC TB) และ LH ก็อ่อนแอลงเพราะอุปทานที่อยู่อาศัยระดับบนเพิ่มขึ้นมากแต่อุปสงค์ค่อนข้างอิ่มตัว
มาตรการใหม่ ๆ เพิ่มเติมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อบ้านชาวต่างชาติกำลังอยู่ในขั้นตอนของการศึกษา
โปรแกรมกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ล่าสุดที่รวมถึงการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ ลงจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (คร่าว ๆ ราว 70-80% ของตลาดรวม) ยังไม่สามารถกระตุ้นอุปสงค์ได้ ดังนั้น รัฐบาลจึงพยายามผลักดันแนวคิดเงื่อนไขเพิ่มโควต้าการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโด ฯ ของชาวต่างชาติขึ้นเป็น 75% ของหน่วยคอนโด ฯ ทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ (จากเดิม 49%) และการขยายสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 99 ปี (จากเดิม 30+30 ปี) ประเด็นดังกล่าวนี้มีความอ่อนไหว (sensitive) สูงและเกิดเป็นประเด็นถกเถียงในสาธารณะ ดังนั้นกฏระเบียบและข้อบังคับที่เกี่ยวกับผู้ซื้อชาวต่างชาติยังจำเป็นต้องทำการศึกษาอย่างละเอียดเพิ่มเติมอีกก่อนได้รับการแก้ไข ทั้งนี้ ตลาดอสังหา ฯ กำลังรอคอยอย่างสินหวังว่าธปท. (Bank of Thailand) จะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและอนุญาตการผ่อนปรนกฎ LTV อีกรอบ
Valuation & Action
เป็นเพราะพรีเซลชะลอตัวใน 1H67 เราได้ปรับลดประมาณการกำไรของเราลงสำหรับ QH, PSH และ LH ในขณะที่ เราอยู่ระหว่างการทบทวนประมาณการในหุ้น ORI และ SPALI แต่อย่างไรก็ดี กำไรรวมของกลุ่มในปี 2567F ลดลงราว 11.5% YoY เทียบกับลดลง 14.5% ในปี 2566 ทั้งนี้ หุ้นในกลุ่มอสังหา ฯที่เราศึกษาอยู่ เราแนะนำซื้อหุ้น AP ซึ่งเทรดด้วย valuation ที่น่าสนใจพร้อมกับพรีเซลโดดเด่นช่วง YTD ส่วน LH, QH และ PSH เราแนะนำเพียงถือ เพราะให้ dividend yield ค่อนข้างสูง สำหรับ ORI, LPN และ SPALI เราแนะนำให้ขาย เพราะมองว่ากำไรอาจมี downside เพิ่มเติม
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นภายหลังจากการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการก่อน และหลังการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดท่ามกลางหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน, การเร่งตัวขึ้นของ NPL และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
