วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี AIMIRT - Valuation น่าสนใจและมีอัพไซด์

นอกจากนี้ กอง REIT ยังมีโอกาสลงทุนเพิ่มเติมโดยการใช้เงินกู้ ซึ่ง DPU จะเพิ่มขึ้น การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราพบว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง 1% จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 0.02 บาท ณ ราคาปิดล่าสุด Valuation น่าสนใจที่ 0.9x P/NAV และให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริง 6.5%

คาด DPU จะคงที่ในระดับ 0.21-0.22 บาท ใน 3Q24F

อิงจากสมมติฐานอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ที่ระดับ 92% และมีสัญญาเช่า Leasehold ที่ใกล้จะครบสัญญาราว 5.8% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ซึ่งคาดว่าสัญญาส่วนใหญ่จะมีการต่ออายุสัญญาเช่า การชำระคืนเงินกู้เพียง 8 ล้านบาท (0.2%) ใน 2H24 และมีเงินสดสำรองมากกว่า 100 ล้านบาท กอง REIT ประกาศ DPU 0.43 บาทใน 1H24 และเราคาดว่า DPU ทั้งปี 0.86 บาท

คาด DPU ปีหน้าจะเติบโต

กอง REIT กำลังเจรจากับลูกค้าหลายรายสำหรับคลังสินค้าที่ TIP8, TIP5 และ MS รวมถึง ถังเคมีภัณฑ์ที่ Siam Chemical ซึ่งคาดจะปิดดีล TIP5 และถังเคมีภัณฑ์ภายใน 4Q24 และ MS อาจจะเป็นปีหน้า โดยกอง REIT สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้สูงสุดถึง 4.5%

มีโอกาสลงทุนเพิ่มเติม และเงินปันผลจะเพิ่มขึ้น

ตั้งแต่ควบรวมกับ PPF อัตราส่วน LTV ลดลงเป็น 27.2% จาก 31.3% ใน 1Q24 ประกอบกับพอร์ตสินทรัพย์ใหญ่ขึ้น ทำให้สามารถกู้ยืมเพิ่มได้อีกราว 1.5 พันล้านบาท จึงสามารถลงทุนเพิ่มเติมโดยใช้เงินกู้ทั้งหมดได้ ซึ่งจะทำให้ DPU สูงขึ้น นอกจากนี้ยังมีแผนรีไฟแนนซ์เงินกู้จำนวน 916 ล้านบาท (24.7% ของเงินกู้ทั้งหมด) ในปีหน้า ดังนั้นจะมีเงินสดเพิ่มขึ้นสำหรับจ่ายเงินปันผล

ได้ประโยชน์ปานกลาง หากอัตราดอกเบี้ยลดลง

AIMIRT มีเงินกู้ทั้งหมด 3.7 พันล้านบาท โดยครึ่งหนึ่งมีอัตราดอกเบี้ยคงที่และส่วนที่เหลือมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเราแนะนำว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง 1% จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 0.02 บาท

 

เงินปันผลที่แท้จริงและ P/NAV น่าสนใจ

ณ ราคาปิดล่าสุดและ DPU ใน 1H24 คำนวณเป็นเต็มปี AIMIRT ให้ผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้นที่ระดับ 7.8% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่แท้จริงน่าสนใจที่ 6.5% Valuation ปัจจุบัน 0.9x P/NAV กอง REIT มีโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอที่ดี ประกอบด้วยสินทรัพย์ Freehold 68% และอีก 32% เป็นสิทธิการเช่ามีอายุสัญญาคงเหลือเฉลี่ย 25.8 ปี