วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector - พรีเซล 3Q67 และ 9M67 ยังคงซึมๆ
ยอดพรีเซลรวมของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ 10 รายแรกอยู่ที่ 6.2 หมื่นล้านบาท (-7% YoY และ -3% QoQ) คิดเป็น 65% จาก guidance เต็มปีของบริษัท โดยที่ พรีเซลของโครงการแนวราบและโครงการคอนโด ฯ ชะลอตัวเป็นเลขหลักเดียวทั้ง YoY และ QoQ อยู่ที่ 3.5 หมื่นล้านบาทและ 2.8 หมื่นล้านบาทตามลำดับ
ส่วนพรีเซล 9M67 ลดลง 7% ที่ 1.85 แสนล้านบาทหรือคิดเป็นประมาณ 65% จาก guidance เต็มปีของบริษัท อย่างไรก็ดี AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ยังครองอันดับ 1 ด้วยพรีเซลใน 3Q67 ที่1.34 หมื่นล้านบาท (+15% YoY) และ 3.75 หมื่นล้านบาท (+6% YoY) ใน 9M67 (Figures 2-4)
พรีเซลจากผู้ซื้อกลุ่มระดับกลางถึงล่างของผู้พัฒนาอสังหาฯ มีปัญหาแต่กลุ่มกลางถึงบนยังไปได้
พรีเซลรวมจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน อย่าง AP, Sansiri(SIRI.BK/SIRI TB), Quality Houses (QH.BK/QH TB), Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, SC Asset (SC.BK/SC TB) และ Ananda (ANAN.BK/ANAN TB) เพิ่มขึ้น 2% อยู่ที่ 1.20 แสนล้านบาท เนื่องจากอุปสงค์แข็งแกร่งจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนประกอบไปด้วยผู้ซื้อระดับกลางในประเทศและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะที่ SIRI มีพรีเซลเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่มที่ 19% YoY ตามด้วย AP ที่เติบโต 6% สวนทางกับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เน้นลูกค้ากลุ่มกลางถึงล่างมีพรีเซลย่ำแย่โดยลดลง 21% YoY ผลจากความสามารถในการซื้อที่ลดลง หนี้ครัวเรือนสูง และมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด โดยที่ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) มีพรีเซลลดลงมากที่สุดที่ 27% ตามด้วย Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ที่ลดลง 22%
แนวโน้มใน 2H67F
โดยปกติไตรมาส 4 ของปีจะเป็นช่วงที่มียอดขายสูงที่สุด เราจึงคาดว่าพรีเซลโดยรวมจะฟื้นตัว QoQ แต่ยังคงต่ำลง YoY ส่วนทั้งปี เราคาดพรีเซลอาจลดลงราว +/-10% YoY โดยในแง่ของกำไร เราคาดกำไรรวม 3Q67 และ 4Q67 ฟื้นตัว QoQ แต่ยังคงต่ำลง YoY (Figure 5) ขณะที่ ทั้งปี 2567 เราคาดกำไรรวมของกลุ่มลดลง 20% แต่จะฟื้นตัวขึ้น 8% ในปี 2568F
Valuation & Action
เราให้น้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ “เท่ากับตลาด ฯ” (Neutral) เพราะเราเห็นสัญญาณบวกบางอย่างในระยะกลาง เช่น i) ธนาคารอาจผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเมื่อ NPLs เพิ่มสูงสุดก่อนสิ้นปี 2567 และหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ปรับตัวดีขึ้นจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ii) อัตราดอกเบี้ยทยอยลดลง 100bps ในปี 2568 และ iii) ความเป็นไปได้ในการขยายเวลามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ที่รวมถึง การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ ลงจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต (คร่าว ๆ ราว 70-80% ของตลาดรวม) หลังจากที่ราคาหุ้นปรับตัวขึ้นล่าสุด ปัจจุบันนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ส่วนใหญ่ที่เราศึกษาอยู่ซื้อขายที่หรือสูงกว่าราคาเป้าหมายของเราซึ่งคำนวณบนสมมติฐานที่ discounted PE (-0.5SD) บน EPS กลางปี 2568 ทั้งนี้ เราได้วิเคราะห์ความอ่อนไหวของราคาเป้าหมายโดยเราใช้ PE เชิงรุกมากขึ้น (รูปที่ 7) อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าราคาปิดล่าสุดจะมี upside เหลือจากราคาเป้าหมายของเราค่อนข้างจำกัด
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาค อสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบบ้าง ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน,การเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
