วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี LH คาด 3Q24F Presale ยังลดลง y-y

ทั้งนี้ 9M24F presale คาดที่ 14.8 พันลบ. (+3% y-y) คิดเป็น 48% ของเป้าปี 2024F ที่ 31.0 พันลบ. โดย KSS คาด presale ปี 2024F ที่เพียง 19.0-2020 พันลบ. ซึ่งต่ำกว่าปีก่อน (ที่ 23.0 พันลบ.) แนวโน้ม 3Q24F Norm. profit น่าจะต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และทำให้ประมาณการ Norm. profit 2024F ของทั้งเราและ consensus ปรับลงได้อีก ซึ่งเป็น downside ต่อราคาหุ้น ถึงแม้เราคง TP25F ที่ 6.5 บาท (แต่มีแนวโน้มปรับลง) แต่ปรับลดคำแนะนำลงเป็น Neutral มองราคาหุ้นยัง overhang ทั้งจาก 4Q24F-1H25F outlook ไม่ดี และแผนปรับกลยุทธ์ของ LH ยังไม่ชัดเจน แนะนำ “wait and see” จนกว่าสถานการณ์ presale เริ่มกลับมาดีค่อยกลับมาพิจารณาอีกครั้ง

คาด 3Q24F presale ที่ 4.9 พันลบ. (-12% y-y, +14% q-q)

- มุมมอง negative ต่อ 3Q24F presale ที่คาดที่ 4.9 พันลบ. (-12% y-y, +14% q-q) ถึงแม้โต q-q แต่มาจาก condo ที่เปิด phase ใหม่ของโครงการ Wan Vayla Na Chaopraya ในขณะที่กลุ่ม low-rise ยังลดลงมาก y-y, q-q เป็นสิ่งที่น่ากังวล ภาพรวมสัดส่วน 3Q24F presale แบ่งเป็น low-rise : condo ที่ 65% : 35%

- 3Q24F low-rise presale คาดที่ 3.2 พันลบ. (-41% y-y, -16% q-q) ยังลดลงมาก y-y, q-q ถึงแม้เปิดโครงการใหม่มูลค่ารวม 7.9 พันลบ. แต่ทำ average take-up rateไปราว 7% (ราว 550 ลบ.) ในขณะที่การระบาย stock โครงการเดิมแย่ลงมาก อาจเพราะปัญหาเรื่องตัวสินค้า, ปัญหาเรื่อง promotion

 

- 3Q24F condo presale คาดที่ 1.7 พันลบ. (+824% y-y, +268% q-q) โดยโตสูง y-y มาจากการเปิด phase ใหม่ของ Wan Vayla Na Chaopraya (มูลค่าโครงการ 15.0 พันลบ.) โดยทำยอดไปราว 1.3 พันลบ. ไตรมาสนี้ โดยปัจจุบันโครงการนี้มี take-uprate ที่ 50% ทั้งนี้ หากไม่รวมโครงการนี้การระบาย stock ที่ 300-400 ลบ./ ไตรมาสเป็นระดับปกติ

- 3Q24 เปิดโครงการใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 7.9 พันลบ. เป็น low-rise ทั้งหมด ทั้งนี้ average take-up rate อยู่ที่ 7% (ราว 550 ลบ.)

- 9M24F presale คาดที่ 14.8 พันลบ. (+3% y-y) คิดเป็น 48% ของเป้าปี 2024F ที่ 31.0 พันลบ. (+35% y-y) โดย KSS คาด presale ปี 2024F ที่เพียง 19.0-20.0 พันลบ. ซึ่งต่ำกว่าปีก่อน (ที่ 23.0 พันลบ.) ทั้งนี้แผนเปิดโครงการใหม่ในช่วง 4Q24F ราว 12.3 พันลบ. อาจช่วยด้าน presale ได้บ้าง แต่กลยุทธ์ของ LH เน้นไปที่การระบาย stock โครงการเดิมมากกว่า

- แนวโน้มกำไรปกติ 3Q24F เบื้องต้นน่าจะอยู่ที่ราว 800-900 ลบ. ลดลง y-y, q-q และต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ตาม 3Q24 presale ในกลุ่ม low-rise ที่ต่ำกว่าปกติมาก รวมถึงไม่มี backlog condo รอโอน จึงกดดันการโอนให้ต่ำกว่าปกติ รวมถึง % GPM ต่ำกว่าปกติจาก fixed cost

- ประมาณการกำไรปกติ 2024F มี downside ได้อีกราว 15-20% (จากปัจจุบันที่ 5.2 พันลบ.) ในขณะที่ตัวช่วยสำคัญอยู่ที่ extra gain จากการขาย Terminal 21 Pattaya เข้ากอง REITs ที่น่าจะรับรู้ extra gain เข้ามาใน 4Q24F

ความเห็นและคำแนะนำ

- เราคาด story ใน 4Q24F-1H25F ยังไม่ดี จาก i) ยังไม่เห็นแผนกลยุทธ์ที่ต่างจากเดิม ทำให้โอกาสที่ presal, transfer และกำไรสุทธิ ใน 2-3 ไตรมาส ยังไม่ดี ii) แผนธุรกิจปี 2025F คาดชะลอเปิดโครงการใหม่ และให้ความสำคัญกับการระบาย stock โครงการเดิม ที่เสร็จรอโอน มูลค่า > 15.0 พันลบ. ซึ่งเป็นระดับที่น่ากังวล โดยกลยุทธ์เรื่อง price promotion มีโอกาสนำมาใช้

 

- ประมาณการ Norm. profit 2024-25F ของทั้ง KSS และ consensus น่าจะปรับลดลงได้อีก และมีโอกาสต่ำกว่าปี 2023

- คง TP25F ที่ 6.50 บาท/หุ้น ปรับลดคำแนะนำ ลงเป็น Neutral มองราคาหุ้นระยะสั้น-กลางยังไม่มี new catalyst สนับสนุน โดยปัญหาด้าน product design ที่อาจไม่ตอบโจทย์ลูกค้าในปัจจุบัน และแรงกดดันจาก cancellation rate ที่เร่งตัวขึ้น อาจต้องใช้เวลาอีกสักระยะในการแก้ไขปัญหา เราจึงแนะนำ “wait and see” โดยหากสถานการณ์ presale เริ่มกลับมาดีค่อยมองเป็นจังหวะสะสมอีกครั้ง