วิเคราะห์หุ้นรายตัว : บล.กรุงศรี CPAXT การลงทุน Axtra Growth Plus
เมื่อวันที่ 13 ธันวาคม CPAXT ลงทุน 8 พันล้านบาทเพื่อซื้อหุ้น 95% ใน Axtra Growth Plus ซึ่งถือหุ้น 100% ใน Happitat at the Forestias (The Happitat) เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในเขตบางนา กรุงเทพฯ
The Happitat เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ตั้งอยู่ในโครงการ Forestias ซึ่งเป็นอาคารพักอาศัยระดับไฮเอนด์ โครงการประกอบด้วยอาคารห้างสรรพสินค้า 3 หลัง (43,000 ตร.ม.) และอาคารสำนักงาน 10 ชั้น (24,000 ตร.ม.) โครงการนี้จะได้รับการลงทุนด้วยหนี้เกือบทั้งหมด ซึ่งจะเสร็จใน 1Q26 และจะทำให้ EBITDA เป็นบวกในปี 2026 EBIT เป็นบวกในปี 2027 และจะไม่สามารถทำกำไรในระดับรายได้สุทธิได้จนกว่าจะถึงปี 2029 เรารู้สึกว่าการลงทุนอาจกดดันกำไรในปี 2025 เนื่องจากจะต้องเสียดอกเบี้ย (อัตราดอกเบี้ย 3.8%, ดอกเบี้ยจ่าย 304 ล้านบาท) ในขณะที่โครงการจะไม่เปิดดำเนินการจนถึงปี 2026 สุทธิจากภาษี อาจส่งผลให้กำไรหลักปี FY25F ของเราลดลง 2.2%
เป็นการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับ CP Group
โครงการนี้จะเป็นที่ตั้งของซูเปอร์มาร์เก็ตโลตัสรูปแบบใหม่ระดับไฮเอนด์ (5,000 ตร.ม.) MQDC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการ Forestias ถือหุ้นอีก 5% ของ Axtra Growth Plus MQDC เป็นบริษัทในเครือกลุ่ม CP ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ CPALL ซึ่งถือหุ้น CPAXT ร้อยละ 59.9 จากการที่ CPAXT ให้ความสำคัญกับการเพิ่มรายได้ค่าเช่า เราจึงเชื่อว่าอาจมีความร่วมมือกับ MQDC มากขึ้นในอนาคต
มุ่งเน้นการเพิ่มรายได้ค่าเช่า
เนื่องจากไฮเปอร์มาร์เก็ตและซูเปอร์มาร์เก็ตของ CPAXT แพร่หลายในประเทศไทยอยู่แล้ว ฝ่ายบริหารจึงมุ่งเน้นไปที่รายได้ค่าเช่ามากขึ้น ทั้งจากร้านค้าที่มีอยู่และโครงการใหม่ (ร่วมกับ MQDC และพันธมิตรอื่นๆ) แม้ว่าเราเชื่อว่า D/E สุทธิที่มีอยู่ที่ 0.3 เท่า ณ สิ้น 9M24 น่าจะสามารถรองรับโครงการนี้และโครงการในอนาคตได้ แต่เราคิดว่า CPAXT อาจจำเป็นต้องขาดทุนบางส่วนซึ่งอาจกดดันกำไรของบริษัทก่อนที่โครงการเหล่านี้จะทำกำไรได้
การเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสและความเสี่ยง
เราคงคำแนะนำ “เป็นกลาง” TP 33 บาท เราชอบธุรกิจค้าปลีกที่ฟื้นตัวได้ดีของ CPAXT ที่เติบโตไปพร้อมกับกระแสการบริโภคของไทย แต่คิดว่าการประเมินมูลค่าที่สูงที่ 31.7 เท่านั้นอยู่ในราคาแล้ว
