วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector ผลประกอบการ 4Q67 อ่อนแอและ 1Q68F ยังไม่น่าฟื้นตัว

อย่างไรก็ดี หากตัดกำไรของการขายเงินลงทุนที่ 1.6 พันล้านบาทจากการขายศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยาของ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ออกแล้ว กำไรจากธุรกิจหลักรวมจะแย่ลงมาก 25% QoQ เหลือเพียง 4.1 พันล้านบาท ขณะที่ รายได้รวม 4Q67 ลดลงราว 5-6% YoY และ QoQ แต่ gross margins ลดลงเพียง 1-2ppts ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้น รวมทั้งรายการขาดทุนพิเศษบางส่วนกดดันกำไรสุทธิ ทั้งนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ มีกลุ่มลูกค้าระดับล่าง 3 ราย ได้แก่ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB), LPN Development (LPN.BK/LPN TB) และ Origin Property (ORI.BK/OR TB) แสดงผลขาดทุน 4Q67 รวมกันอยู่ที่ 678 ล้านบาท สวนทางกับ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ที่รายงานผลประกอบการดีที่สุด โดยกำไรดีกว่าคาดอยู่เกือบ 2 พันล้านบาท (ทรงตัว YoY และ QoQ) ส่วนกำไรรวมทั้งปี 2567 ของกลุ่มอสังหา ฯ แย่ลง 25% YoY สู่ระดับต่ำสุดในรอบกว่าสิบปีอยู่ที่ 2.05 หมื่นล้านบาทใกล้เคียงเราคาด นอกจากนี้ เราสังเกตว่าแม้ net debt to equity จะดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 0.8x แต่ net debt to EBITDA แย่ลงอยู่ที่ 10.2x ณ สิ้นปี 2567 จาก 8x ณ สิ้นปี 2566 ซึ่งเป็นนัยว่าความแข็งแกร่งของงบดุลลดลง

1Q68F ยังคงชะลอตัว

ตามแผนธุรกิจปี 2568 ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ลำดับต้น ๆ เปิดเผยว่าการเปิดโครงการใหม่รวมกันอาจลดลงเป็นอัตราเลขหลักเดียว แต่พรีเซล (ยอดจอง) โดยรวมกันยังสามารถเพิ่มขึ้น 10-12% YoY จากการเปิดโครงการคอนโด ฯ ใหม่ ๆ มากขึ้นและยอดขายบ้านค้างสต๊อกยังมีมูลค่าสูงกว่า 3 แสนล้านบาท ทั้งนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจบริษัทผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังไม่เห็นการฟื้นตัวของยอดขาย ขณะที่อัตราการปฏิเสธและการยกเลิก(rejection and cancellation rate) เฉลี่ยยังคงสูงกว่า 40% แต่อย่างไรก็ดี ผู้นำตลาดพรีเซลอย่าง AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* มีพรีเซลดีอยู่ตั้งแต่ 1Q68 ถึงปัจจุบัน

ประมาณ 8 พันล้านบาทต่อราย เมื่อเทียบกับเกือบ 1 หมื่นล้านบาทแต่ละรายใน 1Q67

เฝ้ารอมาตรการสนับสนุนต่าง ๆ จากภาครัฐ

บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ และสมาคมอสังหา ฯ คาดหวังว่ารัฐบาลจะออกมาตรการต่าง ๆ มาสนับสนุนเร็วๆ นี้ ซึ่งรวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% ไปจนถึงสิ้นปี 2568 แต่ก็ยังคงต้องรอดูว่ามาตรการอื่นๆ จะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ขณะที่ เรามองว่าสถานการณ์ที่ดีสุดคือ มาตราการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะช่วยกระตุ้น sentiment ของภาคอสังหา ฯ อย่างไรก็ดี ความคืบหน้าของมาตราการดังกล่าวนี้จะส่งผลดีต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงสูงที่มีอำนาจซื้อบ้านราคาแพงได้ โดยที่ บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ที่เน้นกลุ่มดังกล่าว อย่าง AP, SIRI, LH และ SC Asset (SC.BK/SC TB) น่าจะได้รับประโยชน์ในลำดับต้น ๆ ส่วนกลุ่มผู้ซื้อระดับล่างมีกำลังซื้อไม่มากคงเผชิญกับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากลำบากอยู่ท่ามกลางมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด

Valuation & Action

เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ “น้อยกว่าตลาด ฯ” เพราะเราคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคอสังหา ฯ จะยังยืดเยื้อต่อ เพราะผลประกอบการ 4Q67 และปี 2567 ของ PSH, ORI และ LPN ออกมาต่ำกว่าคาดมาก ขณะนี้ เราอยู่ระหว่างทบทวนการประมาณการและราคาเป้าหมายใหม่ โดยเราให้แนะนำถือ หุ้น AP, SPALI, LH, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ PSH ส่วนทั้ง LPN และ ORI เราแนะนำขาย ทั้งนี้ หุ้นกลุ่มอสังหา ฯ ส่วนใหญ่มีกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD (ex-dividend) ในเดือนเม.ย. หรือพ.ค. โดยที่ AP น่าจะให้ final dividend yield สูงสุดในกลุ่มราว 6.7% ตามด้วย QH และ SPALI รายละ 5%

Risks

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย ความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย