วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ PFund-REITs-IFF - CPNREIT เดินหน้าขยายมูลค่าสินทรัพย์ต่อเนื่อง

ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT เปิดเผยว่า ศูนย์การค้าต่าง ๆ จะเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตในปี 2568 สะท้อนภาพรวมธุรกิจค้าปลีกที่เติบโตราว 3-5% YoY และทำให้มีมูลค่าตลาดรวมราว 4.4 ล้านล้านบาท ด้วยปัจจัยหนุนของการส่งเสริมและสนับจากภาครัฐ และการเติบโตต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวและสินค้าแฟชั่น ยิ่งไปกว่านั้น กองทุนมองว่าวิถีพฤติกรรมผู้บริโภคชาวไทยและนักท่องเที่ยวจะยังคงเป็นปัจจัยผลักดันให้ธุรกิจฟื้นตัวต่อเนื่อง

สำหรับกองทุน CPNREIT นี้ตั้งเป้าที่จะเป็นผู้นำระดับภูมิภาคในอีก 4 ปีข้างหน้า โดยการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ในศูนย์การค้าอีก 4 หมื่นล้านบาท ควบคู่กับการมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดเพิ่มอีก 2-3 หมื่นล้านบาทในอีก 5 ปีข้างหน้า ผ่านการลงทุนใหม่ในทุก 2 ปี (จากระดับปัจจุบันที่ 4.2 หมื่นล้านบาท)

ปัจจุบัน กองทุนเน้นไปที่สินทรัพย์ใน 3 โครงการ:

i) โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า – หลังจากการต่อสัญญาเช่าใหม่อีก 15 ปี สินทรัพย์นี้ได้รับการปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงในด้านแฟชั่น ศูนย์อาหาร และความบันเทิง เพื่อดึงดูดแบรนด์หลักเข้ามาในห้าง ฯ โดยที่โครงการพัฒนาครั้งนี้จะใช้งบประมาณราว 1.1 พันล้านบาทและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 3Q68

ii) โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต – โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ค้าปลีกภายใต้แนวคิด “Remaining Lanna” นอกจากนี้ ยังรวมถึง Convention Hall, Tourist Hub, พื้นที่ว่างลานเอนกประสงค์ และธุรกิจค้าส่ง Go Wholesale ขณะที่ โครงการนี้จะมีโรงแรมและคอนโดมิเนียมในอนาคตด้วยงบลงทุนราว 800 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 2Q69

iii) โครงการเซ็นทรัล มารีน่า – โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อเปลี่ยนเป็น “เซ็นทรัล มารีน่า เอาท์เล็ต” ใน
ภาคตะวันออก เพื่อรวบรวมแบรนด์ไลฟ์สไตล์ดัง ๆ ชั้นนำสำหรับชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติ เพื่อการช้อปปิ้งและพักผ่อนหย่อนใจพร้อมด้วยตลาดนัดกลางคืน โดยที่ โครงการนี้อยู่ภายใต้แนวคิด “The First Day-to-Night Lifestyle Outlet in Thailand” และตั้งเป้าที่จะมีผู้เข้ามาใช้บริการราว 3.00-3.500 หมื่นคนต่อวัน

เราคิดว่ากองทุน CPNREIT จะยังคงเป็นทางเลือกลงทุนที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการแสวงหากองทุนที่
มีแนวโน้มธุรกิจดีในระยะยาว พร้อมกับให้ dividend yield ที่ค่อนข้างสูง ทั้งนี้ ในอดีต CPNREIT เคยให้
dividend yield สูงน่าสนใจระหว่าง 4.2-9.3% ในช่วงปี 2565-2567

Recommendation

เรายังคงมุมมองของเราเกี่ยวกับการที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรถึงจุดพีคไปแล้วและเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ซึ่งหมายถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจาก PFund-REITs-IFF ดูน่าสนใจยิ่งขึ้นอยู่ระหว่าง 6-10% ต่อปี (เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ) ดังนั้น เราจึงยังคงคำแนะนำกองทุนต่าง ๆ ดังนี้: i) กองเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii) กองเด่นเด่นระดับรอง: ALLY, GROREIT, LHHOTEL และ PROSPECT

Risks

โรคระบาด ภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอยและเกิดความวุ่นวายทางการเมือง