ธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ปี66-69เผยเฉลี่ยเพิ่ม8.93%

นายจำเริญ โพธิยอด อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า เร็วๆนี้ กรมฯจะประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ เพื่อใช้อ้างอิงสำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายกำหนดในรอบปี2566-2569โดยการประกาศราคาครั้งนี้ ถือเป็นครั้งแรกในรอบ3ปีหรือนับตั้งแต่ปี2563ที่กรมฯไม่ได้ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยให้ใช้ราคาประเมินที่ดินในช่วงปี2559-2562เนื่องจาก เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ประชาชนอันเนื่องจากสถานการณ์โควิด

ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินใหม่ในรอบปี2566-2569 นั้น ได้ปรับขึ้นจากฐานปี2559-2562เฉลี่ยประมาณ8.93%ขณะที่ ราคาปรับเพิ่มสูงสุดจะเป็นพื้นที่บริเวณเขตถนนวิทยุ โดยปรับขึ้นถึง100%จากราคาประเมินที่5แสนบาทต่อตารางวา เป็น1ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจาก เป็นย่านธุรกิจ รองลงมาเป็นพื้นที่บริเวณเขตห้วยขวาง ราคาประเมินปรับขึ้นกว่า21%เนื่องจาก มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน ส่วนพื้นที่บริเวณถนนสีลมนั้น ยังเป็นพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุดที่กว่า1ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก

เขากล่าวด้วยว่า ในช่วงที่ผ่านมา หลังจากที่รัฐบาลประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้รูปแบบที่ดินเปลี่ยนแปลงไป โดยเปลี่ยนจากรายบล็อกเป็นรายแปลงเพิ่มมากขึ้นใน65จังหวัด จากเดิมที่มีอยู่ประมาณ31ล้านแปลง เป็น33.4ล้านแปลง เนื่องจาก ผู้ถือครองที่ดินได้แบ่งที่ดินเป็นรายแปลง เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีดังกล่าว ทำให้ราคาประเมินมีความคลาดเคลื่อนไป ดังนั้น กรมฯจึงต้องทำการประเมินราคาที่ดินใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งขณะนี้ กรมฯได้ทำการประเมินราคาที่ดินใหม่เรียบร้อยแล้ว

“ประชาชนต้องการลดภาระภาษีที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจาก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดให้จ่ายภาษีตามมูลค่าที่ดิน เป็นขั้นบันใด กล่าวคือ ราคาที่ดินสูงจะเสียภาษีสูงกว่าราคาที่ดินที่ต่ำกว่า”

สำหรับ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 256ุ6 นั้น กำหนดว่า 

1.การประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.01-0.1%

2.ที่อยู่อาศัย อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%2.1 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.03-0.1%2.2สิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%2.3ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่นนอกเหนือจาก2.1และ2.2อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%

3.การใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากข้อ1และข้อ2(เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม) อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.3-0.7%

4.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.3-0.7%

ทั้งนี้ สำหรับบ้านและที่ดินที่เป็นบ้านหลังหลักหรือบ้านหลังแรก ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี ,ส่วนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นเช่นกัน

สำหรับหลักในการประเมินราคาที่ดินใหม่ จะต้องประเมินตามข้อเท็จจริงของพื้นที่ อ้างอิงจากการประเมินราคามาตรการสากลและหลักเศรษฐศาสตร์ ชัดเจนและโปร่งใส

ทั้งนี้ ในปี2566นี้ จะเป็นปีที่ประชาชนต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราปกติ หลังจากที่รัฐบาลได้ลดหย่อนอัตราการจัดเก็บภาษีดังกล่าวในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด แต่ขณะนี้ สถานการณ์โควิดและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว รัฐบาลจึงจัดเก็บภาษีดังกล่าวในอัตราปกติ

“ด้วยราคาประเมินที่ดินใหม่ที่เราประกาศใช้ปรับเพิ่มเฉลี่ย8.2%บวกกับ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มกลับมาเก็บในอัตราปกติ ทำให้ประชาชนมีภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น แต่กรมฯยืนยันว่า การประเมินราคาที่ดินใหม่นี้ เป็นไปตามมาตรฐานสากล ขณะเดียวกัน ยังเปิดโอกาสให้ประชาชนคัดค้านได้ หากว่า ราคาประเมินที่ดินไม่ถูกต้อง สามารถแจ้งไปยังธนารักษ์พื้นที่ทุกแห่งทั่วประเทศ โดยให้ยื่นคัดค้านได้ภายใน3เดือนหลังจากที่ได้รับแจ้งการเสียภาษี”

ทั้งนี้ หากประชาชนยังพบปัญหาเรื่องการประเมินราคาที่ดิน สามารถแจ้งเข้ามายังกรมฯได้ โดยกรมฯได้จัดตั้งวอรูมสำหรับการแก้ไขปัญหาราคาประเมินในธนารักษ์พื้นที่ทุกจังหวัด

สำหรับทำเลราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่มีราคาสูงสุดในรอบปีบัญชี 66-69 นั้น อันดับ1 คือ ถนนสีลม (ช่วงพระรามที่ 4 –นราธิวาสราชนครินทร์) ซึ่งเป็นอันดับสูงสุดมาตั้งแต่รอบปี 59-92 ราคาอยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ส่วนที่ขยับเพิ่มมาใหม่ คือ ถนนเพลินจิต (ช่วงราชดำริ - ทางพิเศษเฉลิมมหานคร),ถนนพระรามที่ 1 (ช่วงราชดำริ-พญาไท) ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 - เพลินจิต) และถนนวิทยุ (ช่วงช่วงเพลินจิต – คลองแสนแสบ ) ราคาอยู่ใหม่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวาเช่นกัน

รองลงมา คือ ถนนราชดำริ (ช่วงเพลินจิต – คลองแสนแสบ) ราคา 900,000 บาทต่อตารางวา ถนนสาทร(ช่วงพระรามที่ 4 – ถนนสุรศักดิ์,ถนนเจริญราษฎร์) ราคา 800,000 บาทต่อตารางวา ถนนสุขุมวิท (ช่วงทางพิเศษเฉลิมมหานคร – แยกอโศกมนตรี) ราคา 750,000 บาทต่อตารางวา และ ถนนเยาวราช ราคา700,000 บาทต่อตารางวา

ส่วนทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 - เพลินจิต) จากเดิมรอบปีบัญชี 59-62 ที่อยู่ที่ 500,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,000,000 บาทต่อตารางวา หรือ 100% เนื่องจาก เป็นถนนย่านเศรษฐกิจที่กำลังกลับมาบูม ขณะที่ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดในกทม. คือ เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 21.46% เนื่องจากมีรถไฟฟ้าสายสีส้มเพิ่มเข้ามาในพื้นที่

เขายังกล่าวถึงเป้าหมายการจัดเก็บรายได้ของกรมฯในปีงบประมาณ 2566 นั้น เดิมกรมฯได้รับเป้าหมายที่ 8.3 พันล้านบาท แต่ขณะนี้ ได้รับเป้าหมายเพิ่มเป็น 8.9 พันล้านบาท โดยรัฐบาลมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น ทำให้กรมฯสามารถจัดเก็บรายได้จากพื้นที่ให้เช่าเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น และ รวมถึง การเปิดให้ประชาชนเข้ามาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ ขณะที่ กรมฯจะยังคงอัตราค่าเช่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและเพื่อการเกษตรให้แก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยต่อไป

"การจัดเก็บรายได้ 2 เดือนแรกของปีงบประมาณ 66 ยังสูงกว่าเป้าหมายการจัดเก็บตามเอกสารงบประมาณเล็กน้อย ขณะที่ รัฐบาลได้ปรับเป้าหมายทั้งปีงบ 66 ใหม่ เนื่องจาก มองว่าเศรษฐกิจดีขึ้น ก็คาดว่า กรมฯจะจัดเก็บรายได้เพิ่มขึ้นตาม ทั้งนี้ สำหรับการจัดเก็บรายได้เมื่อปีงบ 65 อยู่ที่ 8.1 พันล้านบาทเกินเป้าหมาย 200 ล้านบาท"

สำหรับการแผนการจัดเก็บรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายปี 66 นั้น เขากล่าวว่า รายได้หลักจะมาจากการปรับปรุงค่าเช่าของธุรกิจขนาดใหญ่ให้กลับมาอยู่ในอัตราปกติ เนื่องจาก บางแห่งได้ขอปรับลดค่าเช่าเนื่องจาก สถานการณ์โควิด เช่น บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด เป็นต้น โดยธุรกิจขนาดใหญ่นั้น มีรายได้เกินครึ่งของเป้าหมายแล้ว 

ส่วนรายได้อีกทางจะมาจากการเปิดให้เช่าที่ดินราชพัสดุเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ โดยกรมฯจะเร่งการเปิดประมูลที่พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดตากอีกครั้ง หลังจากที่ผู้ประมูลเดิม ทิ้งเงินประกันไป เนื่องจากมองว่า ธุรกิจอาจไม่เป็นไปตามคาด และหาลูกค้าไม่ได้ จึงยกเลิกการลงทุน ดังนั้น กรมฯจึงจะขอคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (กพศ.) เปิดการประมูลใหม่

นอกจากนี้ ยังมีเขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดหนองคาย และเขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดมุกดาหาร ปัจจุบันยังไม่มีผู้ประมูลได้ ซึ่ง กพศ.ก็มีมติผ่อนปรนเงื่อนไข และเพิ่มสิทธิพิเศษ เพื่อจูงใจให้มีคนมาสนใจ โดยจะเปิดประมูลอีก 1-2 ครั้ง หากเปิดประมูลแล้ว ยังไม่มีคนสนใจ กพศ. ก็มีมติให้ทบทวน คือ อาจจะให้มีการเพิ่มสิทธิพิเศษเพิ่มขึ้นอีก หรือ อาจจะมองไปถึงการเปลี่ยนพื้นที่ไปใช้ประโยชน์รูปแบบอื่นแทนที่มีประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ตรวจ/ปล่อยสินค้า หรือศูนย์กระจายสินค้า เป็นต้น ซึ่งขณะนี้ กพศ. ก็ยังอยู่ระหว่างศึกษาเพื่อมที่จะเปิดประมูลรอบใหม่อยู่ คาดว่าจะสรุปได้ใน 3-4 เดือนนี้

ส่วนพื้นที่ราชพัสดุที่ จังหวัดกาญจนบุรี มีพื้นที่ 2,900 ไร่ แต่ติดเป็นพื้นที่บุกรุกทำไร่เลื่อนลอย กว่า 400 ไร่ ซึ่งก็ได้เสนอและสำรวจให้เอกชนเข้ามาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่ติดตรงที่ว่า มีพื้นที่บุกรุกกว่า 400 ไร่เป็นทำเลที่ดีที่สุดพอดี จึงทำให้ต้องขอขยายเวลาเพื่อจัดการ และเจรจาไร่ที่บุกรุก ซึ่งปัจจุบันการจัดการปัญหาได้บ้างแล้ว

ขณะที่ โครงการสนามกอล์ฟบางพระที่ชลบุรี ขณะนี้ ได้ให้บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) บริหารจัดการชั่วคราว และให้ค่าเช่ากรมฯ เดือนละ 100,000 บาท

อย่างไรก็ดี ด้วยมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูง ขณะนี้ กรมฯได้ จ้างนักวิชาการที่เชียวชาญ ทำการศึกษา ว่าก่อนจะเปิดประมูลทั่วไป ควรจะมีเงื่อนไขอย่างไรให้นักลงทุนสนใจมากที่สุด ซึ่งโครงการต่างๆที่กล่าวมาจะเร่งให้แล้วเสร็จ และเปิดประมูลภายในปี 2566 นี้