เปิดสาเหตุ วิกฤติอสังหาฯ จีน หวั่นจีดีพี 66 โตช้ากว่าคาด เหตุผิดนัดชำระหนี้

Key Points

• กิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์สร้างเม็ดเงินให้เศรษฐกิจจีน คิดเป็นประมาณ 17– 29% ของจีดีพีแต่ละปี
• ราคาบ้านในจีนปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะเวลา 10 – 15 ปีที่ผ่านมา
• รัฐบาลจีนเห็นท่าไม่ดีรีบประกาศนโยบายสกัดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
• ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนได้รับผลกระทบอย่างมากจากวิกฤติดังกล่าว จนเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง 
• นักวิเคราะห์กังวลหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ จีดีพีจีนอาจลดฮวบเหลือ 3% จากที่ตั้งไว้ว่าปี 2566 จะโต 5% 

“ภาคอสังหาริมทรัพย์” เป็นภาคส่วนสำคัญต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีนอย่างมากนับตั้งแต่ทศวรรษ 1980 มาถึงทุกวันนี้ภาคส่วนดังกล่าวก็ยังมีบทบาทสำคัญต่อตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ของจีน โดยมีอัตราส่วนอยู่ประมาณ 17 – 29% ของจีดีพี 

หากอ้างอิงตามข้อมูลของธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBOC) การลงทุนโดยตรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนปี 2563 อยู่ที่ 1.18 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 38.94 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.4% ของจีดีพี 

ขณะที่สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ระบุว่า อุตสาหกรรมก่อสร้าง ซึ่งเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจหนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ สร้างเม็ดเงินเข้าระบบในปีเดียวกันอยู่ที่ 1.15 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 37.95 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.2% ของจีดีพี และตลาดอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 7.3% ของจีดีพี

ราคาบ้านในจีนสูงขึ้นต่อเนื่อง

อย่างไรก็ดี ด้วยความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีน ส่งผลให้ความต้องการซื้อเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ราคาบ้านเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยแตะระดับ 1,571 ดอลลาร์ (ประมาณ 51,843 บาท) ต่อตารางเมตรในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าจากราคาเดิมในระยะเวลาเพียง 10 ปี

นอกจากนี้ ราคาบ้าน ต่อตารางเมตรเฉลี่ยในเมืองใหญ่ของจีนอย่างเซี่ยงไฮ้ และเซินเจิ้น เมื่อสิ้นปี 2564 ทำสถิติมากกว่าค่าเฉลี่ยปีก่อนหน้าอยู่ที่ 10,526 ดอลลาร์ (ประมาณ 347,358 บาท) และ 11,221 ดอลลาร์ (ประมาณ 370,293 บาท) ตามลำดับ 

ขณะที่ประชาชนในเมืองเล็กหรือบริเวณชนบทของจีนจำนวนหนึ่งเริ่มย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเมืองใหญ่ส่งผลให้มีจำนวนบ้าน และสิ่งก่อสร้างมีมากเกินความต้องการ (Housing Surpluses) จนส่งผลกระทบเชิงลบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเล็กๆ ดังกล่าว

นอกจากนั้น ประมาณ 20% ของบ้านทั้งหมดในประเทศจีนเป็น “บ้านร้าง” และ “สร้างไม่เสร็จ” ซึ่งจำนวนดังกล่าวสามารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากถึง 90 ล้านคน หรือมากกว่าประชากรไทยทั้งประเทศ 

มาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ ของจีน

จากแนวโน้มราคาบ้าน และอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ในปี 2559 สี จิ้นผิง ประธานาธิบดีจีน ประกาศถ้อยแถลงต่อสาธารณชนเกี่ยวกับการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนว่า “บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่มีไว้เพื่อการเก็งกำไร” 

ต่อมาในปี 2563 ธนาคารกลางฯ ร่วมกับกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบท (Ministry of Housing and Urban-Rural Development) จัดการประชุมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของจีน 12 แห่งเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว พร้อมขอให้บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าวชะลอการกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต จนท้ายที่สุดออกมาเป็น “นโยบายสามเส้นแดง” (The Three Red Lines Policy) ประกอบด้วย

1. อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 70%

2. อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นต้องไม่เกิน 100%

3. เงินสดต่อหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าตัว

นโยบายดังกล่าวออกมาเพื่อลดหนี้สินในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ขจัดปัญหาการกู้ยืมเงินอย่างไม่รอบคอบ และป้องกันไม่ให้กลไกตลาดนำพาราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนพุ่งสูงขึ้นไปอย่างไม่สมเหตุสมผลจนกลายเป็นวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์

นักวิชาการส่วนหนึ่งประเมินว่า นโยบายสามเส้นแดงส่งผลกระทบให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เพราะบริษัทเหล่านั้นจะไม่สามารถกู้เงินแบบไม่มีที่สิ้นสุดได้อีกต่อไป 

ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมมากที่สุดคือ ผลกระทบต่อ “บริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป”  (China Evergrand Group) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีน ที่ประกาศเมื่อกลางเดือนก.ย.2565 ว่าเผชิญปัญหาขาดสภาพคล่อง และมีหนี้สินล้นพ้นตัวราว 3.05 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 10.065 ล้านล้านบาท)โดยเป็นหนี้สินระยะสั้นถึง 80% จนบริษัทต้องพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อหาเงินสดมาใช้หนี้ 

เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น ในปี 2563 จีดีพีซึ่งสะท้อนมูลค่าของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของไทยอยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 16.5 ล้านล้านบาท) ดังนั้น หนี้สินของเอเวอร์แกรนด์จึงคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของจีดีพีของไทยในปีดังกล่าว

ส่วนข้อมูลที่รวบรวมโดยบลูมเบิร์ก ระบุว่า การค้างชำระหนี้พันธบัตรของภาคเอกชน (Corporate Delinquency) ในจีนปี 2565 รวมอยู่ที่ 4.65 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.53 ล้านล้านบาท) ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชําระหนี้พันธบัตรมากกว่า 140 รายการ มูลค่ารวมทั้งในประเทศ และต่างประเทศอยู่ที่ 5 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.65 ล้านล้านบาท) ตามมูลค่าพันธบัตรที่ปล่อยออกไปทั้งหมดในปีเดียวกัน

หนึ่งในวิธีที่บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าว ดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาคือ การขายอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ต “แบบลดแลกแจกแถม” และชะลอโครงการก่อสร้างในอนาคตออกไปก่อน ทว่าเงินที่ได้รับมาก็ยังไม่เพียงพอ จนท้ายที่สุดผู้บริหารสามารถเจรจาพักหนี้มูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์ (4.29 หมื่นล้านบาท) ออกไปได้ชั่วคราว 

“เอเวอร์แกรนด์” เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง

นักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งมองว่า วิกฤติสภาพคล่องของเอเวอร์แกรนด์เป็นเพียง “ยอดภูเขาน้ำแข็ง” โดยหากอ้างอิงตามข้อมูลในช่วงต้น การเติบโตของเศรษฐกิจจีนราว 17 - 29% มาจากการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และจากความคึกคักในภาคส่วนดังกล่าวจึงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับตัวขึ้นอย่างร้อนแรงในช่วง 10 - 15 ปีที่ผ่านมา 

อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวก็มาพร้อมกับหนี้มูลค่ามหาศาลในภาคส่วนดังกล่าว โดยหนี้ในส่วนอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนและประชาชนรวมกันมีสัดส่วนมากถึง 287% ของจีดีพี ซึ่งเพิ่มมาจาก 178% ในช่วงทศวรรษก่อนหน้า 

จากความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างที่กล่าวไปส่งผลให้ภาคเอกชนในจีนกู้เงินจากผู้ปล่อยสินเชื่อหลายแห่งเพื่อมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการซื้อในประเทศ อย่างกรณีของเอเวอร์แกรนด์ที่ระดมทุนเพิ่มเติมจากทั้งธนาคาร หุ้นกู้ คู่ค้า และลูกค้าที่ยินดียอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า (Presale) 

ด้วยแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย จึงไม่แปลกที่ประชาชนส่วนใหญ่จะยอมเปลี่ยน “เงินสด” เป็นอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นแทน จนกระทั่ง นักวิชาการจำนวนมากต่างแสดงความกังวลว่า จีนอาจเผชิญวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จนท้ายที่สุดรัฐบาลต้องออกนโยบายสามเส้นแดงมาเพื่อสกัดวิกฤติดังกล่าว

ล่าสุด สำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) รายงานเมื่อวานนี้ (29 มี.ค.) ว่า ธนาคารผู้ปล่อยกู้ทั่วโลกเสี่ยงเผชิญการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ เหตุผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนประสบวิกฤติสภาพคล่อง ท่ามกลางพิษอสังหาฯ โดยเอเวอร์แกรนด์ให้สัมภาษณ์กับบลูมเบิร์กว่า “นักลงทุนอาจต้องรออีกหลายปีกว่าจะได้รับเงินคืน”

ทั้งนี้ บทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก ประเมินว่า การต่อสู้ของผู้ปล่อยกู้เพื่อเรียกเงินคืนจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนครั้งนี้ไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่นักลงทุนต่างชาติต้องเผชิญในตลาดสินเชื่อที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลกอย่างจีน แต่ยังเน้นย้ำว่า รัฐบาลจีนยังไม่สามารถแก้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้

ผู้เชี่ยวชาญมองผลกระทบอสังหาฯ จีน ต่อระบบแบงก์ทั่วโลก

ด้าน ดร.จิติพล พฤกษาเมธานันท์ หัวหน้านักกลยุทธ์การลงทุน ฝ่ายวิเคราะห์เศรษฐกิจ และการลงทุนสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จำกัด ให้สัมภาษณ์กับกรุงเทพธุรกิจวันนี้ (30 มี.ค.) ว่า หากในอนาคตผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน รวมทั้งบริษัทยักษ์ใหญ่อย่างเอเวอร์แกรนด์ผิดนัดชำระหนี้พร้อมกันจำนวนมากตามบทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์กอาจเกิดวิกฤติใน 2 ส่วนคือ “วิกฤติต่อเศรษฐกิจในภาพใหญ่” และ “วิกฤติต่อตลาดหุ้น”

“หากเกิดการผิดนัดชำระหนี้จำนวนมากอย่างนั้นจริง อาจทำให้เศรษฐกิจจีนชะลอตัว จากเดิมคาดจีดีพีปี 2566 อยู่ที่ 5% อาจลดลงมาอยู่ที่ 3% และก็อาจเริ่มมีคนตกงาน ในกรณีนี้ผมมองว่าหากนับความกังวลเต็ม 10 ประเด็นนี้น่ากังวลประมาณ 7 แต่ในส่วนของตลาดหุ้น เรื่องนี้เป็นเรื่องที่มีมานานแล้ว ตลาดหุ้นรับรู้ข่าวไปนานแล้ว ดังนั้นก็อาจจะไม่กระทบตลาดมาก ผมมองว่าในส่วนของตลาดหุ้นน่ากังวลประมาณ 4 - 5 จากทั้งหมดเต็ม 10”

เมื่อถามหากเกิดการผิดนัดชำระหนี้จะนำไปสู่วิกฤติแบงก์รัน (Bank Run) เหมือนในสหรัฐหรือไม่ ดร.จิติพล ประเมินว่า “มีความเป็นไปได้ต่ำมาก” เนื่องจากปกติสาเหตุของการเกิดแบงก์รันมักเป็นความผิดพลาดในการบริหารงานของธนาคารเอง เช่น ปล่อยกู้ให้ลูกค้าในกลุ่มสตาร์ตอัปมากเกินไปอย่างในกรณีซิลิคอน วัลเลย์ แบงก์ (Silicon Valley Bank) หรือ SVB หรือเกิดจากการ “Mismatch” ระหว่างช่วงเวลาที่คนมาถอนเงินและช่วงเวลาของการปล่อยกู้ กล่าวคือ มีคนมาถอนเงินจำนวนมากในขณะที่ธนาคารนำเงินส่วนใหญ่ไปปล่อยกู้นั้นเอง

“ในกรณีของภาคอสังหาริมทรัพย์จีนคือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เขาไปขอสินเชื่อหลายธนาคาร อย่างเอเวอร์แกรนด์เขาไม่ขอเจ้าเดียวอยู่แล้ว ประชาชนก็อาจคิดว่าไม่มีความจำเป็นต้องถอนเงินไปไว้ธนาคารอื่น เพราะทุกธนาคารมีความเสี่ยงเหมือนกันหมด ดังนั้น ผมมองว่าอาจไม่เกิดกรณีแบงก์รันจากประเด็นนี้ครับ”

เอกสารประกอบการเขียน

 1. Explainer: What’s Going on in China’s Property Market? ค้นหาจาก https://www.china-briefing.com/news/explainer-whats-going-on-in-chinas-property-market/

 2. How a housing downturn could wreck China’s growth model ค้นหาจาก https://www.economist.com/finance-and-economics/how-a-housing-downturn-could-wreck-chinas-growth-model

3. China may ease ‘three red lines’ property rules: Bloomberg ค้นหาจาก https://www.aljazeera.com/economy/2023/1/6/china-may-ease-three-red-lines-property-rules-bloomberg

 4. ความเปราะบางของปาฏิหาริย์ทางเศรษฐกิจจีน ค้นหาจาก https://themomentum.co/economiccrunch-chinese-economy/

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์