เทคนิคขายบ้าน-ที่ดิน แบบไหนได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตามหลักการแล้ว การขายบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ผู้ทำการซื้อขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษี ซึ่งภาษีที่เกี่ยวข้องหลักๆ ประกอบด้วย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์

โดย "อากรแสตมป์" กับ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" จะมีความเชื่อมโยงกัน ซึ่งอธิบายได้คือ

- อากรแสตมป์ คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน เช่น กรณีผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

แต่ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน

ดังนั้น ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จึงมีทั้งที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และบางกรณีก็ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งลักษณะใดจะได้ยกเว้นหรือต้องเสียภาษีดังกล่าวนี้บ้าง ไปหาคำตอบพร้อมกัน

•  ขายอสังหาริมทรัพย์ ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 

​ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ประกอบด้วยบุคคลธรรมดา คณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล กองมรดก ห้างหุ้นส่วนสามัญ กองทุน หน่วยงานหรือกิจการของเอกชนที่กระทำโดยบุคคลธรรมดาตั้งแต่สองคนขึ้นไปที่ไม่ใช่นิติบุคคล องค์การของรัฐบาล สหกรณ์ และองค์กรอื่นที่กฎหมายกำหนดให้เป็นนิติบุคคล    

โดยผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะทั้งหมดนี้ ในกรณีเป็นบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านที่ตนเองซื้อมา หากขายบ้านที่ได้มาไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ สูตรคือ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ
=
รายรับ x อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

- รายรับ คือ ราคาขายจริงเทียบกับราคาประเมิน ราคาใดสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น

- อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ 3% (รวมภาษีท้องถิ่น)

ตัวอย่างเช่น :

ราคาขาย​​​​ 3,000,000 x ภาษีธุรกิจเฉพาะ ​3%
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องเสีย =​​99,000 บาท

แต่ในบางกรณีขายบ้านที่ได้มาไม่เกิน 5 ปี โดยไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้

1.การขายบ้านหรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดก

3.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
 

•  ขายอสังหาริมทรัพย์แบบไหนได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 

นอกจากนี้ การขายบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หากได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเป็นไปตามลักษณะดังต่อไปนี้

1.การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน

2.การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

3.ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปี ไปแล้ว นับแต่วันที่ได้มา (นับวันชนวัน)  

4.กรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มา ซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาในภายหลัง / การนับกำหนดเวลามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ให้นับตามเงื่อนไขเดียวกัน

5.กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน แม้จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการเข้าถือกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน กฎหมายกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ หรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล และไม่ให้นำเงื่อนไขการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาใช้

อย่างเช่นกรณีเจ้าของร่วม คือเจ้าของหลายคนที่ไม่ใช่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสแล้ว ณ วันที่ได้มา และยังไม่ได้จดทะเบียนหย่า ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ขาย จะต้องขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาเท่านั้น จึงจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

6.กรณีขายที่ดินหลายแปลงที่ได้มาภายใน 5 ปี พร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 หลัง แต่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงเดียว โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนของที่ดินแปลงที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพราะได้มาภายใน 5 ปี และต้องเสียอากรแสตมป์เฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เนื่องจากอยู่ในข่ายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

สรุป

ดังนั้น ใครที่ขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่เข้าลักษณะที่ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยผู้ขายจะต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 เพื่อเสียภาษีตอนที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน แต่ถ้ายังไม่มีการจดทะเบียนโอนก็ยังไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเอง