Ashton Asoke กระทบหุ้นอสังหาฯ น้อย ตลาดบนยังโตดี-ดีมานด์ต่างชาติพุ่ง 30%

Key Points

• หุ้น ANAN ผันผวนในทิศทางปรับตัวลดลงตั้งแต่มีข่าวให้เพิกถอนใบอนุญาต จนมาเปิดตลาดวันที่ 2 ส.ค. อยู่ที่ 0.84 บาท จากก่อนมีข่าววันที่ 27 ก.ค. อยู่ที่ 1.0964 บาท
• นักวิเคราะห์ประเมินกรณีแอชตัน อโศก ส่งผลกระทบแค่ในบริษัทเท่านั้น หรืออย่างมากผู้ซื้ออาจระมัดระวังในการซื้อโครงการอื่นมากขึ้น
• นักวิเคราะห์ไม่แนะนำให้เข้าซื้อหุ้น ANAN และหากถืออยู่ถ้ามีอัพไซด์ให้รีบขาย เพราะกิจการอาจโตไม่ดี เพราะหนี้เยอะ - ภาพลักษณ์เสีย
• ตลาดอสังหาฯ ช่วงบนยังโตได้ดีเช่น LH AP ORI และ SPALI ในขณะที่ตลาดล่างได้รับผลกระทบจากความปั่นป่วนของเศรษฐกิจเยอะ

นับตั้งแต่ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืนตามศาลปกครองชั้นต้นให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) เมื่อวันที่ 27 ก.ค. ที่ผ่านมา ส่งผลให้หุ้นบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด หรือ ANAN ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 1.0964 บาทต่อหุ้นเมื่อวันที่ 27 ก.ค. เวลา 10.00 น. มาปิดตลาดในวันเดียวกันอยู่ที่ 0.8373 บาทต่อหุ้น หรือลดลงถึง 28.63% ภายในวันเดียว

โดยเมื่อมาเปิดตลาดวันที่ 31 ก.ค. หลังจากวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ ยังมีแรงขายหุ้น ANAN ต่อจนทำให้ราคาเปิด ณ วันดังกล่าวร่วงลงมาอยู่ที่ 0.7227 บาทต่อหุ้น หรือย่อตัวลงมามากกว่า 34% จากราคาเปิดของวันที่ 27 ก.ค. ขณะที่วันนี้หุ้น ANAN มาเปิดตลาดอยู่ที่ 0.84 บาทต่อหุ้น

ทั้งนี้ ท่ามกลางความผันผวนของราคาหุ้น ซึ่งเคลื่อนไหวตามข่าวที่ออกมารายวัน เมื่อไม่นานมานี้ นายวิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการ กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า ยังเปิดช่องทางให้อนันดาดำเนินการเพื่อแก้ไขขนาดของทางเข้า-ออกของอาคารฝั่งใดฝั่งหนึ่งให้มีหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ซึ่งอยู่ติดกับถนนสาธารณะที่มีหน้าเขตกว้าง 18 เมตร โดยไม่จำเป็นต้องทำการรื้อถอน 

ทว่า ปัญหาดังกล่าวดูเหมือนจะยังไม่มีทางออกเนื่องจากหนึ่งวิธีแก้ที่อนันดาสามารถทำได้คือ กว้านซื้อตึกแถวที่อยู่ติดกับถนนอโศกมนตรี บริเวณซอยสุขุมวิท 19 แต่เจ้าของตึกบริเวณดังกล่าวต่างออกมาสื่อสารว่าไม่มีความต้องการขาย รวมทั้ง นายศรีสุวรรณ จรรยา ผู้ร้อง ออกมาเปิดเผยว่าไม่สามารถใช้ทางเข้าออกบริเวณซอยสุขุมวิท 19 ได้เนื่องจากถนนสาธารณะในซอยดังกล่าวมีเขตกว้างไม่ถึง 18 เมตร ตามที่พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กำหนด

จากความปั่นป่วนดังกล่าวบรรดานักลงทุนจึงตั้งคำถามว่าแล้วบรรทัดฐานการพิพากษาคดีนี้จะส่งผลกระทบต่อคอนโดฯ หรูใจกลางกรุงที่มีลักษณะคล้ายกับแอชตัน อโศกหรือไม่ และเหตุการณ์นี้จะกระทบต่อภาคอสังหาฯ  จนสะเทือนความน่าสนใจของหุ้นในภาคส่วนดังกล่าวอย่างไร

นายอภิชาติ ผู้บรรเจิดกุล ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทิสโก้ จำกัด กล่าวว่า ความปั่นป่วนกรณีแอชตัน อโศกของอนันดาเป็นปัญหาเฉพาะตัวซึ่งกระทบเพียงหุ้น ANAN เท่านั้น และสำหรับความน่าสนใจของหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ต้องพิจารณาปัจจัยเฉพาะตัวของแต่ละบริษัท แต่ ในระยะสั้นนักลงทุน และประชาชนอาจตัดสินใจรอบคอบมากขึ้นก่อนจะซื้อคอนโดฯในโครงการไหน

“ในระยะสั้นประชาชนอาจตัดสินใจซื้ออสังหาฯ แบบรอบคอบกว่าเดิม แต่ผมเชื่อว่ากรณี ANAN เพียงครั้งเดียวไม่ทำให้ดีมานด์หายไปแน่นอน ผมไม่เชื่อแบบนั้น เป็นผลกระทบเป็นรายกรณีมากกว่า”

สำหรับกรณีหุ้น ANAN นักลงทุนที่ยังไม่มีหุ้นดังกล่าวก็ไม่แนะนำให้เข้าไปซื้อ ส่วนนักลงทุนที่มีหุ้นดังกล่าวอยู่ในพอร์ต หากสามารถรับความเสี่ยงได้ก็อาจจะรอดูพัฒนาการ โดยหากในอนาคตมีอัพไซด์ขึ้นมาไม่แนะนำให้ถือต่อแต่ควรขายทันที เพราะโดยพื้นฐานแล้วอนันดาเป็นบริษัทที่มีหนี้สินจำนวนมาก ประกอบภาพลักษณ์เสียหายจากเหตุการณ์ครั้งนี้ ดังนั้นในอนาคตจึงมีโอกาสเติบโตได้น้อยลง 

ด้านประเด็นเรื่องผลกระทบจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นของคณะกรรมการการเงิน (กนง.) ต่อหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ  นายอภิชาติ ระบุว่า ตลาดนำปัจจัยเรื่องการขึ้นดอกเบี้ยของ กนง. ไปพิจารณาอยู่แล้ว ดังนั้นอาจไม่กระทบมาก และแม้โดยปกติการขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็น Sentiment ในเชิงลบต่อตลาด แต่สำหรับประเทศไทยเป็นการขึ้นในอัตราที่น้อยมากเมื่อเทียบกับต่างประเทศ 

นอกจากนี้ สินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นการกู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี รวมทั้งนักลงทุน และผู้ซื้อยังสามารถรีไฟแนนซ์ได้อีก ดังนั้นประเด็นการขึ้นดอกเบี้ยจึงไม่มีผลกระทบต่อภาพรวมหุ้นกลุ่มดังกล่าวมากนัก

ส่วนคำแนะนำในการลงทุน หากพิจารณาจากงบการเงิน บล.ทิสโก้ แนะนำหุ้นบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด หรือ AP และบริษัท แสนสิริ จำกัด หรือ SI อย่าง ทั้งยังแนะนำหุ้นบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด หรือ LH ที่แม้ผลประกอบการไตรมาสล่าสุดจะไม่สดใส แต่แนวโน้มครึ่งปีหลังออกมาดี 

“นักลงทุนท่านใดอยากสะสมหุ้นแล้วคาดหวังเงินปันผลระหว่างกลางก็เลือก LH แต่ถ้าชอบงบฯ ดี เงินปันผลน่าสนใจ แต่จ่ายปันผลครั้งเดียวคือ ต้นปีหน้า แนะนำ AP”

ขณะที่ นายกิจพล ไพรไพศาล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เห็นสอดคล้องกับนายอภิชาติว่า ประเด็นแอชตัน อโศกสร้างผลกระทบต่อหุ้น ANAN เท่านั้น โดยในระยะสั้นผลประกอบการ และราคาหุ้นมีแนวโน้มหดตัว แต่ในระยะยาวอาจไม่ถึงขั้นที่บริษัทจะปิดกิจการหรือล้มละลายลงไป

โดยพอร์ตการลงทุนของอนันดาส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ขณะเดียวกันถึงแม้ว่าจะเผชิญปัญหา และยังไม่รู้ว่าสุดท้ายจะมีวิธีแก้ปัญหาอย่างไร แต่อนันดามีเงินสดในมือประมาณ 8,000 ล้านบาท และมีโครงการที่ขายไปแล้ว และรอโอนราว 13,000 ล้านบาท ทั้งหมดหมายความว่าบริษัท มีกระแสเงินสดในมือ อย่างน้อยในช่วง 1 ปีข้างหน้าประมาณ 20,000 ล้านบาท ถ้าในสถานการณ์ปกติก็น่าจะได้รับผลกระทบมากนัก 

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันที่ถือว่าไม่เป็นปกติระดับหนึ่ง คงต้องไปดูว่าแนวทางการแก้ไขปัญหาของบริษัท ต้องมีการใช้เงินเพิ่มหรือไม่ หรือจะมีการเยียวยา-ชดเชย อย่างไร หรือจะมีการผลักภาระไปเรียกร้องในหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้ต่อไป 

สำหรับโอกาส และความเสี่ยงในการลงทุนภาคอสังหาฯ  นายกิจพล  กล่าวว่า หากย้อนกลับไปในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หนึ่งสิ่งที่ทำให้ตลาดตกใจมากคือ การเติบโตของภาคอสังหาฯ อยู่ในเกณฑ์ดี แต่เป็นการเติบโตแบบรูปตัวเค (K-Shape) คือ ผู้ประกอบการขนาดเล็กมีความสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ยากมาก ซึ่งก็ส่งผลให้พวกเขาผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ หรือไม่มีความสามารถคืนเงินต่อผู้ลงทุน 

ทว่าผู้ประกอบการรายใหญ่กลับมีสายป่านที่ยาวขึ้น และได้ส่วนแบ่งทางการตลาดจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันแรงให้เกิดการเติบโตรูปตัวเค ซึ่งส่วนใหญ่เป็นดีมานด์จากฝั่งบ้านเดี่ยว เริ่มลดน้อยลง และเริ่มเห็นแล้วว่าแรงซื้อคอนโดฯ ในบริเวณใจกลางเมืองจากต่างชาติกลุ่มที่มีฐานะเริ่มมากขึ้นประมาณ 30% โดยเฉพาะไต้หวัน และจีน  

ดังนั้นหากมองในภาพความเสี่ยงจะเห็นว่าแรงส่งต่างๆ เริ่มน้อยลง ทำให้ต้นทุนการก่อสร้าง และต้นทุนค่าแรงมีโอกาสปรับตัวขึ้นหลังจากมีรัฐบาลใหม่ แต่ข้อดีคือ การเปิดประเทศเต็มรูปแบบเริ่มทำให้นักลงทุนเห็นว่ามีดีมานด์คอนโดฯ หรูใจกลางเมืองจากต่างชาติเข้ามามากถึง 20-30%

ด้านคำแนะนำในการลงทุนในภาคอสังหาฯ  บล.ยูโอบี แนะนำให้ขายหุ้นอสังหาฯ ที่มีฐานลูกค้ารายได้ต่ำเพราะได้รับผลกระทบความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ในขณะที่ยังแนะนำให้ซื้อหุ้นอสังหาฯ ในระดับบนเนื่องจากยังมีศักยภาพในการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง คือ AP LH หุ้นบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และหุ้นบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ซึ่งมีผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 5% 7% 6% และ 6-7% ตามลำดับ

“รอบการลงทุนในอสังหาฯ จะโอนเยอะช่วงปลายปี ดังนั้นพอช่วงกลางปีหลายคนก็จะเริ่มมาดูแล้วว่ารับรู้รายได้ช่วงปลายปี ดีไม่ดีได้รับปันผลอีกช่วงต้นปี ดังนั้นจึงเริ่มมีการจบรอบการลงทุนรอบเล็กๆ รอบหนึ่งในกลุ่มอสังหาฯ แล้วหาจังวะถือไปจนถึงแถวต้นปีหน้า”

 

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์