อสังหาฯ จีนน่าห่วง ! หลัง ข้อมูล 10 ชุด ชี้ชัด ตกอยู่ในวิกฤติ พบยอดดีฟอลต์พุ่ง 3 ปีติด
เปิด 10 กราฟแสดงข้อมูลว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนตกอยู่ในวิกฤติ ตั้งแต่ยอดขายที่ลดลง ผลต่อจีดีพีที่ดิ่งหนัก ยอดการลงทุนในภาคอสังหาฯ ที่หดตัว และรายได้จากการขายที่ดินของรัฐบาลท้องถิ่นที่น้อยลงเป็นต้น
เมื่อสามปีก่อนผู้กําหนดนโยบายของจีนพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อยับยั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังจากราคาอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้นจากการซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยรัฐบาลหวังขจัดความเสี่ยงทางการเงินจากสภาวะฟองสบู่ดังกล่าว
แต่สิ่งที่รัฐบาลจีนได้รับตอบแทนมาคือ “การล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์” ที่ทําลายความมั่งคั่งของครัวเรือนในประเทศเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับสองของโลก ทําลายตลาดพันธบัตรสกุลเงินต่างประเทศ และทำให้รายได้ของรัฐบาลท้องถิ่นลดน้อยลง
โดยแผนภาพต่อไปนี้คือข้อมูลที่แสดงให้เห็นชัดเจนว่าภาคอสังหาฯ จีนอยู่ในวิกฤติ
1. ยอดขายที่ลดลงกว่าล้านล้านดอลลาร์
ในปี 2564 ยอดขายอสังหาฯ ทั่วประเทศจีนสูงสุดที่ 18.2 ล้านล้านหยวน (2.5 ล้านล้านดอลลาร์) ตอนนั้นอสังหาฯ กลายเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดของจีน ใหญ่มากเสียจนประธานของ China Vanke Co. หนึ่งในผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของประเทศกล่าวว่าเขาไม่สามารถหาธุรกิจอื่นที่ทำรายได้เท่ากับภาคอสังหาฯ แล้ว
แต่ข่าวร้ายมาเยือนในปีถัดมา ยอดขายอพาร์ทเมนท์และอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ทั่วประเทศลดลง 4.9 ล้านล้านหยวนหรือ 27% ซึ่งตกต่ำมากที่สุดนับตั้งแต่ปี 2541 เมื่อเทียบแบบปีต่อปี (YOY) หลังจากรัฐบาลเริ่มออกมาตรการเพื่อควบคุมภาคส่วนดังกล่าว และบลูมเบิร์กวิเคราะห์ว่ายอดขายมีแนวโน้มลดลง 1.8 ล้านล้านหยวนในปีนี้
ในปี 2567 นักวิเคราะห์จากบลูมเบิร์ก คาดว่ายอดขายอสังหาฯ จะหดตัวลงอีก และผู้พัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะประสบปัญหาสภาพคล่องมากขึ้น
โดย S&P Global Ratings คาดการณ์สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดว่า ยอดขายอาจลดลงเหลือประมาณ 10 ล้านล้านหยวน นั่นจะทําให้กิจกรรมของภาคส่วนนี้กลับไปสู่ระดับที่เห็นในปี 2558 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจของจีนอยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของขนาดปัจจุบัน
2. จาก ‘ผู้ขับเคลื่อนจีดีพี’ สู่ตัวถ่วง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนบทบาทจาก "ผู้ขับเคลื่อนการเติบโต" ไปสู่ "ตัวถ่วงให้เศรษฐกิจถดถอยลง" โดยข้อมูลจากบลูมเบิร์ก เผยว่า รายได้รวมลดลง 5.1 หมื่นล้านหยวนในสามไตรมาสแรกหลังจากลดลง 3.4 แสนล้านหยวนในปีที่แล้ว
นอกจากนี้ นักวิเคราะห์ส่วงหนึ่งกังวลจากผลที่จะตามมาจากการล่มสลายของภาคส่วนนี้ เพราะตามรายงานของ Ren Zeping นักวิเคราะห์มหภาคชื่อดัง อดีตหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ China Evergrande Group เผยว่า
เพราะภาคอสังหาฯ เชื่อมโยงกับภาคส่วนต่างๆ มากกว่า 60 แห่งในจีน ผลกระทบจากการรั่วไหลมีตั้งแต่อุตสาหกรรมต้นน้ําเช่นทรัพยากรและวัสดุก่อสร้างไปจนถึงอุตสาหกรรมปลายน้ําอย่างเครื่องใช้ในบ้านและธุรกิจเช่าซื้อ
โดย Bloomberg Economics ประมาณการกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ มีส่วนประมาณ 1.6% ของจีดีพีของจีนที่ 7% ในปี 2558 ในขณะที่ปีที่แล้วมีสัดส่วนลดลงประมาณ 1.3%
ยอดขายที่ตกต่ำผลักดันให้ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์เช่น Country Garden Holdings Co. ผิดนัดชําระหนี้จนกระทบหลายภาคส่วน โดยเฉพาะการลงทุนด้านการพัฒนาอสังหาฯ ลดลง 1.47 ล้านล้านหยวนในปี 2565 จากนั้นก็แย่ลงอีกในช่วง 11 เดือนแรกของปีนี้
4. รายได้จากรัฐบาลท้องถิ่นหดตัว
ข้อมูลจากกระทรวงการคลังของจีนเผยว่า รัฐบาลท้องถิ่นมีรายได้น้อยลงจากการขายที่ดินตั้งแต่ช่วงที่ภาคอสังหาฯ ตกต่ำ รายได้ดังกล่าวซึ่งลดลง 23% ในปี 2565 หดตัวอีก 18% ในช่วง 11 เดือนแรกของปีนี้เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าปักกิ่งจะคลายมาตรการควบคุมการขายที่ดินแต่ความปั่นป่วนในภาคส่วนนี้ก็ยังดำเนินต่อไป
5. การดีฟอลต์ของบรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯ พุ่ง
เมื่อก่อนการผิดนัดชำระหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาฯ เป็นสิ่งที่เกินขึ้นยากมา ครั้งหนึ่งเคยเป็นการซื้อขายพันธบัตรที่ได้รับความนิยมมากที่สุดของจีน
ก่อนที่ในปี 2563 รัฐบาลจีนจะเปิดตัวนโยบาย "สามเส้นแดง" หรือ Three Red Lines เพื่อจํากัดการกู้ยืมในภาคอสังหาฯ โดยหุ้นกู้ที่ได้รับการจัดอันดับขยะ (Junk Bond) ในสกุลเงินต่างประเทศของจีนซึ่งส่วนใหญ่ออกโดยผู้พัฒนาอสังหาฯ ผลตอบแทนเฉลี่ยมากกว่า 9% ต่อปีระหว่างปี 2555 ถึง 2563 เทียบกับน้อยกว่า 7% สําหรับหุ้นกู้สหรัฐในกลุ่มที่สามารถเปรียบเทียบกันได้
6. มูลค่าตลาดภาคอสังหาฯ ลดฮวบ
หุ้นอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคงติดอยู่ในแนวโน้มขาลงใกล้ระดับต่ำสุดในรอบ 14 ปี ณ กลางเดือนธ.ค. โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ เอกชน 10 อันดับแรกของประเทศสูญเสียมูลค่าตลาดรวม 1.1 ล้านล้านดอลลาร์ฮ่องกง หรือ 84% ตั้งแต่ต้นเดือน ม.ค. 2020
ข้อมูลอย่างเป็นทางการแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านที่มีอยู่ลดลง 8% นับตั้งแต่จุดสูงสุดของเดือนก.ค. 2564 โดยข้อมูลจากบลูมเบิร์กชี้ให้เห็นว่า ราคาอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ลดลงมากกว่าเมืองอื่น
โดยการลดลงของราคา 5% สามารถนำไปสู่การขาดทุนถึง 19 ล้านล้านหยวนในธุรกิจค้าบ้านและอาจกระทบความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของครัวเรือนถึง 4.3 แสนล้านหยวน
การคํานวณข้างต้นไม่รวมถึงผลกระทบของตำแหน่งงานที่ลดลง ซึ่งหมายความว่าผลกระทบที่แท้จริงของการล่มสลายของภาคอสังหาฯ ต่อการใช้จ่ายในครัวเรือนอาจรายแรงกว่าที่เห็น โดยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เอกชนรายใหญ่ที่สุดของจีนบางรายลดตำแหน่งงานเกือบ 80% นับตั้งแต่รัฐออกกฎ "สามเส้นแดง"
เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเคยติดอันดับหนึ่งในประเทศที่ร่ำรวยที่สุด โดยมี Hui Ka Yan จาก China Evergrande Group เป็นคู่แข่งกับ Jack Mafor ในตําแหน่งสูงสุด ตั้งแต่ปลายปี 2562
ทว่าหลังจากเหตุการณ์ทั้งหมด ความมั่งคั่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดลงอย่างน้อย 9.7 หมื่นล้านดอลลาร์ส่วนใหญ่เกิดจากมูลค่าตลาดที่หดตัวของบริษัทของพวกเขา
10. คนออกไปประท้วงเยอะขึ้น
ตั้งแต่เดือนมิ.ย. ปี 2565 การประท้วงที่เชื่อมโยงกับภาคอสังหาฯ มากกว่า 1,800 ครั้ง ซึ่งเกิดขึ้นในจีนแผ่นดินใหญ่ ตามโครงการ China Dissent Monitor ของ Freedom House โดยประมาณสองในสามของกรณีที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้านที่ประท้วงปัญหาต่างๆ เช่นความล่าช้าของโครงการและความไม่ปราณีตในการทำงาน
อ้างอิง
