ทิสโก้ชี้ ซื้อ REITs ต้องเลือกกองนโยบายเชิงรุก เพิ่มโอกาสสร้างกำไร 22% ภายใน 1 ปี

นายณัฐกฤติ เหล่าทวีทรัพย์ Head of Wealth Advisory ธนาคารทิสโก้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปี 2567 จะเป็นปีแรกที่อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกนำโดยสหรัฐฯ ยุโรป และอังกฤษจะปรับตัวเป็นขาลง ทำให้นักลงทุนโยกเงินเข้าสู่สินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนโดดเด่นในช่วงดังกล่าวอย่างกองทุนรวมตราสารหนี้ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ธนาคารทิสโก้แนะนำให้ลูกค้าเข้าซื้อมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2566 ซึ่งในระยะหลังเริ่มเห็นนักวิเคราะห์และผู้แนะนำการลงทุนรายอื่นๆ เริ่มให้คำแนะนำลงทุนในตราสารหนี้บ้างแล้ว 

อย่างไรก็ตาม นอกจากการลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ต่างประเทศจะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีแล้ว ในจังหวะนี้อีกหนึ่งสินทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุนคือ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REITs)  ที่เน้นลงทุนในสินทรัพย์ทั่วโลก (Global REITs) เพราะเป็นอีกสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างกำไรที่โดดเด่นในภาวะดอกเบี้ยขาลง บวกกับราคาที่ปรับลดลงมาประมาณ 30% ในช่วง 2 ปีที่ดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น จนราคา Global REITs มีอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (Price to Book Ratio) ของ Global REITs ซื้อ-ขายอยู่ในระดับ -1 S.D. ซึ่งเป็นระดับต่ำใกล้เคียงกับช่วงวิกฤต Covid-19  ทำให้คาดว่าปี 2567 กองทุน Global REITs จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีและสูงกว่าทางเลือกในการลงทุนอื่นได้

นายณัฐกฤติกล่าวอีกว่า การลงทุนใน REITs ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีนั้น ธนาคารทิสโก้แนะนำให้เลือกลงทุนในกองทุนที่มีนโยบายการลงทุนเชิงรุก (Active Fund) มากกว่ากองทุนรวมดัชนี (Passive Fund) เพราะผู้จัดการกองทุนสามารถปรับพอร์ตเลือกสินทรัพย์เข้ากองทุนได้มากกว่ากองทุนรวมดัชนี โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนัก REITs  ยุคใหม่ที่มีความต้องการใช้งานสูงตามเมกะเทรนด์ของโลก เช่น ศูนย์ข้อมูล (Data centers), เสาโทรคมนาคม (Cell towers), ธุรกิจการให้เช่าพื้นที่จัดเก็บของด้วยตนเอง (Self-storage), วิทยาศาสตร์ชีวภาพและพื้นที่ห้องปฏิบัติ (Life science and laboratory space), ธุรกิจให้เช่าบ้านสำหรับครอบครัวเดี่ยว (Single family rentals) และธุรกิจที่พักอาศัยผู้สูงวัย (Senior housing) เป็นต้น โดยลูกค้าอาจลงทุนในกองทุน Global REITs ได้ในสัดส่วนประมาณ 10-15% ของพอร์ตลงทุน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรับความเสี่ยงของนักลงทุนแต่ละบุคคล  

“หากเป็นเมื่อก่อน การลงทุน REITs ยุคเก่าในรูปแบบ ETF อาจจะลงทุนในออฟฟิศให้เช่า ที่พักอาศัย  หรือห้างสรรพสินค้า ซึ่งผลประกอบการมักจะผันผวนไปตามเศรษฐกิจ และในระยะหลังความต้องการใช้งานออฟฟิศเริ่มน้อยลงแล้ว แต่การลงทุน REITs ยุคใหม่ในรูปแบบ Active Fund สามารถปรับพอร์ตลงทุนโดยเน้นลงทุนในสินทรัพย์สอดคล้องกับยุคสมัยที่เปลี่ยนไปได้ เช่นลงทุนในสินทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากการเข้ามาของเทคโนโลยี AI  และลงทุนในสินทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปตามสังคมผู้สูงอายุ โดยมีข้อมูลจาก Nareit และ Raymond James Research (ข้อมูล ณ เมษายน 2566) ระบุว่า REITs ยุคใหม่ในปี 2543 เติบโตจากสัดส่วนที่ราว 11% มาเป็นถึงราว 52% ในปี 2565ดังนั้น ธนาคารทิสโก้จึงเน้นย้ำให้ลูกค้าเลือกลงทุนในกองทุน REITs ที่มีนโยบายการลงทุนเชิงรุก” 

สำหรับผลตอบแทน REITs นั้น นอกจากจะได้รับจะมาจากเงินปันผลที่ได้จากกำไรสุทธิของค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วยังมีโอกาสสร้างกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) อีกด้วย โดยในช่วงที่ผลประกอบการของ REITs เติบโตได้ดี ราคา REITs ก็จะปรับตัวขึ้น  ตามสถิติในอดีตช่วงวัฏจักรที่ธนาคารกลาง (Fed) หยุดขึ้นดอกเบี้ยนโยบายนับตั้งแต่ปี 2538  REITs ให้ผลตอบแทนรวมเฉลี่ยถึง 22% ภายใน 1 ปี ซึ่งมากกว่าตลาดหุ้นอย่างดัชนี MSCI World ที่เพิ่มขึ้นเพียง 15% นอกจากนี้ในช่วง10 ปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ Global REITs อยู่ในระดับประมาณ 4%  ขณะที่มีอัตราการเติบโตของเงินปันผล (Dividend growth) โดยเฉลี่ยประมาณ 5.4% ต่อปีอีกด้วย