ย้อนรอยวิกฤตอสังหาฯ จีน กับ นัยต่อเศรษฐกิจไทย

ช่วงที่ผ่านมา กระแสการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ภาคอสังหาฯ จีนสั่นคลอนความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจจีนอยู่พอสมควร เห็นได้ชัดจากที่หลายฝ่ายออกมาหั่นเป้าเศรษฐกิจจีนปีนี้ให้โตได้ไม่ถึง 5% จากเดิมที่เคยเติบโตอย่างร้อนแรงเฉลี่ย 7-8% ซึ่งตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมาการเติบโตของเศรษฐกิจจีนถูกขับเคลื่อนจากการลงทุนและภาคอสังหาฯ จากสัดส่วนการลงทุนโดยรวมของจีนสูงถึง 40% ของจีดีพีมาโดยตลอด ซึ่งสูงที่สุดในบรรดาประเทศเศรษฐกิจขนาดใหญ่ด้วยกันที่ประมาณ 20% ของจีดีพี จึงไม่แปลกที่ตลาดอสังหาฯ จะเป็นเหมือนตัวชี้นำอนาคตของเศรษฐกิจจีน 

ขอเล่าย้อนถึงที่มาของภาคอสังหาฯ จีนคร่าว ๆ เริ่มมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนจากผลพวงของวิกฤตการเงินโลกปี 2550 เนื่องจากจีนพึ่งพารายได้จากการส่งออกค่อนข้างสูงหลังเข้าร่วมเป็นสมาชิกองค์การการค้าโลก (WTO) ทำให้ในปี 2551 ทางการจีนออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงถึง 5.85 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 12% ของจีดีพี เพื่อสนับสนุนการลงทุนด้านการลงทุนและการบริโภคภาคเอกชน โดยเฉพาะการสร้างเมืองใหม่ รวมไปถึงการให้เงินอุดหนุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินในช่วงเวลานั้นก็ลดความเข้มงวดลง กอปรกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ในจีนเติบโตอย่างรวดเร็ว สอดคล้องกับยอดคงค้างการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาฯ ที่ขยายตัวในอัตราเร่ง ทำให้ยอดคงค้างเงินกู้ในภาคอสังหาฯ ที่มาจากภาคธนาคารทั้งในส่วนของผู้พัฒนาอสังหาฯ (Pre-finance) และภาคครัวเรือน (Post-finance) ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนมีสัดส่วนสูงถึง 25% ของเงินกู้จากภาคธนาคารทั้งหมด

ทว่า สัญญาณการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ก็เพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว จากราคาขายที่อยู่อาศัยในเมืองที่เป็น Tier1 (เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น) ที่สูงกว่าเท่าตัวติดต่อกันเป็นเวลาหลายปี จนทำให้ทางการจีนต้องออกมาตรการควบคุมตลาด ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มความเข้มงวดในการกำกับดูแลสถาบันการเงินทั้งในและนอกระบบ การกำหนดให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเพิ่มเงินวางหลักประกันสำหรับการประมูลที่ดินตามหัวเมืองหลัก การเพิ่มข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ไม่ได้มีชื่ออาศัยอยู่ในพื้นที่หรือผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อแก่ภาคอสังหาฯ เริ่มชะลอตัวลง อีกทั้งยังเป็นแรงกดดันให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับโครงสร้างหนี้เดิมเพื่อให้เข้าเกณฑ์ของภาครัฐ เช่น การเร่งขายที่ดินในราคาต่ำกว่าตลาด หรือหยุดการดำเนินโครงการอสังหาฯ บางแห่งเพื่อรักษาสภาพคล่องของบริษัท 

ยิ่งกว่านั้น กลางปี 2563 ธนาคารกลางจีนได้ออกกฎเกณฑ์ที่เรียกว่า “สามเส้นแดง” (Three Red Lines) ซึ่งเป็นการกำหนดให้บริษัทอสังหาฯ ควบคุมปริมาณหนี้ให้สอดคล้องกับ 1) กระแสเงินสด 2) สินทรัพย์ และ 3) ระดับทุนของบริษัท ส่งผลให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ เกือบทั้งหมดไม่สามารถกู้ยืมเงินเพิ่มเติมจากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้หมุนเวียนภายในกิจการได้ จึงทำให้บางส่วนหันไประดมทุนผ่านตลาดการเงินช่องทางอื่น ๆ ทดแทน เช่น การระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ การกู้ยืมผ่านธนาคารเงา รวมถึงการกู้ยืมจากต่างประเทศ เป็นต้น

“วิกฤตโรคระบาดโควิด-19” เป็นตัวกระตุ้นสำคัญที่ทำให้สถานการณ์อสังหาฯ จีนย่ำแย่ลง จากอุปสงค์ในประเทศอ่อนแอ ขณะที่กำลังซื้อของชนชั้นกลางถึงบนก็ได้รับผลกระทบจากความมั่งคั่งของประชาชนลดลง (Wealth Effect) ตามการปรับลดลงของราคาอสังหาฯ ส่งผลทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ เผชิญปัญหาทางการเงินหนักหน่วงขึ้นจากยอดขายที่อยู่อาศัยที่ซบเซาลงอย่างมาก ซ้ำเติมภาวะขาดสภาพคล่องที่มีอยู่เดิม ส่งผลให้ในปี 2566 หุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่พร้อมใจกันผิดนัดชำระหนี้รวมกันมากถึง 3 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ และทำให้ในปัจจุบันทางการจีนต้องออกมาตรการช่วยเหลือทางการคลังและการผ่อนคลายนโยบายการทางเงินออกมาเพื่อพยุงตลาดอสังหาฯ อาทิ การปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LPR) การออกมาตรการสินเชื่อเพื่ออัดฉีดสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ เป็นต้น

มาถึงตรงนี้ หลายคนมองว่า แล้ววิกฤตอสังหาฯ จีนจะกระทบเศรษฐกิจไทยมากน้อยแค่ไหน? ต้องบอกว่าส่งผลกระทบอยู่ไม่น้อย เนื่องจากเศรษฐกิจไทยพึ่งพากำลังซื้อจากจีนสูง ประเด็นแรกหนีไม่พ้น ผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชนและการใช้จ่ายเดินทางท่องเที่ยวต่างประเทศของชาวจีน ซึ่งส่งผลพวงมายังเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวของไทย โดยจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนเข้าไทยเคยสูงสุดราว 11 ล้านคนในปี 2562 หรือคิดเป็นประมาณ 28% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด แต่กลับพบว่าจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนเข้าไทยมีเพียง 3.5 ล้านคนในปี 2566 หรือฟื้นตัวเพียง 32% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งค่อนข้างช้าเมื่อเทียบกับการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเที่ยวไทยในภาพรวมที่ 70%

ภาคการค้าไทยก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากตลาดจีนเป็นตลาดส่งออกอันดับ 2 ของไทย มีสัดส่วนราว 12% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมด โดยตัวเลขมูลค่าส่งออกไทยไปจีนในปี 2566 หดตัว 0.8%YoY หดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ซึ่งผลกระทบจากกำลังซื้อของชาวจีนที่ชะลอตัวลงกระทบต่อการส่งออกสินค้าอุปโภคบริโภค รวมไปถึงสินค้าวัตถุดิบหลักที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ อย่างเช่นเคมีภัณฑ์และเม็ดพลาสติก ซึ่งไทยส่งออกไปจีนเป็นอันดับ 1 อีกมุมหนึ่ง ไทยยังได้รับผลทางอ้อมจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลกผันผวนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น น้ำมันดิบ เหล็กและเหล็กกล้า อะลูมิเนียม ถ่านหิน และทองแดง เนื่องจากจีนเป็นผู้บริโภคและผู้นำเข้าสินค้าโภคภัณฑ์รายสำคัญของโลก 

นอกจากผลกระทบทางตรงแล้ว ผลกระทบทางอ้อมที่ส่งผ่านมายังตลาดการเงินของไทย จากความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ของบริษัทอสังหาฯ เพิ่มเติมเป็นทอด ๆ แบบ Domino Effect กดดันราคาหุ้นกู้อสังหาฯ ให้ปรับตัวลดลงจากความเชื่อมั่นเชิงลบต่อตลาดตราสารหนี้จีน อีกทั้งแนวโน้มเศรษฐกิจจีนที่ส่งสัญญาณชะลอตัวในระยะยาว ยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในตลาดการเงินและค่าเงินหยวน กระทบต่อพอร์ตของผู้ส่งออกและนักลงทุนไทยอยู่ไม่น้อย

และที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คงเป็นเรื่องของการหันมาลงทุน (เก็งกำไร) จากตลาดอสังหาฯ ในบ้านเรามากขึ้น โดยชาวจีนสนใจลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศมากขึ้นจากตลาดในประเทศที่ชะลอตัว โดยเฉพาะตามหัวเมืองใหญ่ ๆ ในเอเชีย อาทิ สิงคโปร์ มาเลเซีย เช่นเดียวกับประเทศไทยที่พบว่าบุคคลสัญชาติจีนมีส่วนแบ่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ถือครองโดยชาวต่างชาติสูงสุดเป็นอันดับที่ 1 มาตลอด 5 ปีล่าสุด หรือ คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์กว่า 3.4 หมื่นล้านบาทในปี 2566 ส่วนหนึ่งจากช่องว่างด้านกฎระเบียบเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ในไทยที่เอื้อให้ชาวต่างชาติเข้าถึงได้ง่าย รวมไปถึงการร่วมลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ กับผู้พัฒนาไทย ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างน่าดึงดูด เหล่านี้นอกจากจะทำให้ราคาอสังหาฯ ในไทยปรับตัวสูงขึ้นเกินจริงแล้ว ยังอาจหมายถึงเม็ดเงินลงทุนที่ไม่ยั่งยืนจากการแสวงหากำไรในระยะสั้นอีกด้วย

อาจกล่าวได้ว่า กลยุทธ์การขับเคลื่อนเศรษฐกิจจีนผ่านการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาฯ ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาอาจส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในช่วงแรก ๆ แต่เมื่อจีนมีการสะสมทุนมากขึ้นจนเริ่มมีขนาดใหญ่และเกินความต้องการเมื่อเทียบกับภาคเศรษฐกิจจริง จึงส่งผลกระทบต่อการลงทุนและเศรษฐกิจจีนโดยรวม ดังนั้น ไทยอาจต้องรับมือกับกำลังซื้อจีนที่คาดว่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวในระยะยาวจากการฟื้นตัวที่แผ่วบางของเศรษฐกิจจีน ซึ่งสะท้อนภาพความเปราะบางเชิงโครงสร้างที่สะสมมานาน