REITs สินทรัพย์ดีที่ถูกลืม

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการเงินปรับผลรับด้วยจุดเด่นในเรื่องของอัตราเงินปันผลเฉลี่ยที่สูงกว่าเงินฝากธนาคาร ตลอดจนการดำเนินธุรกิจของกอง REITs ที่สามารถประเมินกระแสเงินสดได้ง่าย แม้ว่าความเสี่ยงโดยภาพรวมจะสูงกว่าเงินฝากธนาคาร แต่ก็ยังต่ำกว่าลงทุนในหุ้น ด้วยข้อดีต่างๆ เหล่านี้ได้ดึงดูดให้นักลงทุนตัดสินใจลงทุนใน REITs มากขึ้นเรื่อยๆในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับการลงทุนใน REITs แต่ละประเทศ ก็จะมีจุดน่าสนใจแตกต่างกันไป อาทิเช่น REITs ของประเทศสหรัฐอเมริกาจะมีลักษณะการดำเนินธุรกิจที่หลากหลาย เน้นไปที่การเติบโตของตัวเลขเงินปันผลต่อหุ้น (Dividend per share : DPS) มากกว่าอัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend yield) โดยปัจจุบัน US REITs มี Dividend yield เฉลี่ยอยู่ที่ 2-4% ต่อไป ในขณะที่ REITs ของประเทศสิงคโปร์ จะมีประเภทธุรกิจหลากหลายน้อยกว่าอเมริกา การดำเนินธุรกิจส่วนใหญ่เน้นแบบผสมระหว่างการเติบโตและเงินปันผล โดยปัจจุบันมี Dividend Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 4-7% ต่อไป ส่วน REITs ของประเทศไทยนั้น ลักษณะการดำเนินธุรกิจจะมีความมั่นคงสูง ผลการดำเนินงานในอนาคตคาดการณ์ได้ กอง REITs ในไทยที่มีขนาดมูลค่าตลาดสูงส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในธุรกิจดั้งเดิม เช่น ธุรกิจปล่อยเช่าพื้นที่โรงงาน (33%), ธุรกิจปล่อยเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า (29%), และธุรกิจปล่อยเช่าพื้นที่ออฟฟิศ (13%) โดยมี Dividend Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 7-9% ต่อปี

อย่างไรก็ดี ภายหลังการเกิดวิกฤติโควิท-19 ผลตอบแทนรวมของกอง REITs กลับไม่สดใสนัก ยกตัวอย่างเช่น ดัชนีดัชนี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (SET PF&REIT) ของประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 120 จุด ซึ่งคิดเป็นเพียง 50% เทียบกับปลายปี 2019 เท่านั้น และเมื่อพิจารณาดูผลตอบแทนย้อนหลัง จะเห็นได้ว่ามีเพียง 3 ใน 15 ปีที่ผ่านมาที่ผลตอบแทน REITs ติดลบ โดยเฉพาะช่วงที่เศรษฐกิจถดถอย เช่น ปี 2008 หรือช่วงที่ธนาคารกลางสหรัฐดำเนินนโยบายแบบตึงตัว เช่นปี 2018 และ 2022 เนื่องด้วยการดำเนินธุรกิจของ REITs พึ่งพาสัดส่วนเงินกู้เยอะ โดยเฉพาะ REITs จากประเทศอเมริกาและสิงค์โปร์ ทำให้ผลตอบแทนผันผวนในช่วงเวลาดังกล่าว

ถึงแม้ 2 ปีที่ผ่านมาจะเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับนักลงทุน แต่ทางบลจ.ดาโอ มองว่า ปัจจัยหลักที่กดดันการลงทุนใน RIETs อย่างเรื่องดอกเบี้ยที่สูงก็กำลังจะผ่านไป แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐ (FED) จะไม่รีบลดดอกเบี้ย แต่โอกาสที่จะปรับขึ้นดอกเบี้ยต่อก็เป็นไปได้ยาก กล่าวคือ ดอกเบี้ยแตะจุดสูงสุดแล้วในปี 2023 และรอการปรับลดลง ส่วนจะลงได้เร็วมากน้อยแค่ไหนขึ้นกับพัฒนาการตัวเลขเศรษฐกิจเป็นสำคัญ 

ดังนั้น จึงมองว่าการลงทุนใน REITs ที่มีกระแสเงินสดที่ดี และเงินปันผลในระดับที่ดีก็มีความน่าสนใจเพิ่มมากขึ้น ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงให้กับพอร์ตการลงทุนโดยภาพรวม และคาดว่าจะได้รับประโยชน์เมื่อดอกเบี้ยนโยบายหรือ Bond Yield ปรับตัวลดลง จึงแนะนำให้ลงทุนใน REITs อเมริกาและสิงคโปร์รอรับธีมดอกเบี้ยขาลง และ REITs ไทย ในธีมเงินปันผลที่สูงและมั่นคง