เปิดโผ 15 กองรีท ให้ผลตอบแทนดี ปันผลสูง 14% รับเทรนด์ดอกเบี้ยขาลง

นักลงทุนที่ลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนในรูปแบบของเงินปันผลสูง และสม่ำเสมอ  ทำให้สามารถมีกระแสเงินสดที่คล่องตัว มักเลือกลงทุนในหุ้นปันผลสูง หรือลงทุนในหุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า กองรีท (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งเป็นกองทุนกลุ่มอสังหาฯ ที่จะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับผลตอบแทนที่มาในรูปแบบของเงินปันผลกลับมาอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากเป็นกองทุนที่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของ กำไรสุทธิ 

ทั้งนี้ กองทุนรีทถือว่ามีความสนใจมากในช่วงดอกเบี้ยเข้าสู่ขาลง ดังนั้น "กรุงเทพธุรกิจ" ได้สำรวจกองรีท พบว่า มี 15 กองทุนที่ให้ปันผลสูงสุด 14% โดยคัดกรองตั้งแต่มาร์เก็ตแคปเกิน 4,000 ล้านบาท ขึ้นไป 

1.กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือ QHPF

ลงทุน leasehold ในโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี โครงการเวฟ เพลส และโครงการคิวเฮ้าส์ เพลินจิต

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 14.27%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน -8.77%
• มาร์เก็ตแคป 4,144.40 ล้านบาท

2.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล  หรือ ALLY

ลงทุนในกรรมสิทธิ หรือ สิทธิการเช่า หรือ สิทธิการเช่าช่วงใน 14 โครงการ ได้แก่ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์  เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา  เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์  อมอรินี่  แอมพาร์ค  เพลินนารี่ มอลล์  สัมมากรเพลส รามคำแหง  สัมมากรเพลส รังสิต  สัมมากรเพลส ราชพฤกษ์  เดอะ ซีน  กาดฝรั่ง วิลเลจ  เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์ 13. เดอะ ไพร์ม หัวลำโพง และแฮปปี้ อเวนิว ดอนเมือง

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 12.11%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน -15.50%
• มาร์เก็ตแคป 4,763.85 ล้านบาท

3.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ หรือ GVREIT 

ลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคาร ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ (ไม่รวมพื้นที่ของโรงแรม ดิ โอกุระ เพรสทีจ กรุงเทพ) ตั้งอยู่ที่หัวมุมถนนเพลินจิต-วิทยุ และลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคาร สาทร สแควร์ ตั้งอยู่ที่หัวมุมถนนนราธิวาสราชนครินทร์-สาทร

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 11.90%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +15.79%
• มาร์เก็ตแคป 5,377.68 ล้านบาท

4.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล หรือ WHAIR

ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี ใน Ready Built Factory (อาคารโรงงาน) และ Ready Built Warehouse (คลังสินค้า) ณ 31 ธันวาคม 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 160 ยูนิต โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่า 428,818 ตร.ม. ซึ่งตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมของกลุ่ม WHAID

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 8.69%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +14.55%
• มาร์เก็ตแคป 5,982.58 ล้านบาท

5.กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค หรือ  FUTUREPF

ลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วน (leasehold) ของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ประกอบด้วยพื้นที่ร้านค้าและพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในศูนย์การค้าฯ รวมถึงพื้นที่ผนังภายนอกอาคารออกหาประโยชน์

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 8.51%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +5.04%
• มาร์เก็ตแคป 6,619.58 ล้านบาท

6.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ หรือ LHSC

ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (leasehold) และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 จาก บจก. แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ เป็นระยะเวลา 26 ปี สิทธิการเช่าดังกล่าวจะหมดอายุลงในวันที่ 31 สิงหาคม 2583 มีพื้นที่รวม 97,905 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่า 34,058 ตร.ม. โดย LHSC นำพื้นที่เช่าดังกล่าวออกให้เช่าแก่ผู้เช่าพื้นที่ซึ่งเป็นผู้ประกอบกิจการค้าปลีกและบริการประเภทต่างๆ และแต่งตั้ง บจก. แอล แอนด์ เอช รีเทล แมเนจเมนท์ เป็นผู้บริหาร เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 8.27%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +13.00%
• มาร์เก็ตแคป 5,515.13 ล้านบาท

7.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART  

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท เป็นกองทรัสต์ตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ที่ก่อตั้งขึ้นตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ลงวันที่ 8 ธันวาคม พ.ศ. 2557 ระหว่างบริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด ในฐานะทรัสตีของกองทรัสต์ฯ 

โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อระดมเงินทุนและนำเงินทุนส่วนใหญ่ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ตลอดจนทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง พัฒนาศักยภาพหรือจำหน่ายทรัพย์สินต่าง ๆ ที่กองทรัสต์ฯ ได้ลงทุนหรือมีไว้ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า ให้เช่าช่วง ขายหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อประโยชน์ของทรัพย์สินเพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทรัสต์ฯ และผู้ถือหน่วยลงทุน รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินอื่นหรือหลักทรัพย์อื่น หรือการหาดอกผลอื่นโดยวิธีอื่นใด ตามที่กฎหมายหลักทรัพย์หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 6.95%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +2.91%
• มาร์เก็ตแคป 36,769.57 ล้านบาท

8.กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท หรือ LPF

ลงทุนในศูนย์การค้า เทสโก้ โลตัส จำนวน 23 แห่ง แบ่งเป็น ทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (freehold) จำนวน 13 แห่ง ได้แก่ โครงการศรีนครินทร์ กระบี่ ประชาชื่น รังสิต คลอง 7 ทุ่งสง สิงห์บุรี ปราณบุรี มหาชัย แม่สาย ระนอง ภูเก็ต ศาลายา นครศรีธรรมราช และนวนคร รวมถึงทรัพย์สินที่กองทุนรวมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินบางส่วนและอาคาร (freehold) และมีสิทธิการเช่าในที่ดินอีกบางส่วน (leasehold) จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ โครงการสมุย และพิษณุโลก และทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดิน (leasehold) และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารจำนวน 6 แห่ง ได้แก่ โครงการอมตะนคร เพชรบูรณ์ ลำลูกกา คลอง 6 เสนา รังสิต-นครนายก และบางปู นอกจากนี้ยังมีทรัพย์สินที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าในที่ดินและอาคาร (leasehold) จำนวน 1 แห่ง ได้แก่ โครงการพระราม 1

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 6.43%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +1.49%
• มาร์เก็ตแคป 31,787.05 ล้านบาท

9.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารคลังสินค้า และอาคารโรงงาน

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 6.34%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +2.80%
• มาร์เก็ตแคป 36,117.26 ล้านบาท 

10.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า และสิทธิการเช่าช่วงในที่ดิน อาคารคลังสินค้า อาคารคลังห้องเย็น และถังเก็บสารเคมีเหลว รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าลงทุน

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 5.94%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +7.69%
• มาร์เก็ตแคป 8,864.80 ล้านบาท

11.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT 

ลงทุนในกรรมสิทธิ หรือ สิทธิการเช่า หรือ สิทธิการเช่าช่วง ในโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล พระราม 3 โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และบี โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โครงการเซ็นทรัล พัทยาและโรงแรมฮิลตัน พัทยา โครงการอาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส โครงการอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ โครงการเซ็นทรัล มารีนา และโครงการเซ็นทรัล ลำปาง

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 5.82%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +13.27%
• มาร์เก็ตแคป 46,349.75 ล้านบาท 

12.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไอเน็ต หรือ INETREIT 

ลงทุนในกรรมสิทธิ์อาคารและอุปกรณ์ที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินงานของโครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล INET-IDC3 เฟส 1 (อาคาร Data Center) และสิทธิการเช่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารควบคุมสถานีไฟฟ้าย่อย

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 5.77%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน -8.19%
• มาร์เก็ตแคป 4,489.84 ล้านบาท

13.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล หรือ LHHOTEL

ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 เป็นระยะเวลา 25 ปี (ถึง 31 สิงหาคม 2583) รวมถึง สิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี (ถึง 31พฤษภาคม 2581)โดย LHHOTEL นำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าและให้เช่าช่วงแก่บริษัท แอล แอนด์ เอช โฮเทล แมเนจเมนท์ จำกัด เป็นระยะเวลา 3 ปี โดยกำหนดเงื่อนไขการต่ออายุอีก 2 คราวๆ ละไม่เกิน 3 ปี

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 5.30%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน +14.29%
• มาร์เก็ตแคป 14,265.31 ล้านบาท

14.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ หรือ BAREIT

ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบของทรัพย์สินบางส่วนที่ใช้ในการดำเนินงานสนามบิน ภายในโครงการสนามบินสมุย

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 5.20%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน -%
• มาร์เก็ตแคป 10,278.35 ล้านบาท

15.ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท หรือ IMPACT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานีจำนวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารดังกล่าว บนที่ดิน 192 ไร่ 2 งาน 88.6 ตร.ว. รวมพื้นที่ใช้สอย 167,162 ตร.ม.

• อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 9 เดือน 4.39%
• ผลตอบแทนราคา 9 เดือน -0.81%
• มาร์เก็ตแคป 18,234.75 ล้านบาท

วทัญ จิตต์สมนึก ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์กลยุทธ์ บล.พาย ให้สัมภาษณ์กับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า กองรีทมีความน่าสนใจมาก และจะ Outperform มากในช่วงที่ดอกเบี้ยเป็นขาลง เมื่อไปดูจะพบว่า กองรีทปรับขึ้นมาหลายตัวในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ในกลุ่ม defensive ให้ปันผลสูง เพราะฉะนั้นอัตราดอกเบี้ยโลกมีแนวโน้มที่ยังค่อย ๆ ปรับลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะ  CPNREIT ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีเช่นกัน 

ทั้งนี้ CPNREIT มีนโยบายในการเก็บค่าเช่า และมาจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยในรูปแบบปันผล โดย CPN แม่มีหน้าที่ในการหาพื้นที่เช่าใหม่ ๆ ในทำเลที่ดี และมีผู้เช่าเต็ม บวกกับมีผู้มาใช้บริการ CPN แม่ก็จะทำการขายให้กับกองรีท CPNREIT ก็จะมาซื้อต่อ และได้สิทธิ์ในการเก็บค่าเช่า CPN รวมถึงค่าเช่าจะมาอยู่ในที่ CPNREIT  

"ในสมัยก่อนจะมีเซ็นทรัลพระราม 2 เซ็นทรัลปิ่นเกล้า เป็นของ CPNREIT และมีหน้าที่บริหารศูนย์การค้าเหล่านี้ และนำรายได้มาจ่ายเป็นปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน เพราะฉะนั้นยามที่ดอกเบี้ยลดลง นักลงทุนจึงพยายามมองหาการลงทุนที่ให้ปันผลดี และไม่ผันผวนมากต่อภาวะเศรษฐกิจ ดังลงทุนจึงทยอยเข้าไปเก็บกองรีทกันมากขึ้น"

ทั้งนี้ ถือว่าในระยะยาวดี จะให้แคชโฟลว์ค่อนข้างนิ่ง เช่น CPNREIT ปันผลจะอยู่ที่ประมาณ 7-8% หากราคาหุ้นลงลึกอาจจะได้รับถึง 10% ซึ่งเป็นทางเลือกกับนักลงทุนที่ต้องการได้รับปันผลที่ดี 

 บดินทร์ พุทธอินทร์ ผู้อำนวยการส่วนกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน อีสท์สปริง (ประเทศไทย) จำกัด หรือ บลจ.อีสท์สปริง ให้ข้อมูลเพิ่มว่า กองรีทในช่วง 1 -2 เดือนที่ผ่านมาค่อนข้างจะ Outperform ไม่ใช่แค่กองรีทไทย แต่รวมไปถึงรีททั่วโลก เพราะว่าในมุมของกองรีทเมื่อประเมิน Valuation ปัจจัยพื้นฐานค่าเช่า การปรับขึ้นค่าเช่า หรือัตราการเช่า พื้นที่การเช่า ระดับราคา

และ dividend yield gap ส่วนต่างของปันผลกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งปัจจุบันผลตอบแทนพันธบัตรมีการปรับตัวลดลงทำให้  dividend yield gap เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดความน่าสนใจในกองรีท 

"พออัตราดอกเบี้ยลดลง กระแสเงินสดที่ได้รับปันผลในอนาคต ได้ถูกแปลงเป็นมูลค่าปัจจุบันที่เพิ่มขึ้น จึงส่งผลให้กองรีทมีความน่าสนใจเพิ่มขึ้น และมีแนวโน้มความน่าสนใจต่อ เพราะจากวันนี้ถึงปีหน้า ที่คาดว่าจะมีการลดอัตราดอกเบี้ยมาก ๆ ในช่วงครึ่งปีหน้า เพราะฉะนั้นกลุ่มรีทยังมีความน่าสนใจ"

แต่อย่างไรก็ตาม อาจจะมีผลกระทบเล็กน้อย ทำให้ความน่าสนใจในกลุ่มรีทลดลง ซึ่งยังคงมีเรื่องของเศรษฐกิจที่อาจจะชะลอตัวได้ จากเศรษฐกิจทั่วโลก เพราะด้วยกลุ่มรีทเป็ฯกลุ่มวัฎจักร 

ทั้งนี้ หากนักลงทุนจะคัดเลือกกองรีท ควรพิจารณาเรื่องอัตราการเช่าว่า มีการเช่าว่างเหลือน้อยหรือไม่ และอัตราการเช่าเต็มพื้นที่สม่ำเสมอหรือไม่ รวมถึงในส่วนของพื้นที่ให้เช่าที่ครบสัญญา หากสมมุติอายุเฉลี่ยพื้นที่ให้เช่ายาว ทำให้นักลงทุนอุ่นใจได้ว่า การต่อสัญญาจะไม่เกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากว่า เมื่อครบสัญญาผู้เช่ามักจะหาตัวเปรียบเทียบใหม่ ทั้งในเรื่องของโลเคชั่น และราคา 

และควรเลือกกองรีทที่มีสภาพคล่องในตลาดในการซื้อขาย เพราะกองรีทบางตัวสภาพคล่องอาจจะไม่ได้เยอะ จึงทำให้เมื่อนักลงทุนอยากจะซื้อหรือขายจะทำให้ไม่ได้ตามที่คิดไว้