ส่องอนาคตหุ้นอสังหาฯ สารพัดปัจจัยลบถาโถม

และยิ่งมาเกิดการระบาดของโควิด-19 ยิ่งทำให้ตลาดตกที่นั่งลำบาก พฤติกรรมของผู้บริโภคก็เปลี่ยนไป ดีมานด์จากตลาดต่างชาติแทบไม่มี หลังมีการล็อกดาวน์ปิดประเทศไปหลายเดือน

แต่ปีนี้เริ่มเห็นความหวังส่องประกายขึ้น หลังสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย นำมาสู่การเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มคึกคัก กำลังซื้อเริ่มฟื้น ดีเวลลอปเปอร์จึงเริ่มกลับมาเร่งเครื่องเปิดโครงการใหม่

โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุว่าในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ในพื้นที่กทม. และปริมณฑล มียอดการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 77,398 หน่วย เพิ่มขึ้น 110% YoY

ขณะที่แบงก์ชาติรายงานยอดโอนอสังหาฯ ในช่วง 8 เดือน ปี 2565 เติบโต 8.5% YoY และมีการเปิดโครงการใหม่เฉลี่ย 9,000 หน่วยต่อเดือน กลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19 ซึ่งมีการเปิดโครงการใหม่เฉลี่ย 9,300 หน่วยต่อเดือน

ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ดูแล้วยังเหนื่อย! ยังต้องเผชิญกับหลายปัจจัยท้าทาย เริ่มตั้งแต่ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ โอกาสที่จะเกิดภาวะถดถอยซึ่งจะกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ขณะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อต้นทุนเงินกู้ของประชาชนในการกู้ซื้อบ้าน รวมทั้งผู้ประกอบการที่ต้องกู้เงินมาลงทุน

นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามต้นทุนค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ต้นทุนทางการเงิน ฯลฯ ขณะเดียวกันขาดมาตรการจูงใจของภาครัฐ โดยแบงก์ชาติจะไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่กำลังจะสิ้นสุดลง 31 ธ.ค. นี้ หลังมองว่าตลาดฟื้นตัวต่อเนื่อง ซึ่งแน่นอนว่าในมุมของผู้ประกอบการย่อยไม่เห็นด้วย

ส่วนการที่ ครม. เตรียมเปิดทางให้ต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม เข้ามาซื้อบ้านและที่ดินในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ แลกกับการลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 ปี ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงย่อมเป็นปัจจัยบวกต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบนที่มีลูกค้าต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมาย

แต่ปรากฏว่าประเด็นดังกล่าว ถูกต่อต้านอย่างหนัก หลายฝ่ายไม่เห็นด้วย ถึงขนาดมองว่า “ขายชาติ ขายแผ่นดิน” จนในที่สุดรัฐบาลยอมถอยถอนร่างกฏหมายดังกล่าวแล้ว ขอกลับมาทบทวนใหม่ โดยจะเปิดรับฟังความคิดเห็นจากภาคส่วนต่างๆ เพื่อนำมาพิจารณาวิเคราะห์ให้รอบคอบอีกครั้ง

แต่ใช่ว่าจะมีแต่ปัจจัยลบ เพราะข่าวบวกก็มีอยู่บ้างหลังกระทรวงคลังเล็งขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่กำลังจะจบลงสิ้นปีนี้ออกไปอีก เพื่อหวังช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ

โดยบล.โนมูระ พัฒนสิน ระบุว่า การยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยนับจากปี 2566 ต้องวางดาวน์ 10-20% เป็นจิตวิทยาลบต่อหุ้นในกลุ่มที่เคยถูกมองว่าได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อาทิ SPALI, PSH, AP

ด้านบล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ระบุว่า หาก ธปท. ไม่ต่ออายุมาตรการ LTV ถือเป็นปัจจัยลบต่อตลาดอสังหาฯ ปีหน้า เพราะผู้ซื้อจะมีภาระในการดาวน์บ้านหลังที่สองขึ้นไปสูงขึ้น กระทบกำลังซื้อลดลง

ประกอบกับมีปัจจัยลบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนในระยะสั้นมองว่าจะกระตุ้นให้มีการเร่งซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาที่เหลืออีก 2 เดือนก่อนสิ้นสุดมาตรการ โดยหลักทรัพย์ที่มีพื้นฐานดีน่าจะยังเติบโตได้ ท่ามกลางแรงเสียดทานต่างๆ ที่เข้ามา และยังให้ปันผลดี ได้แก่ AP, LH, OR Iและ SC

ส่วนบล.เอเซีย พลัส มองว่าการยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสมในช่วงนี้ เนื่องจากด้วยสภาพเศรษฐกิจแบบนี้ยังไม่เกิดภาวะที่มีการเก็งกำไรมากมาย และดีมานด์ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าแนวราบที่มาจากกลุ่ม Real Demand ส่วนประเด็นเรื่องการให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินตามเงื่อนไขที่กำหนด ยังมีหลายประเด็นที่ถกเถียงกันอยู่ และยังไม่ได้ประกาศใช้ โดยหากภาครัฐมีการนำข้อเสนอต่างๆ มาพิจารณาเพิ่มเติม อาจทำให้เงื่อนไขเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้ประโยชน์ที่ภาคอสังหาฯ จะได้รับลดลง

ทั้ง 2 ประเด็น ล้วนสร้างแรงกดดันเชิงจิตวิทยาต่อราคาหุ้นอสังหาฯ แต่มองว่าหากราคาย่อตัวลงมา ถือเป็นจังหวะการสะสมหุ้น เนื่องจากโดยปกติผลการดำเนินงานของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยงวดครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ที่เป็นจุดสูงสุดของปี นอกจากนี้การผ่อนคลาย LTV ที่จะหมดสิ้นปี อาจกระตุ้นให้เกิดการเร่งโอนในช่วงไตรมาส 4 นี้ มากขึ้น