ส่องหุ้นรับอานิสงส์มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

สำหรับปีนี้ “ซานต้าลุงตู่” จัดของขวัญชุดใหญ่แบบจัดหนักจัดเต็มเหมือนเดิม เรียกว่าเป็น “บิ๊กแพคเกจ” เพื่อส่งมอบความสุขให้กับคนไทย ซึ่งแต่ละหน่วยงานไม่ยอมน้อยหน้ากัน เข็นมาตรการทั้งเก่าทั้งใหม่ออกมาคึกคัก

นำโดยกระทรวงการคลังจัดให้ตามคำเรียกร้องกับ “ช้อปดีมีคืน” นำค่าใช้จ่ายจากการซื้อสินค้าและบริการไปลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 40,000 บาท เริ่มตั้งแต่ 1 ม.ค.-15 ก.พ. 2566 แต่เพิ่มเงื่อนไขให้ซื้อผ่านร้านค้าทั่วไป 30,000 บาท และร้านค้าออนไลน์ 10,000 บาท

นอกจากนี้ ยังมีการลดภาษีต่างๆ เช่น ภาษีสรรพสามิตน้ำมันเครื่องบินจากลิตรละ 4.726 บาท เหลือ 0.20 บาท ตั้งแต่ 1 ม.ค.-30 มิ.ย. 2566 เพื่อสนับสนุนการท่องเที่ยว หวังลดค่าใช้จ่ายของผู้ประกอบการ พยุงราคาค่าโดยสารไม่ให้สูงเกินไป

ส่วนภาคอสังหาฯ ได้เฮ! เช่นกัน หลังครม.ไฟเขียวต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองไปอีก 1 ปี ถึงสิ้นปี 2566 ครอบคลุมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ ห้องชุด ทั้งมือ 1 และมือ 2 ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

โดยมาตรการนี้เริ่มใช้มาตั้งแต่ปี 2563 หวังช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของคนที่อยากมีบ้าน และช่วยกระตุ้นยอดขาย ระบายสต็อกคงค้างของผู้ประกอบการ สำหรับรอบใหม่นี้ยังคงลดค่าจดทะเบียนการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เช่นเดิม แต่ค่าธรรมเนียมการโอนจะลดจาก 2% เหลือ 1% น้อยลงจากปี 2565 ที่เหลือเพียง 0.01%

หากลองคำนวณดูค่าใช้จ่ายที่จะลดลง เช่น หากเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาท ปกติเสียค่าโอน 2% หรือ 60,000 บาท แต่ปี 2565 ลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% เท่ากับว่าจะเสียค่าโอนเพียง 300 บาท แต่ในปี 2566 จะคิดค่าธรรมเนียม 1% เท่ากับว่าต้องเสียค่าโอน 30,000 บาท ซึ่งโดยปกติแล้วค่าโอนผู้ซื้อผู้ขายจะช่วยกันออกคนละครึ่ง

ส่วนค่าจดจำนอง กรณีบ้าน 3 ล้านบาท เดิมคิดค่าธรรมเนียม 1% หรือ 30,000 บาท แต่ในปี 2566 ลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% เท่ากับปี 2565 หรือ 300 บาท

นอกจากนี้ ครม. ยังเคาะลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปีภาษี 2566 ซึ่งบล.เอเซีย พลัส ประเมินว่า การลดภาษีที่ดินไม่ได้มีผลต่อผู้ประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการเกือบทุกรายไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าจำนวนมาก ส่วนใหญ่ไม่ถือครองที่ดินเป็นเวลานาน ขณะที่บางรายนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขายเพื่อลดต้นทุนการถือครองและเพิ่มสภาพคล่องในมือ

ส่วนฝั่งผู้ซื้อปัจจุบันมีการจัดเก็บภาษีที่ดินสำหรับประเภทที่อยู่อาศัยต่ำอยู่แล้ว เช่น บ้านหลังแรก (กรณีเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน) จะถูกเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มต้นในอัตรา 0.02% เช่น บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีที่ดิน 10,000 บาท 

ขณะที่บ้านหลังที่ 2 ต้องเสียภาษีในทุกระดับราคา อัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% เช่น บ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท ซึ่งหากลดการจัดเก็บลง 15% จะเสียภาษี 170 บาท จึงมองว่าไม่มีนัยสำคัญต่อผู้ซื้อเช่นกัน

ด้านบล.ทรีนีตี้ ระบุว่า มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่งผลบวกต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะรายที่มีที่ดินรอการพัฒนา เนื่องจากจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายลง ส่วนการลดค่าจดทะเบียนการโอนจาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นอีกปัจจัยช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับลูกค้าและดีเวลลอปเปอร์ที่มีการให้โปรโมชั่นสนับสนุนค่าโอนและจดจำนอง ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A)

อย่างไรก็ดี แม้ว่ามาตรการที่ออกมาจะช่วยลดค่าใช้จ่าย แต่ไม่ได้กระตุ้นยอดซื้อใหม่ ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยยังเลือก LH และ AP เป็น Top Pick ของกลุ่ม เนื่องจากมีฐานลูกค้าบ้านแนวราบระดับบนมากกว่าคอนโดฯ และยังมีระดับ Dividend Yield ที่น่าสนใจที่ 5.1% และ 4.6% ตามลำดับ

ด้านบล.ดาโอ มองว่า กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง คือ “กลุ่มตลาดล่าง” เนื่องจากกำหนดไว้เฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งหุ้นที่ได้รับอานิสงส์มากที่สุด ได้แก่ LPN และ PSH แต่อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดล่างยังมีความเสี่ยงจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้าและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นในปี 2566