โบรกเกอร์หั่น ‘กำไร’ กลุ่มอสังหาฯ ปี 66 เหลือ 3.9 หมื่นล้าน กำลังซื้อทรุด - ดอกเบี้ยสูง - สงคราม

เซ็กเตอร์ “อสังหาริมทรัพย์” ในปีที่ผ่านมา อาจดูไม่สดใสมากนัก สะท้อนผ่านผู้ประกอบการหลายราย “ผลงาน” พลาดเป้า โดยเฉพาะอสังหาฯ ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ยังคงซบเซา เหตุกำลังซื้อหดตัวรุนแรง เริ่มเห็นสัญญาณดังกล่าว ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2566 ดังนั้น ส่งผลให้ปีนี้ทรงตัวต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้คาดปีนี้อาจจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง แต่เป็นเพียงเชิงเซนทิเมนต์เท่านั้น

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย จำกัด เปิดเผยว่า มีการปรับลดประมาณการกำไรของกลุ่มอสังหาฯ ปี 2566 ลดลงอยู่ที่ 39,657 ล้านบาท ลดลง 2.8% จากปี 2565 ที่กลุ่มอสังหาฯ มีกำไรอยู่ที่ 40,831 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดประมาณการกำไรกลุ่มอสังหาฯ ลงต่อเนื่องจากต้นปี 2566

เนื่องจากเริ่มเห็นสัญญาณยอดขายอสังหาฯ มีแนวโน้มชะลอตัวตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 แล้ว ซึ่งหลักๆ มาจากลูกค้าตัดสินใจชะลอซื้อที่อยู่อาศัย คาดลูกค้ารอดูสถานการณ์ก่อนทั้ง ดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น , ความไม่แน่นอนสงคราม และนักท่องเที่ยวเข้าไทยไม่เป็นไปตามที่คาด โดยเฉพาะจีน  

ทั้งนี้ ในแผนธุรกิจครึ่งหลังปี 2566 จากเดิมที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแผนจะเปิดตัวโครงการจำนวนมาก แต่พอสถานการณ์ไม่เป็นไปตามที่มองไว้ ผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 

สำหรับปี 2567 ประเมินแนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ ทรงตัว หรือเติบโต 1.7% มาอยู่ที่ 40,317 ล้านบาท จากปี 2566 เนื่องจากคาดในปีนี้เศรษฐกิจไทยเชื่อน่าจะฟื้นตัวจากปีก่อนเห็นได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น รวมทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ เลื่อนมาเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 1 ปี 2567 ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้ 

ขณะที่ ปีนี้คาดความต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจากก่อน ซึ่งเชื่อว่าปีนี้คอนโดฯ จะเป็นตัวผลักดันตลาดอสังหาฯ หลังจากปีก่อนมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการคอนโดฯ เพิ่มขึ้น เช่น เมียนมา , ไต้หวัน , จีน และรัสเซีย ส่วนอสังหาฯ แนวราบตลาดยังเติบโตได้ แต่อาจจะไม่หวือหวาเหมือนช่วงที่ผ่านมา

ในปีนี้ภาพตลาดอสังหาฯ ยังมีปัจจัยบวกให้ตลาดฟื้นตัว เช่น ลดดอกเบี้ยนโยบายคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งไม่แค่ทำให้ต้นทุนของคนซื้อที่อยู่อาศัยลดลง แต่ยังทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดลงด้วย เนื่องจากช่องทางระดมทุนยากขึ้นทั้งขอสินเชื่อแบงก์ ออกหุ้นกู้ เป็นต้น คาดหวังจากท่องเที่ยว โดยเฉพาะจีน หลังไทย-จีน ได้ลงนามในข้อตกลงยกเว้นข้อกำหนดวีซ่ากันแล้ว

นายอภิชาติ ผู้บรรเจิดกุล ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์ บล. ทิสโก้ กล่าวว่า ปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ซึ่งปีที่ผ่านมาเป้าลดลงจากปีก่อน ส่วนใหญ่แล้วผู้ประกอบการมักจะออกโครงการใหม่ๆ ในช่วงครึ่งปีหลัง จากครึ่งปีแรกอาจจะมีการชะลอดูทิศทางเศรษฐกิจ

โดยช่วงต้นปี 2567 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ตั้งเป้ายอดจองเพิ่มขึ้น 5-10% เทียบช่วงปี 2566 แต่ล่าสุดผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับเป้าลงมาจาก 100% เหลืออยู่ประมาณ 80%

กรณีปีนี้อาจมีการปรับลดดอกเบี้ยลง มองกลุ่มอสังหาฯ อาจได้รับประโยชน์เชิงเซนทิเมนต์ เนื่องจากแบงก์ยังคงระมัดระวังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ แต่ภาพรวมผู้บริโภคยังคงมีกำลังซื้อน้อย มีปัญหาเรื่องหนี้สินที่สูงอยู่ ซึ่งอาจส่งผลให้กำลังการซื้อใหม่ๆ เกิดขึ้นมาได้ยาก

นายณัฐ ตรีพูนสุข ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ยังไม่ได้มีการปรับประมาณการกลุ่มอสังหาฯ ลง ขณะที่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยคาดว่าน่าจะผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว มองระยะถัดไปอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลงมา จึงเป็นปัจจัยเชิงบวก เนื่องจากปัจจุบันต้องยอมรับว่า หนี้สินคนไทยค่อนข้างสูง การปล่อยกู้จึงทำได้ยากลำบาก 

่อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ อาจจะต้องจับตาบริษัทที่มีการขายประเภทลักซ์ชัวรี่เป็นหลัก เพราะการสามารถทำกำไรหรือมาร์จิ้นจะสูงขึ้น โดยเห็นว่าบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยอดขายยังคงค่อนข้างดี สามารถขายออกได้เร็วมาก ขณะที่กลุ่มอสังหาฯ ราคา 5 ล้านบาท ลงมาหรือราคาถูก น่าจะมีปัญหาขายค่อนข้างยากในปีนี้ เนื่องจากจะได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อในประเทศ

อย่างไรก็ตาม ในอนาคตตลาดลักซ์ชัวรี่ยังดีอยู่ ซึ่งอาจจะมีการขยับไปที่กลุ่มลักซ์ชัวรี่มากขึ้น แต่ขึ้นอยู่กับว่า แต่ละแบรนด์จะสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้หรือไม่

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์