‘กลุ่มอสังหา’ มรสุมรุมรอบด้าน โบรกชี้ ‘ปฎิเสธสินเชื่อ-หนี้เสียพุ่ง-ดอกเบี้ยสูง-แบงก์เข้ม’

แม้หุ้น “กลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ถือเป็นหุ้นกลุ่มที่มีความ “โดดเด่น” ในเรื่องของ “อัตราการจ่ายเงินปันผลระดับสูง” แต่ภาพของธุรกิจในปัจจุบันถือว่า “ยังไม่ฟื้นตัว” ด้วยภาพของตลาดอสังหาฯไทย ยังตกอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” มาตั้งแต่ปี 2566 สะท้อนจากเศรษฐกิจไทยขยายตัวล่าช้ามาก กำลังซื้อลดลง นโยบายดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง และที่สำคัญธนาคาร (แบงก์) มีมาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ บ่งชี้ผ่าน “ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject) สูงขึ้น และสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลาย LTV

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคง “ทรงตัว” แต่ขณะเดียวกันก็มีอสังหาฯ บางตัวที่สามารถปรับตัวขึ้นมาได้ประมาณ 20-30% เนื่องจาก Valuation ถูกเกินไป

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันอาจจะไม่ได้มีการเติบโตมากนัก โดยมีเหตุผลสำคัญคือ เรื่องการเปลี่ยนแปลงของประชากรไทย ซึ่งปัจจุบันได้เข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” (Aged society) ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงประมาณปี 2543 จะเห็นว่า ในรอบของการลดอัตราดอกเบี้ยของ “ธนาคารกลางสหรัฐ” (เฟด) ในช่วงต้นปี 2544 จะเห็นว่าในรอบนั้น หุ้นอสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็น 

“พระเอก” เพราะได้มีการปรับตัวขึ้นโดดเด่นในรอบของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในรอบนั้น โดยประชากรในช่วงนั้นเริ่มมีความอ่อนไหวบวกกับมีการเพิ่มขึ้นของคนชั้นกลางมากขึ้น

ทว่าในรอบนี้ประชากรในรอบ 20 ปี มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก โดยกลุ่มที่มีประชากรมากสุดกลายเป็นกลุ่มอายุเฉลี่ยที่ 40 ปีขึ้นไป ดังนั้น ในลักษณะเช่นนี้อุตสาหกรรมอสังหาฯ จึงไม่ได้มีการเติบโตสักเท่าไร แต่จะมีการเติบโตได้เฉพาะบางราย ขณะเดียวกันภาพของหุ้นก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไป โดยการเติบโตอยู่ในลักษณะของหุ้นปันผลในรายบริษัทที่ยังรักษารายได้ และผลประกอบการ ซึ่ง ณ ปัจจุบันในกลุ่มนี้ แนวโน้มที่ยังมีการเติบโตต่อเนื่องไปในปีหน้า

ส่วนมุมมองนโยบายอัตราดอกเบี้ยของไทย คาดว่ายังคงทรงตัวไปจนถึงปลายปี 2568 เนื่องจากว่าก่อนหน้านี้โมเมนตัมเศรษฐกิจชะลอตัว จึงทำให้มีเหตุผลในการลดอัตราดอกเบี้ย แต่ ณ ปัจจุบันโมเมนตัมทางเศรษฐกิจอยู่ในจุดที่ปรับตัวดีขึ้น ฉะนั้น การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. ถ้าเกิดขึ้นได้อาจจะเป็นปีหน้า หรืออาจจะไม่เกิดขึ้นเลยก็มีทางเป็นไปได้เช่นกัน

“ช่วงที่ผ่านมาสิ่งที่มีความกังวลก็คือ ยอดปฎิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะในฝั่งของลูกค้าระดับกลางถึงล่าง จึงทำให้ภาพของธุรกิจในกลุ่มนี้มีปัญหาจากการขายที่ไม่ได้ง่าย แถมจะขายก็ยังมีการปฎิเสธสินเชื่อค่อนข้างเยอะ เพราะฉะนั้นภาพจะให้ดีขึ้นจากการปรับมุมมองของธนาคารพาณิชย์อาจะมีการผ่อนคลายมากขึ้น แต่ก็จะต้องเห็นสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจก่อน”

อย่างไรก็ดี แม้ว่าภาคอสังหาประเภทดีเวลลอปเปอร์จะได้รับผลกระทบ แต่ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะไปได้ดีในช่วงหลังจากนี้ จะเป็นภาคอสังหาฯ ในเชิงพาณิชย์ หรือ ที่มีการเข้ากับวิถีชีวิตของคนมากขึ้น เช่น CPN ที่เป็นห้างสรรพสินค้า และมีการเติบโตในการขยายตัวได้ดี จากการใช้ชีวิตไลฟ์สไตล์ของประชากร ซึ่งถือว่ากลุ่มนี้ยังไปได้ดีอยู่

นายกรภัทร วรเชษฐ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและบริการการลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลเพิ่มว่า ภาพรวมกลุ่มอสังหาฯ ต้องยอมรับว่า “ยังไม่ค่อยดี” เนื่องจากโครงสร้างรายได้ประชากรไทย และภาระหนี้ยังสูง ดังนั้น การซื้ออสังหาฯ จึงเป็นคนที่ต้องมีฐานะทางการเงินแข็งแรง ซึ่งจะมีบางโครงการที่สามารถไปได้อยู่ และยังมี Valuation ที่ถูก ให้ผลตอบแทนที่สูง

ขณะที่ ทิศทางอัตราดอกเบี้ย หากดูที่วงจรดอกเบี้ยโลกธนาคารกลางในต่างประเทศเริ่มมีการลดดอกเบี้ยขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนในเอเซีย ประเทศฟิลิปปินส์นำร่องไปก่อน และคาดว่าจะมีการปรับลดรอบสองในกลางเดือนนี้ ตามมาด้วยอินโดนีเซีย ขณะที่ฝั่งเอเชียแปซิฟิก ประเทศออสเตรเลีย มีการลดอัตราดอกเบี้ยรอบที่สองไปแล้วเมื่อ 9 ต.ค.67 ที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของไทยด้วย “เงินเฟ้อยังต่ำ” กว่าเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่พอสมควร เนื่องจาก ธปท. ได้วางกรอบเงินเฟ้อไว้ที่ 1-3% และเงินเฟ้อยังต่ำจึงมีโอกาสที่จะเห็น “อัตราดอกเบี้ย” โดยมีการพิจารณาในระยะถัดไป ซึ่งคาดว่าการประชุมครั้งนี้ในวันที่ 16 ต.ค. 2567 ยังคาดว่าเป็นแค่โทนที่อาจจะมี “ความยืดหยุน” มากขึ้น สอดคล้องกับธนาคารกรุงศรีมองการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงน่าจะเป็นครึ่งแรกของปี 2568

“ส่วนการปฎิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในภาพของการทรงตัว เนื่องจากเศรษฐกิจไทยเพิ่งเริ่มค่อย ๆ ฟื้นขึ้นมาคงต้องรอระยะเวลาในการเร่งตัวก่อน แต่อย่างไรก็ตามอสังหาฯ ในบางกลุ่มยังสามารถทำได้ดี ยอดพรีเซลล์ที่ตลาดยังพอไปได้อยู่” 

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผยว่า ยังติดตามบริษัทขนาดเล็ก ในตลาาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกลุ่มที่ติดตามมากสุด เพราะเป็นกลุ่มที่มีการออกหุ้นกู้มากสุด ประกอบกับกลุ่มอสังหาฯ ในปี 2567 ยังเผชิญปัจจัยเสี่ยงรอบทิศทาง ทั้งภาวะต้นทุนสูงจากอัตราดอกเบี้ย ค่าแรง เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดี

เนื่องจากที่ผ่านมาในปีนี้ พบว่า ปัญหาหุ้นกู้เกิดขึ้นจากสาเหตุหลัก คือ “ธุรกิจขาดสภาพคล่อง” โดยเฉพาะกับบริษัทเล็ก พบรายใหม่ๆ เกิดขึ้น มักจะสภาพคล่องตึงตัวและมีสายป่านไม่ได้ยาวอยู่แล้ว เมื่อเศรษฐกิจยังฟื้นตัวช้าหลังวิกฤติโควิด-19 และภาครัฐเร่งเบิกจ่ายงบไม่ทัน หรือมีเหตุการณ์ไม่ตลาดคาดคิดมากก่อน ส่งผลกระทบต่อเซนทริเม้นต์เชิงลบในตลาดภาพรวม นักลงทุนขาดความเชื่อมั่นได้