CPAXT ตั้ง IRR 10 % ลงทุน The Happitat  พร้อมตัดสินทุนไม่ได้ช่วยเหลือใคร

      บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเข้าร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat  เกี่ยวกับการลงทุนในบริษัทย่อยคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้ า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”) และการเข้าร่วมลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat 

       1. ในปัจจุบันบริษัทฯ ดำเนินกิจการค้าส่ง ค้าปลีกและบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า และเป็นผู้นำค้าส่งค้าปลีกระดับเอเชีย ที่มีพื้นที่ขายกว่า 2.7 ล้านตารางเมตร และบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้ากว่า 1.5 ล้านตารางเมตร (รวมการบริหารพื้นที่ใน ทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้)

        ดังนั้นการที่บริษัทฯ เข้าลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จึงเป็นการลงทุนใน ธุรกิจหลักและธุรกิจปกติของบริษัทฯ ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ มีพื้นที่ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ซึ่งองค์ประกอบหลักของพื้นที่และรายได้มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 48,000 ตารางเมตร และการเปิดร้าน โลตัส Hypermarket ในรูปแบบใหม่ เพื่อต่อยอดจากรูปแบบธุรกิจในปัจจุบันของบริษัทฯ ซึ่งบริษัทฯ มีความเชี่ยวชาญใน ธุรกิจค้าส่งค้าปลีกและการบริหารพื้นที่เช่าอยู่แล้ว

    

        นอกจากนี้บริษัทฯ ได้ขับเคลื่อนยุทธศาสตร์การพัฒนาศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง ดังเช่นที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้มีการเปิดตัว โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นแฟลกชิปต้นแบบ ศูนย์รวมการใช้ชีวิตแบบสมาร์ทของชุมชน บนพื้นที่รวมกว่า 47,000 ตารางเมตร และอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขยายพื้นที่เช่าในสาขาหลายแห่ง เช่น โลตัสอุดรธานี โลตัสสระบุรี และแม็คโครสาทร

        รวมทั้งมีแผนพัฒนาพื้นที่เช่าในอนาคตใน ทำเลศักยภาพอีก 16 แห่ง โดยคาดว่าภายในปี 2572 บริษัทฯ จะสามารถขยายพื้นที่เช่าถาวร (NLA) ได้กว่า 200,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้กำไรจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้ามีสัดส่วนเป็นสาระสำคัญของกำไรสุทธิของ บริษัทฯ

       

      2. การจัดตั้งบริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”) มีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในธุรกิจหลักของบริษัทฯ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat บริษัทฯ ขอยืนยันว่าบริษัทฯ ไม่ได้มีการ ลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นใดในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนการลงทุนในโครงการอื่นๆ ของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) สัดส่วนการลงทุนของบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใน AGP จำนวนร้อยละ 5 เป็นสัดส่วนที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น   จำกัด ใช้ในการร่วมลงทุนใน AGP ซึ่งได้แก่ หุ้นร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด

         หุ้นดังกล่าวมีมูลค่าเท่ากับมูลค่าสุทธิของทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จำนวน 420 ล้านบาท จึงคิดเป็นร้อยละ 5 ของทุนจดทะเบียนของ AGP ซึ่งมีจำนวน 8,390 ล้านบาท

         3. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้เป็นไปตามกระบวนการลงทุนปกติ ซึ่งบริษัทฯ ใช้ในการพิจารณาโครงการใหม่ และ/หรือ การเปิดร้านใหม่ ที่มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องและสอดคล้องกับยุทธศาสตร์การดำเนินงานของบริษัทฯ มาโดยตลอด

      โดยบริษัทฯ จะพิจารณาการลงทุนในทรัพย์สินที่จะนำมาใช้ในการดำเนินธุรกิจหลักของ บริษัทฯ คือ กิจการค้าส่ง ค้าปลีก และบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า ในกรณีที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุนในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน บริษัทฯจะเลือกลงทุนในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นลำดับแรก เนื่องจากเป็นการลงทุนที่สร้างความยั่งยืนให้บริษัทฯ มากกว่าการเช่า และช่วยลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ หรือการต้องจ่ายค่าเช่าในราคาสูงหรือลงทุนเพิ่มเติมจำนวนมากในอนาคตตามเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าจะกำหนด

         อีกทั้งมูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต ซึ่งการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ในครั้งนี้ บริษัทฯ คาดว่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ในอัตราที่เป็นไปตามปกติในการเปิด ร้านขนาดใหญ่แห่งใหม่ หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 10

          4. โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 30 ไร่ 2 งาน 18.5 ตารางวา มีพื้นที่อาคารรวม 211,910 ตารางเมตร ประกอบด้วย

• พื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3 อาคาร N1, N2 และ N3 โดยมีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 145,929 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 69 ของพื้นที่อาคารรวม

• พื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนทั้งหมด 10 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณชั้น 7-16 ของอาคาร N2 โดยมีพื้นที่อาคารทั้ง 10 ชั้น รวมทั้งสิ้น 49,550 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 23 ของพื้นที่อาคารรวม

• พื้นที่ในอาคาร Central Utility Plant (CUP) ตั้งอยู่หลังอาคาร N2 ซึ่งเป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภคที่ผลิตน้ำดื่มและระบบพลังงานความเย็น มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 16,431 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 8 ของพื้นที่อาคารรวม

ความคืบหน้างานก่อสร้างอาคารมากกว่าร้อยละ 80 โดยคาดว่าจะเริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ ในปี 2569

       5. ที่มาของแหล่งเงินลงทุนของบริษัทฯ สำหรับการลงทุนในทุนจดทะเบียนของ AGP และจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการ ลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat แล้วเสร็จ คือ เงินกู้จาก สถาบันการเงินและเงินสดของบริษัทฯ

     6. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ได้รับการวิเคราะห์และวางแผนอย่างรอบคอบ โดยการลงทุนอยู่ภายใต้การบริหารจัดการ ทางการเงินที่ระมัดระวัง ทำให้บริษัทฯ สามารถควบคุมภาระหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะเดียวกัน โครงสร้าง ทางการเงินที่มั่นคงของ บริษัทฯ ทำให้การลงทุนในครั้งนี้ไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนทางการเงินของบริษัทฯ

      7. การประเมินราคาทรัพย์สินของโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat เป็นไปตามมาตรฐานของตลาด เป็นการประเมินโดย 3 บริษัท คือ 15 Biz, Cushman & Wakefield และ CBRE ซึ่งได้ทำการประเมินราคาหลายวิธี         

       โดยราคาที่บริษัทฯ เข้าลงทุนเป็นราคาที่ได้จากการประเมินด้วยวิธีที่มีมูลค่าต่ำกว่า คือ การประเมินด้วยวิธี รายได้ (Income Approach) โดยต่ำกว่าราคาที่ได้จากการประเมินตามวิธีต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ ราคา 12,401 ล้านบาท

        8. คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat วงเงินการลงทุนประมาณ 15,000 ล้านบาท เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2567 โดยคณะกรรมการตรวจสอบของ บริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ ในการประชุมคณะกรรมการครั้งดังกล่าว

         9. บริษัทฯ ขอเน้นย้ำว่าบริษัทฯ มุ่งเน้นการดำเนินธุรกิจหลักในกลุ่มธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีกและการบริหารพื้นที่เช่า และการ ลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ สอดคล้องกับแผนธุรกิจที่จะนำมาซึ่งการเติบโตของบริษัทฯ และมิได้เป็นการลงทุนเพื่อให้ ความช่วยเหลือแก่บุคคลใด โดยบริษัทฯ ยึดถือและปฏิบัติตามหลักธรรมาภิบาลซึ่งคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของบริษัทฯ และผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน

          บริษัทฯ ขอเผยแพร่คำชี้แจงผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอีกครั้ง ตามที่ ก.ล.ต.แจ้งให้บริษัทฯ ชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติม โดยเนื้อหาส่วนใหญ่ที่ ก.ล.ต. ขอให้บริษัทฯ ชี้แจงได้มีการเผยแพร่ผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์ แห่งประเทศไทยไปก่อนหน้านี้แล้ว