‘กลุ่มอสังหาฯ’ ปีหน้ายังเหนื่อย รับแรงกระแทก ‘แบงก์เข้ม-ดอกเบี้ยสูง-ต้นทุนพุ่ง’

ภาพรวม “กลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2567 ยังคงไม่สดใสและยัง “หดตัว” ต่อเนื่อง ซึ่งยังคงได้รับแรงกระแทกจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นธนาคารพาณิชย์ (แบงก์) มีความเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่่อ อัตรดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง บวกกับต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น และผู้บริโภคมีการชะลอตัวในการตัดสินใจซื้อจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ดีมากนัก

สอดคล้องกับ SCB EIC ระบุว่า ตลาดบ้านเดี่ยวบ้านแฝดปี 2567-2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยเป็นการหดตัวในตลาดมือหนึ่งมากกว่ามือสอง โดยคาดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวบ้านแฝดในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑลจะหดตัว 14% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ในปี 2567 และหดตัวอีก 3-5% ในปี 2568 ขณะที่ โครงการทาวน์เฮ้าส์เป็นตลาดที่มีแนวโน้มหดตัวสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ โดยในปี 2567 และหดตัวต่อเนื่องอีก 5-7% ในปี 2568

นายประกิต สิริวัฒนเกตุ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เมอร์ชั่นพาร์ทเนอร์ จำกัด ให้สัมภาษณ์ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า หุ้นอสังหาฯ ปีนี้ค่อนข้างเหนื่อย แต่คาดว่าปี 2568 จะมีอะไรที่ดีขึ้นมาได้บ้างเล็กน้อย จากมาตรการของรัฐบาล และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) “คุณสู้ เราช่วย” ทำให้ลูกหนี้หายใจขึ้นมาได้มากขึ้น รวมถึง ธปท. ที่ให้ธนาคารพาณิชย์เข้ามาร่วมด้วยช่วยกันในรอบนี้ เพื่อลดการนำส่งเข้ากองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน หรือ FIDF ก็ยังคงต้องแลกมากับการต้องปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ไม่ต้องมีความกังวลต่อหนี้เสียก่อนหน้ามากนัก เนื่องจากมาตรการใหม่ที่มีการพิจารณาและปล่อยออกมาได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม หุ้นอสัหาฯ ยังคงฟื้นตัวได้ไม่มาก เนื่องจากยังคงมีปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ย หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ไม่ปรับลดดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมา และกว่าจะประชุมรอบใหม่ก็ยังคงต้องรอไปอีก 2 เดือน หรือปลายเดือนก.พ. 2568 ซึ่งทำให้ลดดอกเบี้ยไม่ทัน หรือต่อให้มีการปรับลดก็ยังไม่ได้ทำให้ช่วยได้มากนัก

ขณะที่ ภาพรวมรัฐบาลยังไม่ได้มีมาตรการที่จะเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้ดีมากพอ ส่งผลให้สต็อกเก่า หรือยูนิตเดิมยังคงลุ้นอยู่ และมองในปี 2568 ธปท. จะยกเลิกมาตรการ LTV ส่วนตัวมองยังไม่สามารถทำได้ ส่งผลให้กลุ่มอสังหาฯ ปีหน้ายังคงเหนื่อยบวกกับกำลังซื้อภายในประเทศยังคงฟื้นตัวได้ยาก เงินเฟ้อสูง ค่าครองชีพสูง เป็นต้น

ทั้งนี้ สาเหตุกลุ่มอสังหาฯ ปีหน้ายังคงฟื้นตัวได้ยาก จากจีดีพีปีหน้าคาดจากเดิมจะอยู่ที่ 2.8% และเริ่มมีการปรับลดลงมาที่ 2.4-2.5% หนึ่งในการปรับลดมาจากเรื่องของอัตราดอกเบี้ย รวมถึงความเสี่ยงสงครามการค้า , ส่งออกคาดจะแย่ลง รวมถึงความเสี่ยงในมิติอื่น ๆ

ในอดีตกลุ่มอสังหาฯ มีการจ่ายปันผลที่ดี แต่ที่ทำได้เพราะมีพื้นที่ในการเติบโต มีการซื้อบ้าน ยุคปัจจุบันค่อนข้างแย่ เนื่องจากกำไรไม่มี สะท้อนกำลังซื้อค่อนข้างบางเบา แต่ที่ยังคงอยู่ได้เพราะได้แรงหนุนจากต่างชาติเข้ามาซื้อ ไม่ว่าจะเป็น เมียนมา, รัสเซีย หรือ จีน เป็นต้น

ทว่า ยังปล่อยไว้นานวันจะยิ่งเพิ่มความเสี่ยง หากสงครามรัสเซีย ยูเครน จบลงก็จะทำให้กำลังซื้อจากรัสเซียหายไป ขณะที่เดียวกันชาวเมียนมาที่เข้ามาซื้อส่วนใหญ่เป็นคนที่มีสตางค์ที่ย้ายมาซึ่งกลุ่มนี้ก็จะเริ่มเต็มแล้ว

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปีหน้าหุ้นอสังหาฯ ยังคงเหนื่อยอยู่ เนื่องจากปัญหาทางโครงสร้างประชากรศาสตร์ที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุความต้องการอสังหาฯ เริ่มลดน้อยลง รวมถึงสภาพเศรษฐกิจที่ยังอยู่ในจุดที่สถาบันการเงินยังคงไม่ค่อยมั่นใจ และยังคงมีความเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อ

ทั้งนี้ แม้จะมีการเปิดโครงการอสังหาฯ ขึ้นมาแต่สุดท้ายอาจมีปัญหาที่ไม่สามารถเดินต่อไปได้ เนื่องจากยอดจากการปล่อยสินเชื่ออาจจะไม่สูงพอ ทำให้โครงการเดินหน้าไปได้

ขณะเดียวกัน ยอดปฎิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ปานกลาง ไปจนถึงน้อยยังเป็นกลุ่มที่มีการปฎิเสธสูง เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ที่มีกำลังซื้อสูง ๆ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสัหาฯ จะขายแต่บ้านหรูอย่างเดียวเป็นไปไม่ได้ ดังนั้น ภาพรวมยังคงเป็นจุดที่เหนื่อยอยู่

“หุ้นอสังหาที่เป็นประเภทผู้อยู่อาศัยยังคงเหนื่อย แต่กลุ่มที่ไปได้คือ กลุ่มอสังหาที่เป็นการพัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชย์ อย่าง CPN และกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมมีการย้ายฐานการผลิตจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามา ทำให้โมเมตัมยังคงรักษาการเติบโตได้ดีกว่าปี 67 ”

นายกรรณ์ หทัยศรัทธา นักกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-อินเตอร์เนชันแนล (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลเสริมว่า หุ้นอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังไม่ฟื้น มองการฟื้นตัวได้คาดว่าจะเป็นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ซึ่งอาจจะต้องรอดอกเบี้ยนโยบายที่ในครั้งนี้อาจจะปรับลงแค่ครั้งเดียว รวมถึงรอกำลังซื้อฟื้น และหนี้ต่าง ๆ ที่อาจจะต้องใช้ระะยะเวลาถึง 2 ไตรมาสในการแก้ไข

ดังนั้น ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ได้บวกมากนัก ขณะที่ปันผลอาจจะมีความน่าสนใจ ปัจจุบันมีหลายตัวที่ให้ผลตอบแทนได้สูงถึง 10% หากนักลงทุนซื้อควรลงทุนระยะยาว ซึ่งถือเป็นจังหวะในการซื้อ โดยหุ้นที่น่าสนใจคือ LH

“กลุ่มอสังหาปัจจัยที่ต้องระมัดระวัง ในเรื่องของซัพพลาย รวมถึงบ้านใหม่ที่จะเข้ามา เนื่องจากการระบายสต็อกได้จบลงไปแล้ว บวกกับกำลังซื้อยังไม่ฟื้น หรือค่อย ๆ ฟื้น แต่สินค้ากลับมีเพิ่มขึ้นมาเรื่อย ๆ ก็ถือว่ายังไม่ฟื้น เพราะฉะนั้นการระบายสต็อก รวมถึงที่ดินยังคงต้องจับตาอยู่”