โบรกลุ้น‘อสังหาฯ’ฟื้นครึ่งหลัง มาตรการรัฐกระตุ้นเศรษฐกิจหนุน ‘แสนสิริ’ ชี้ลดดอกเบี้ยช่วย

โบรกคาด “กลุ่มอสังหาฯ” ยังไม่ฟื้น แรงกดดัน “แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ-ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น” หวังมาตรการรัฐเข้ามาช่วยหนุนครึ่งปีหลังฟื้น “บล.กสิกรไทย” ลั่นปีนี้ภาพใหญ่ลดลงต่อ เหตุ “ดีมานด์-ซัพพลาย” ไม่ได้อยู่ในจุดสมดุล “บล.กรุงศรี” ชี้ตลาดอสังหาฯ “โอเวอร์ซัพพลาย” รอมาตรการกระตุ้นรัฐหนุน “บล. ซีจีเอส-อินเตอร์เนชันแนล” เผยครึ่งแรกอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น “แสนสิริ” มองลดดอเบี้ยช่วยหนุน

ด้วย “แรงกดัน” ในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงมีต่อเนื่องในปี 2568 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะลดลงเหลือ 2% แล้วก็ตาม แต่มาตรการช่วยเหลือ หรือมาตรการกระตุ้น “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากรัฐบาลยังไม่มีความเคลื่อนไหว รวมไปถึงการที่ผู้ประกอบการทุกรายพยายามกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อให้กำลังซื้อส่วนหนึ่งกลับเข้ามาในตลาด แต่ดูเหมือนยังไม่ได้รับการตอบรับจากหน่วยงานรัฐ หากเป็นแบบนี้เชื่อปีนี้จะยังเป็นอีกปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยต้องเผชิญ “ความท้าทาย” ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา 

นายสรพงศ์ จักรธีรังกูรผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์ บล.กสิกรไทย ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ปีนี้กลุ่มอสังหาฯ น่าจะปรับตัวลงมาจากปีก่อนต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน เหตุผลจาก “ดีมานด์-ซัพพลาย” ในตลาดยังไม่ได้อยู่ในจุดสมดุล ซึ่งซัพพลายอยู่ในระดับสูง โดยปีที่ผ่านมาถือว่า “สูงสุดเป็นประวัติการณ์” ขณะที่ดีมานด์ปรับตัวลดลง นั่นหมายถึง “กำลังซื้อยังไม่ได้อยู่ในจุดที่จะซื้อบ้านได้” สาเหตุมาจากการปรับเพิ่มราคาของบ้าน รวมถึงธนาคารยังมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ

โดยปีนี้สิ่งที่คาดจะเกิดขึ้น ซัพพลายใหม่จะปรับตัวลดลงจากปีที่แล้วอีก แม้ว่าปีที่แล้วจะปรับตัวลงมาจากปี 2566 ซึ่งมาจากการดีเวลลอปเปอร์มีการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ค่อนข้างมาก รวมถึงกระบวนการในการขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่อาจจะมีความล่าช้าเข้ามาประกอบ จึงทำให้มีบางโครงการที่ต้องเลื่อนออกไป แต่ทว่า การเปิดตัวในปีที่ผ่านมาก็ยังคงมากกว่าดีมานด์

นอกจากนี้ จะการไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อเป็นการเพิ่มโอกาสในการทำยอดขาย อย่าง SPALI มีเปิดโครงการที่ต่างจังหวัดค่อนข้างเยอะ ทำให้ยอดขายสามารถเทียบชั้นกับกรุงเทพฯ ได้ ประมาณ 30-40% ขณะที่ AP และ SIRI ก็พยายามเติมโครงการในต่างจังหวัดเช่นกัน โดยเฉพาะหัวเมืองท่องเที่ยว เพราะถือว่าเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เนื่องจากมีทั้งคนไทยที่ไปทำงานมากขึ้น และต่างชาติที่เข้ามาซื้อ โดยเฉพาะในภูเก็ต เป็นตลาดที่ฮอตที่สุด แม้ตลาดไม่ค่อยดี แต่ว่ารายใหญ่ที่พอมีกำลังก็พยายามขยับตลาดเพิ่มมากขึ้น ทำให้กำไรไม่ได้ลดลงจากปีที่แล้วมากสักเท่าไร

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า สถานการณ์ตลาดไม่ค่อยดี เมื่อซัพพลายยังมากอยู่ทำให้บางดีเวลลอปเปอร์บางรายต้องลดราคามาค่อนข้างมาก เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดได้ คาดว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะยังคงต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งปีแรกของปีนี้ ดังนั้น ผลประกอบการ ยอดขาย รายได้ และการทำกำไร น่าจะยังไม่ค่อยดี แต่ทว่ายังมีความเชื่อว่า ในดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ยังคงมีสายป่านที่ยาวพอที่จะทำให้ข้ามพ้นปัญหาต่าง ๆ ไปได้

นายกรภัทร วรเชษฐ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและบริการการลงทุน บล.กรุงศรี กล่าวว่า ภาพของเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในช่วงค่อย ๆ ฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาฯ ยังคงโอเวอร์ซัพพลายอยู่ ฉะนั้น การฟื้นตัวขึ้นมายังคงต้องติดตามมาตรการเศรษฐกิจ รวมถึงติดตามมาตรการรัฐที่จะเข้ามาสนับสนุนด้วยว่าจะมีมาตรการอย่างไรบ้างในการเข้ามาช่วยเหลือใน “กลุ่มอสังหาฯ”

ทั้งนี้ การปรับประมาณการของหุ้นยังคงมีอยู่เป็นรายตัว ซึ่งภาพรวมของปี 2567 ดีมานด์ปรับตัวลดลงมาที่ 31% ขณะที่ซัพพลายปรับตัวลงมาเช่นกันที่ 39% โดยเฉพาะในฝั่งของคอนโดมิเนียมปรับตัวลงมาค่อนข้างเยอะ สะท้อนภาพให้เห็นว่า เศรษฐกิจยังค่อย ๆ ฟื้นตัว

นายกรรณ์ หทัยศรัทธา นักกลยุทธ์การลงทุน บล. ซีจีเอส-อินเตอร์เนชันแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า กลุ่มอสังหาฯ คาดกำไรไตรมาส 4 ปี 2567 ลดลง 9.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา และลดลง 18% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เพราะไตรมาส 4 ปี 2567 กลุ่มอสังหาฯ ยังประสบกับการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยค้างสูง ขณะที่กำไรขั้นต้นของอสังหาฯไทยลดลง เพราะมีในเรื่่องของการจัดโปรโมชั่น

ส่วนภาพรวมปีนี้ มองครึ่งปีแรกยังไม่ฟื้น จีดีพีที่ออกมาผิดคาด และเซกเตอร์อสังหาฯ ยังประสบอยู่ค่อนข้างหนัก ขณะที่ AREA หรือ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ โครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ เริ่มลดลงในปี 2567 นั่นหมายความว่า คนยังซื้อบ้านไม่มาก แต่ว่าบ้านใหม่เข้ามาเริ่มลดลง หรือชะลอตัวทรงตัว ไม่มีของใหม่ ๆ เข้ามา ขณะที่ครึ่งปีหลังมองกลุ่มดังกล่าวอาจจพลิกฟื้นมาได้

นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2568 ยังทรงตัวจากไตรมาส 4 ปี 2567 มีเพียงเรื่องดอกเบี้ยที่ปรับลดลง หลังดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% แต่ธนาคารพาณิชย์ปรับลงแค่ 0.10% ต้องรอติดตามธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ หรือธนาคารัฐ ที่จะกระตุ้นลดดอกเบี้ย เข้ามาช่วย

ทั้งนี้ ในปีนี้บริษัทตั้งเป้ายอดโอนและยอดขายเท่ากันที่ 4.6 หมื่นล้านบาท โดยช่วง ม.ค.- 9 มี.ค.68 บริษัททำยอดขาย (presales) ได้แล้ว 9.5 พันล้านบาท คิดเป็น 21% ของเป้าบริษัททั้งปี โดยเฉพาะคอนโดใหม่ที่พัทยา และจ.ภูเก็ต ได้รับการตอบรับดีมาก และมียอดโอน 3.6 พันล้านบาท คิดเป็น 8%