10 สิทธิพื้นฐานผู้ซื้อ "คอนโดมิเนียม" ควรรู้
ส่องสิทธิหน้าที่ขั้นพื้นฐาน ซึ่งผู้ซื้อเจ้าของร่วมในอาคารชุดควรรู้มีอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้ตกเป็นเหยื่อของคนผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่น
[บทความนี้ตีพิมพ์เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2563 เขียนโดยพิสิฐ ชูประสิทธิ์ คอลัมน์บทความพิเศษ หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ]
ถ้าผู้ซื้อเจ้าของร่วมคณะกรรมการ (คกก.) หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด (นิติฯ) ส่วนใหญ่ ไม่รู้สิทธิหน้าที่ของตน นอกจากการอาจตกเป็นเหยื่อของคนผู้ซึ่งรอบรู้ข้อกฎหมายเป็นอย่างดี หรืออาจรู้ไม่ทันผู้อื่นอาจกลายเป็นผลเสียหรือเสียเปรียบแก่ผู้ไม่รู้หรือรู้น้อยได้
ระบบอาคารชุดตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด แม้ได้เกิดขึ้นมานานมากกว่า 30 ปี ต่างพบว่าผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมบางคนยังไม่ทราบสิทธิหน้าที่ขั้นพื้นฐาน ตามข้อบังคับและพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดไว้ สาเหตุการไม่รู้ ก็ล้วนเกิดจากการไม่ได้ศึกษา ทั้งข้อบังคับและ พ.ร.บ. ตลอดข้อกฎหมายข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้องทั้งสิ้น เมื่อเกิดปัญหาหรือสงสัย น้อยรายที่จะเปิดตำราศึกษาค้นคว้าแต่กลับนิยมใช้การสอบถามตามนิสัยของปุถุชนคนไทย
“บทความ” สิทธิพื้นฐานผู้ซื้อคอนโดมิเนียม "ควรรู้" ที่ผู้เขียนจะนำเรียนให้ท่านผู้อ่านแฟนคอลัมน์หรือผู้สนใจ มิได้มีเจตนาอวดรู้แต่อย่างใด อีกทั้งไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อห้องชุด คกก.หรือผู้จัดการ "มือใหม่" ที่เพิ่งก้าวเข้าสู่ระบบอาคารชุดหรือสวมหมวกใบดังกล่าวตกเป็นเหยื่อแก่ผู้ใด และประสงค์จะเผยแพร่ "บทความ" นี้แก่ผู้สนใจทั่วไปเพื่อประดับความรู้
ระบบอาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ถูกกำหนดให้มีบุคคล นิติบุคคล ผู้ที่เกี่ยวข้องจำนวน 3-4 ฝ่ายได้แก่ ผู้ขาย ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ซึ่งมีหน้าที่ก่อสร้างและขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมรายการทรัพย์ส่วนกลางผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วม มีหน้าที่ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางจากผู้ขายหรือผู้ประกอบธุรกิจตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างกัน คกก.หรือกรรมการเป็นบุคคล ซึ่งต้องมีคุณสมบัติ ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดเป็นตัวแทนผู้ซื้อหรือผู้ขายห้องชุดในอาคารชุด มีหน้าที่ควบคุมกำกับตรวจสอบมอบนโยบายการบริหารแก่ผู้จัดการหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากผู้จัดการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี
ส่วนผู้จัดการนิติฯ อาจเป็นได้ ทั้งบุคคลหรือนิติบุคคลแต่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดอีกด้วย ผู้จัดการนอกจากเป็นผู้แทนนิติฯ แล้วยังมีอำนาจหน้าที่อีกหลายประการ ถ้าจะให้เกิดความเข้าใจง่ายต่ออำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อผู้ขายเจ้าของร่วม คกก. หรือกรรมการหรือผู้จัดการหรือฝ่ายบริหารทรัพย์สินในระบบอาคารชุดกำหนดรายละเอียดของบุคคลนิติบุคคลดังกล่าวอย่างไรมีคำตอบดังต่อไปนี้
1.ผู้ซื้อหรือผู้ขายกับห้องชุดเหลือขายเป็นเจ้าของร่วมหรือเรียกว่า Co-owners
เจ้าของร่วมสามารถกำหนดมติที่ประชุมใหญ่ ที่ไม่ขัดหรือแย้งข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุดให้ คกก.หรือกรรมการตลอดจนผู้จัดการของนิติฯนำไปปฏิบัติสร้างคุณประโยชน์แก่ผู้ซื้อผู้ขายและสังคมส่วนรวมได้
หมายความว่าทั้งข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้อำนาจแก่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถแต่งตั้งหรือถอดถอนคกก.ทั้งคณะหรือกรรมการบางคนหรือแต่งตั้งถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลได้เมื่อพบว่าบริหารงานเกิดข้อผิดพลาดบกพร่องเป็นความเสียหายแก่เจ้าของร่วมและนิติฯ
2.กรรมการหรือคกก.มีจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คนมีจำนวนมากกว่า 9 คนไม่ได้
ทุกนิติฯ ปฏิบัติทั่วประเทศจำเป็นต้องมี ไม่มีไม่ได้ กรรมการเป็นตัวแทนฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายมีอำนาจหน้าที่ควบคุม ตรวจสอบกำกับดูแลมอบนโยบายการบริหารงานแก่ผู้จัดการเพื่อนำไปปฏิบัติให้สอดคล้องกับมติที่ประชุม
คกก.ไม่มีสิทธิ หรือไม่มีอำนาจปลด หรือถอดถอนผู้จัดการ แต่สามารถรายงานความบกพร่องอันเป็นความเสียหายการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลรายดังกล่าว
3. ผู้จัดการนิติฯ
ผู้จัดการอาจเป็นได้ทั้งบุคคลหรือนิติบุคคล อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
กรณีเจ้าของร่วมมีหนี้ค้างจ่าย"ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับไม่อาจสวมหมวกผู้จัดการได้ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่"มากมาย"เป็นผู้รับผิดชอบงานด้านการจัดการบริหารอาคารชุดทั้งหมดทั้งปวงในอาคารชุดตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดทั้งนี้ภายใต้มติที่ประชุมคกก.และ/หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนดผู้จัดการอาจมีวาระการดำรงตำแหน่งนานเท่าใดก็ได้ทั้งนี้ให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด
4.พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด จดทะเบียนรายชื่อคกก.และผู้จัดการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเมื่อเกิดความชำรุดเสียหายหรือสูญหายเพิกถอนการจดทะเบียน (ที่ไม่ถูกต้อง) ฯลฯ
นอกจากนี้พนักงานเจ้าหน้าที่"กรมที่ดิน"ยังเป็นผู้มีอำนาจเปรียบเทียบปรับกรณีนิติฯ ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดรวมทั้งยังมีอำนาจหน้าที่รับเรื่องร้องเรียนของเจ้าของร่วมตรวจสอบกิจกรรมส่วนกลางที่เกิดข้อบกพร่องหรือได้รับความเสียหายแก่เจ้าของร่วมนิติฯ
อย่างไรก็ดี สิทธิหน้าที่ขั้นพื้นฐานซึ่งผู้ซื้อเจ้าของร่วมในอาคารชุด "ควรรู้" อาจยังมีประเด็นสำคัญอื่น"เพิ่มเติม" ดังต่อไปนี้
1.สามารถเข้าชื่อเจ้าของร่วมด้วยกันไม่น้อยกว่า 20% ของเจ้าของร่วมทั้งหมดร้องขอให้คกก.จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมได้ ทั้งนี้เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
2."ใบปลอดหนี้" ได้รับเมื่อเจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลางเงินเพิ่ม(ถ้ามี)ถูกต้องครบถ้วน
ผู้จัดการไม่อาจปฏิเสธคำขอการดำเนินการเรื่องดังกล่าวหากผู้ซื้อเจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลางเงินเพิ่มให้แก่นิติฯถูกต้องครบถ้วน
3. ตกแต่ง -ต่อเติมห้องชุดต้องได้รับอนุญาตตรวจสอบแบบก่อสร้างจากนิติฯ ก่อนทุกครั้ง
4.เปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคารชุดให้แตกต่างจากเดิม"ไม่ได้" ถือเป็นความผิดที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีโทษปรับเป็นเงินไม่น้อยกว่า 1 แสนบาท
5.คะแนนเสียงของเจ้าของร่วม ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับได้ แต่ไม่สามารถอาศัยมติที่ประชุมคกก.ดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ แต่จำเป็นต้องอาศัยคะแนนเสียงของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนดตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดเท่านั้น
6. ร้องขอผู้จัดการแสดงงบบัญชีรายรับและรายจ่ายของเดือนที่ผ่านมาตรวจสอบ แสดงให้เห็นได้ทุกเมื่อและตั้งแต่วันที่ 15 ของเดือนถัดไป
งบบัญชีดังกล่าวถูกกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดการต้องปฏิบัติและดำเนินการตามข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด หากฝ่าฝืน อาจระวางโทษปรับไม่น้อยกว่า 5 หมื่นบาทและปรับอีกวันละ 500 บาท จนปฏิบัติถูกต้อง
7. เสนอแนะข้อคิดเห็นหรือแนะนำแนวปฏิบัติการบริหารงานที่เหมาะสมต่อที่ประชุมคกก.หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ทุกเมื่อ
8. สมัครกรรมการหรือผู้จัดการได้ภายใต้คุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
9. ร่วมกำหนดกฎระเบียบข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางที่เหมาะสม
10.ร่วมลงมติในที่ประชุมใหญ่ "ยกเลิก"นิติฯ ด้วยคะแนนเสียง และเหตุแห่งการยกเลิกนิติฯ ตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด
