กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัย 2562 คุ้มครองผู้เช่า เข้าใจผู้ประกอบการ แค่ไหน?

กฎหมายฉบับหนึ่งได้เริ่มบังคับใช้คือ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา 2561" ประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องดังกล่าว มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่า ซึ่งเป็นผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมในการเข้าทำสัญญามากขึ้น 

แต่ประกาศฉบับนี้ได้สร้างความตื่นตะลึงให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (ผู้ให้เช่า) เพราะมีการกำหนดกฎเกณฑ์ ภาระหน้าที่ผู้ให้เช่าเพิ่มเติมจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หลายประการ

อย่างไรก็ดี ข้อมูลส่วนใหญ่ในอินเทอร์เน็ตว่าด้วยกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยยังเป็นรายละเอียดของประกาศฯ ปี 2561 ในขณะที่ประกาศฉบับล่าสุดมีสาระสำคัญที่แตกต่างหลายประเด็น ประกอบกับขณะนี้ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารหลายรายอาจยังไม่ทราบเพราะต่างมุ่งความสนใจไปที่การดูแลรักษาสุขภาพในช่วงการระบาดของโรค COVID-19

ผู้เขียนจึงขอสรุปสาระสำคัญของประกาศฯ ปี 2562 ในส่วนที่แตกต่างจากประกาศฉบับเดิม ดังนี้

ประการแรก ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า จากเดิมที่ให้ส่งล่วงหน้า 7 วัน ระยะเวลาที่ลดลงจะทำให้ผู้ให้เช่าสามารถคำนวณและบันทึกค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ประการที่ 2 กฎหมายใหม่ยังให้สิทธิผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาได้ แต่มีเงื่อนไขว่าผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่าทั้งหมด เช่น ถ้าทำสัญญาเช่ารายปี ก็จะต้องเช่ามาอย่างน้อย 6 เดือน นอกจากนี้ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันและผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่า

จุดแตกต่างคือประกาศฯ ใหม่ตัดคำว่า “ผู้เช่าต้องมีเหตุจำเป็นอันสมควร” ออกไป เพราะเหตุจำเป็นของผู้เช่าแต่ละรายย่อมไม่เหมือนกันยากที่จะหาหลักเกณฑ์ชี้วัด เช่น ถูกออกจากงาน หรือย้ายกลับภูมิลำเนา การแก้ไขจุดนี้ทำให้กฎหมายใหม่มีความชัดเจนในทางปฏิบัติมากขึ้น

ส่วนฝ่ายผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้เช่นเดียวกัน จากเดิมที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องรอให้ครบ 30 วันหลังบอกกล่าวเป็นหนังสือจึงจะเลิกสัญญาได้ ก็เพิ่มข้อความว่าให้ระยะเวลาการบอกกล่าวขึ้นอยู่กับเหตุหรือความรุนแรงในการบอกเลิกการเช่า เช่น ถ้าการกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขของผู้เช่ารายอื่น ก็บอกกล่าวล่วงหน้าแค่ 7 วัน

ล่อเลี้ยงกล้องวงจรปิด ค่าไฟทางเดินส่วนกลาง ก็ให้เรียกเก็บในส่วนของค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ซึ่งประกาศใหม่อนุญาตให้เรียกเก็บได้

จากที่กล่าวมาจะเห็นได้ว่ากฎหมายควบคุมการเช่าที่อยู่อาศัย ปี 2562 มีการปรับเปลี่ยนข้อกฎหมายให้ยืดหยุ่นและเป็นธรรมกับผู้ประกอบธุรกิจมากขึ้น ซึ่งนับว่าเป็นผลดีต่อผู้บริโภคด้วยเพราะว่าหากผู้ประกอบธุรกิจต้องดำเนินการรับภาระหลายอย่างก็อาจทำให้ต้นทุนประกอบการเพิ่มขึ้น และท้ายที่สุดผู้บริโภคก็จะต้องเป็นผู้รับภาระค่าเช่าที่สูงขึ้นซึ่งย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายจ่ายของประชาชน

แต่ถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เช่น ค้ายาเสพติดหรือก่อเหตุอาชญากรรม ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที

ข้อสำคัญ ประกาศปี 2561 ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้า ห้ามเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือน ทั้งยังห้ามมิให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าอีกด้วย ซึ่งมาตรการนี้สร้างภาระให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นอย่างมาก เพราะต้องแบกรับความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจไม่จ่ายค่าเช่าหรือย้ายออกก่อนครบสัญญา หรือกรณีผู้เช่าทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ในห้องพัก และเครื่องใช้เหล่านั้นมีมูลค่าสูงกว่าเงินประกัน ทำให้ท้ายที่สุดผู้ให้เช่าก็จะผลักภาระโดยการขึ้นค่าเช่า

ในประกาศใหม่ กำหนดห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

เพื่อแก้ไขปัญหาประเด็นนี้ ในประกาศใหม่ กำหนดห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน หมายความว่าหากเก็บค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันที่เรียกเก็บได้ต้องไม่เกิน 9,000 บาท เพื่อให้รวมยอดสุทธิแล้วไม่เกินกว่าค่าเช่า 3 เดือน และในส่วนการริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าก็ให้ริบได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า จึงนับว่าเป็นการผ่อนปรนความเข้มงวดของกฎหมายเก่าอย่างมีนัยสำคัญ

ประการสุดท้าย เรื่องห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ แม้จะมีข้อโต้แย้งว่าค่าน้ำค่าไฟที่ถูกเรียกเก็บนั้นมีอัตราแปรผันไม่เท่ากันในแต่ละเดือนขึ้นอยู่กับจำนวนหน่วยที่ใช้ แต่เพื่อป้องกันปัญหาการเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราจึงยังคงข้อกำหนดนี้ไว้ในกฎหมายใหม่ด้วย และหากผู้ให้เช่ามีภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าไฟห