"ศิริวัฒน์ มังคลรังษี" นักล่า "อาคารร้าง" ชุบชีวิต สร้างมูลค่าให้ "บ้านเก่า"
รีโนเวทบ้านเก่า ลุงทุนกับอาคารร้างทำได้อย่างไร? คุยกับ "ศิริวัฒน์ มังคลรังษี" นักลงทุนและนักอนุรักษ์อาคารโบราณ ที่ทำให้การอนุรักษ์และการสร้างมูลค่าในเชิงธุรกิจเดินไปด้วยกัน
ถ้าคุณคิดจะมีบ้าน ต่อเติมบ้าน รีโนทเวทบ้าน คุณน่าจะผ่านตากับคอนเทนต์ในตำนาน “เมื่อเจอบ้านผีสิงแบบนี้ คุณจะทำอย่างไร” ซึ่งโด่งดังมากใน Pantip.com เมื่อเกือบ 10 ปีก่อน ทั้งยังเป็นคอนเทนต์ประเภทรีโนเวทบ้านที่ถูกแชร์กันถึงทุกวันนี้
นอกจากบ้านพักตากอากาศ ที่ จ.เชียงใหม่ ซึ่งภายนอกดูเหมือนบ้านผีสิงหลังที่ว่าแล้ว ผู้ตั้งกระทู้รายนี้ยังแชร์ประสบการณ์อื่นๆ ว่าด้วยการปรับปรุงบ้านเก่า อาคารร้าง เช่น รีโนเวทบ้านขุนนางกลางกรุง, รีโนเวทบ้านริมน้ำ, พาไปเที่ยวบ้านผมที่ Haute Provence (เมืองหนึ่งในฝรั่งเศส) ซึ่งแต่ละเนื้อหามีผู้สนใจจำนวนมาก และทำให้ใครหลายคนต้องติดตามผลงานต่อไปเรื่อยๆ ว่าเขาจะสะดุดตากับบ้านหรืออาคารเก่าหลังไหนอีก
ใครบางคนเรียกเขาว่า นักรีโนเวทบ้านเก่าในตำนาน บ้างก็เรียกคุณเตอร์ นักฟื้นชีวิตบ้านเก่าที่คนทั้ง Pantip รู้จัก ขณะที่ผู้เขียนขอนิยามว่าเขาคือ “นักลงทุน” ผู้เห็นโอกาสสร้างมูลค่ากับอสังหาริมทรัพย์ในหลายรูปแบบ ทั้งอาคารเก่าอายุมากกว่า 100 ปี, บ้านพักตากอากาศร้างซึ่งตกทอดจากวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540, อาคารพาณิชย์, ที่ดิน ซึ่งเขาเจียระไนจากสินทรัพย์ธรรมดาให้เป็นทรัพย์มากมูลค่าด้วยมุมมองทางเศรษฐศาสตร์
สายกลางเดือนสิงหาคม ผู้เขียนได้นัดพบกับ เตอร์ - ศิริวัฒน์ มังคลรังษี ที่ Villa Mungkala บ้านสองชั้นอายุหลายสิบปี สถานที่ซึ่งเป็นทั้งบ้านของเขา และที่พักของนักท่องเที่ยวที่ต้องการค้างคืนในบ้านเก่าทรงคุณค่า
“ผมเคยอ่านกระทู้หนึ่ง มีคนมาโพสต์แนวๆรำลึกอดีตว่าเคยทำงานอยู่ร้านเมธาวลัย ศรแดง แล้วเคยเช่าบ้านอยู่ในตรอกศิลป์ ถนนดินสอ ผมเข้าไปอ่าน และคิดว่าน่าสนใจ ประกอบกับตอนนั้น ผมอยากได้บ้านในกรุงเทพ ก็เลยเดินมาถามร้านค้าว่ามีบ้านหลังไหนจะขายบ้าง ก็มาเจอหลังนี้ จากนั้นก็ใช้เวลาทำเกือบๆปี วันนี้ที่นี่เป็นทั้งบ้านและที่พัก ซึ่งผมเชื่อว่านี่คือแนวทางอนุรักษ์หนึ่งที่ให้คนมาสัมผัสได้ มากกว่าจะทำเป็นพิพิธภัณฑ์ที่เอาแค่ของใช้มาวาง ได้แต่ถ่ายรูป” ศิริวัฒน์ พูดถึง Villa Mungkala ซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกรีวิวในกระทู้ที่ชื่อ “เรโนเวท บ้านผีขุนนางกลางกรุง กับประสบการณ์ที่ไม่มีวันลืม”
- สถาปัตยกรรมในแว่นตานักเศรษฐศาสตร์
พื้นเพเดิมของ ศิริวัฒน์ อยู่ จ.ราชบุรี ย้ายไปเรียนต่อโรงเรียนประจำที่สหราชอาณาจักรตั้งแต่ชั้นมัธยม ก่อนจะจบปริญญาตรีสาขาเศรษฐศาสตร์และการเงิน BSc. Economics and International Relations จาก L.S.E. (London School of Economics and Political Science) ประเทศอังกฤษ
ศิริวัฒน์ เล่าว่า เพื่อนนักเรียนไทยส่วนใหญ่หลังจบสาขาเดียวกันมักเข้าทำงานในสถาบันการเงินระดับประเทศ หรือไม่ก็เก็บเกี่ยวประสบการณ์จากธนาคารต่างชาติ แต่ ศิริวัฒน์ เลือกหันหลังให้กับงานประจำแบบ Full Time กลับมาเมืองไทยเพื่อบริหารทรัพย์สินของตัวเอง
“ผมเชื่อใน Exponential Growth (การเติบโตอย่างก้าวกระโดด) เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม ในวันที่หลายคนเลือกทำงานในแบงค์ใหญ่ เงินเดือนสูง ผมกลับไทย วางรายได้ในช่วงแรกให้พออยู่ได้ แล้วค่อยๆสะสมทุน เพิ่มการลงทุนในพอร์ตของเรา จากนั้นก็ให้ทุนมันทำงาน”
ทุนที่ว่านี้ ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ และอสังหาฯ ในพอร์ตของเขาจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก กลุ่มแรกคือ อสังหาฯที่มีคาแรกเตอร์ เช่น บ้านเก่า อาคารเก่าโบราณ สินทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างจากวิกฤติการเงินปี 40 ขณะอีกกลุ่มคืออสังหาฯ ทั่วไป เช่น ที่ดิน อาคารพาณิชย์ โกดังสินค้า ซึ่งปัจจุบันรวมทั้ง 2 ประเภทแล้ มีประมาณ 50-60 แห่ง
“ที่มาของการชอบบ้านเก่า อาคารเก่า ต้องย้อนกลับไปในสมัยผมอยู่ลอนดอน ผมชอบเรื่องสถาปัตยกรรมมาก และข้อดีของลอนดอน คือไม่ได้เป็นเมืองที่จำกัดไว้ที่สถาปัตยกรรมแบบใดแบบหนึ่ง หรือต้องอนุรักษ์ในแนวทางใดแนวทางหนึ่ง แต่ที่นั่นมีสถาปัตยกรรมหลากหลาย ทั้งที่ปล่อยไว้ดั้งเดิม และถูกพัฒนาใหม่ ผมก็คิดว่ามันน่าสนใจ ก็ศึกษาไป เรียนรู้ไป ประสบการณ์และความรู้เหล่านั้น ทำให้เรารู้ว่า นี่คือบ้านยุคไหน สร้างจากวัสดุอะไร แต่การเรียนหลักของเรายังเรียนเศรษฐศาสตร์ พอเรียนจบก็ไม่ได้คิดอยากจะทำงานที่ไหน แต่เลือกที่จะลงทุนของตัวเอง”
“จะเรียน หรือจะชอบอะไรผมว่ามันก็เป็นอีกเรื่อง แต่เมื่อต้องใช้ชีวิตก็เป็นไปตามวิถีของโลก ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นเรื่องของทุน ดังนั้นเมื่อเรามองแบบนี้ เราไม่ได้กำหนดว่าเรามีอาชีพไหน จะเรียกผมว่า คนทำโรงแรม? นักพัฒนาอสังหาเหรอ? หรือเป็นผู้เชี่ยวชาญอาคารโบราณ? ผมไม่เคยกำหนด ผมทำตามสิ่งที่ทุนมันบอก อะไรที่สร้างมูลค่าได้ มีโอกาส น่าสนใจ ผมทำ และมูลค่าที่ว่านั้นจะตีเป็นตัวเลขก็ได้ เป็นความพึงพอใจก็ได้ ตามแต่คาแรกเตอร์ของมัน”
- ชุบชีวิตบ้านร้าง สร้างมูลค่าของที่คนมองข้าม
กิจวัตรในการทำงานของศิริวัฒน์ ไม่ตายตัว บางเดือนเขาอาจมุ่งหน้าไปทางภาคเหนือเพื่อไปดูอาคารที่มีคนให้ข้อมูล บางสัปดาห์ลงไปภาคใต้เพื่อสานต่องานเอกสารที่ค้างไว้ หรือกระทั่งบางวันเขาก็ต้องควบคุมภาพรวมของโปรเจคบูรณะอาคารเก่า ซึ่งมีลูกค้าทั้งกลุ่มบุคคล บริษัทเอกชน หน่วยงานราชการ ว่าจ้าง
“ผมต้องมีทีมของตัวเอง เพราะบ้านที่อายุยาวนานนั้นสุ่มเสี่ยงต่อการใช้เวลาและงบที่บานปลาย ผู้รับเหมาส่วนใหญ่ก็จะไม่อยากรับ ผมใช้ทีมตัวเอง และคนออกแบบ เจ้าของโปรเจคทั้งหมดคือผมเอง ที่ผ่านมาก็มีคนมาติดต่อให้ไปทำอาคารโบราณ บ้านเก่า เพราะเชื่อใจว่างานจะจบ”
“มันไม่มีสูตรตายตัวว่าต้องทำอย่างไร หรือจำเป็นไหมว่าต้องใช้ปูนเก่า วัสดุเก่าที่คล้ายกับของเดิมทุกอย่าง ถ้ามีเจ้าของให้ผมไปทำบ้านเก่าให้เขา ผมจะสำรวจและค้นหาคาแรกเตอร์ของมัน ทำให้มันมีจิตวิญญาณมากที่สุด ผมเชื่อว่าอาคารเก่าต้องเล่าเรื่องของมันได้ ในขณะที่ต้องแข็งแรง ปลอดภัย และใช้งานได้จริง”
ตั้งแต่การซื้อบ้านขุนนางกลางกรุงเทพ บ้านพักตากอากาศทีเชียงใหม่และกาญจนบุรี และไม่นานมานี้ก็มีบ้านสมัย ร.4 ที่ จ. ตาก ซึ่งเมื่อเรื่องราวต่างๆ ที่เขาได้ถูกแชร์ ก็ทำให้เขาเป็นที่รู้จัก และการได้บ้านดีๆ ก็มาจากคนในชุมชนชี้ช่องให้
“ส่วนใหญ่เป็นแฟนคลับที่ชอบแนวอาคารโบราณแล้ว แล้วเขาเชื่อมั่นว่าถ้าเราเป็นเจ้าของจะพัฒนาได้ดี คือไม่ใช่แบบรื้อทิ้ง สร้างใหม่ เพราะมันก็เป็นไปได้ว่า ถ้ามีกลุ่มทุนที่ไม่ได้มีแนวทางเดียวกัน เมื่อต้นทุนในการซื้อที่ดินสูง มันก็เป็นไปได้ที่จะต้องทำ Yield (ผลตอบแทน) มากที่สุดในที่ดินพื้นนั้น ซึ่งหนีไม่พ้นการรื้อทิ้ง สร้างใหม่ ทำให้เป็นแนวสูง”
- หนังสือเล่มเก่าที่เรียกว่า “สิ่งปลูกสร้าง”
บ้านหรืออาคาร ไม่ได้ประกอบด้วยอิฐ หิน ดิน หรือไม้เท่านั้น เพราะเสน่ห์ของสิ่งปลูกสร้างที่ว่านี้ ศิริวัฒน์ เปรียบได้กับ หนังสือเล่มหนึ่ง ซึ่งบอกประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา ทั้งสภาพเศรษฐกิจ ความเป็นอยู่ จำนวนสมาชิก และเหตุผลของการออกแบบจากสถาปนิกยุคนั้น
“ผมเป็นคนยุค เจนฯ Y (เกิด พ.ศ. 2523–2543) และคนยุคนี้ไม่ใช่ Baby Boomer หรือ เจนฯ X ซึ่งเกิดมาในยุคที่ทรัพยากรเหลือเฝือ จากประสบการณ์ผมเห็นเลยว่า บ้านในยุคปี 40 ที่คนเจนฯ X ทำไว้อยู่ในทำเลที่ดีมาก วัสดุดีมาก และแม้วิกฤติเศรษฐกิจจะส่งผลกระทบให้กับเจ้าของเดิม แต่ตัวอาคารยังมีมูลค่าอยู่ และในฐานะคนที่มองเป็นมูลค่าผมเห็น Gap (ช่องว่าง) ที่คนเจน ฯ Y อย่างผมจะไต่เพดานอสังหาฯ ได้”
พระเก่า เหรียญเก่า หนึ่งในสิ่งของที่มักพบในการรีโนเวทบ้านเก่า
ศิริวัฒน์ บอกว่า เขาชอบทุกกระบวนการของการสร้างมูลค่าบ้านเก่า อาคารร้าง แต่โมเมนต์พิเศษคือ ตอนเจอบ้าน ที่เหมือนดั่งเจอหนังสือเล่มใหม่ให้ได้จินตนาการ
“ตอนที่คุณเปิดประตูแต่ละบานเพื่อดูแต่ละห้อง นอกจากจะลุ้นว่ามันมีตุ๊กแกอยู่ข้างหลังไหม (หัวเราะ) มันยังเป็นโมเมนต์ที่มีความสุขมาก มันเหมือนเราไปเจอหนังสือดีๆ สักเล่ม ได้เข้าไปอยู่ในโลกของมัน ได้จินตนาการตามไปกับสิ่งที่สถาปนิกและเจ้าของเดิมถ่ายทอดเอาไว้”
ถึงวันนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านโบราณ บ้านพักตากอากาศเก่า ศิริวัฒน์ บอกว่า เขาแทบไม่เคยขายสักหลัง (มีแค่อสังหาทั่วไปที่ขายไปบ้าง) แต่ถึงเช่นนั้น เขาก็ไม่ใช่นักอนุรักษ์สุดขั้วที่ต้องรักษาความดั้งเดิมไว้ทุกกระเบียดนิ้ว
“ผมสร้างมูลค่ากับมัน อย่างที่นี่ (Villa Mungkala ) ก็ปรับไปตามฟังก์ชั่นใช้งาน เป็นบ้านเก่าที่เป็นโรงแรมที่พัก และอีกมุมหนึ่งก็เป็นพิพิธภัณฑ์ในความหมายของผมที่ให้คนสัมผัสมาได้ มาใช้ชีวิตได้ และเมื่อผู้คนที่ได้มาชื่นชอบ คาแรกเตอร์ของบ้านสามารถสื่อสารกับผู้มาเยี่ยมเยียนได้
เพียงเท่านี้ นักลงทุนอาคารร้าง สร้างมูลค่าจากบ้านเก่าอย่างเขาก็หัวใจเต้นแรงและมีความสุขแล้ว
