มาตรการ LTV พ่นพิษ ! อสังหาฯ ทรุดหวังรัฐกระตุ้น

มาตรการที่ผ่านมาและมีผลด้านบวกและด้านลบกับตลาดอสังหาฯ หลักๆ หนีไม่พ้น ธปท. กำหนดวงเงินการปล่อยสินเชื่อต่อสินทรัพย์ (LTV) มีอัตราลดลงเหลือ 80% จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95% ขณะที่บางแบงก์ให้ลูกค้ากู้เกิน 100% ด้วยซ้ำ โดยพุ่งเป้าไปยังกลุ่มอสังหาฯ สัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้ต้องมีการวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้น ส่วนกลุ่มบ้านหลังแรกไม่มีผลกระทบ ซึ่งได้เริ่มมีผลตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา

ผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวทำให้ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 เริ่มเห็นตัวเลขชะลอตัว เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ซึ่งจากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังฯ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่(กทม.-ปริมณฑล) 23,517 หน่วย ลดลง 14.55%

ด้านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย(กทม.-ปริมณฑล) 121,368 ล้านบาท ลดลง 16.47% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 155,196 ล้านบาท ลดลง 9.8% ส่งผลทำให้ครึ่งปีแรก 2562 ตัวเลขดังกล่าวปรับตัวลดลงหนักเช่นเดียวกัน

โดยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่(กทม.-ปริมณฑล) 47,637 หน่วย ลดลง 14.6% ด้านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ่ที่อยู่อาศัย(กทม.-ปริมณฑล) 254,315 ล้านบาท ลดลง 16.5% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 314,068 ล้านบาท ลดลง 3.4%

จากผลกระทบดังกล่าวทำให้ภาครัฐออกมาตรการอื่นมาช่วยเหลือไม่ว่าจะเป็น ลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับผู้ซื้อบ้านหลักแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จนถึงสิ้นปี 2562 ตามมาด้วยมาตรการลดต้นทุนให้กับทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ประกอบการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เช่นกัน ซึ่งระบุสำหรับที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมีเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และกำหนดระยะเวลาถึง 31 พ.ค. 2563

รวมไปถึงธปท. ยอมผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อลดผลกระทบผู้กู้ร่วม โดยหากไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจะยังไม่นับเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เพื่อช่วยบรรเทาผล กระทบของผู้กู้ร่วมให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น

อย่างไรก็ตามมาตรการช่วยเหลือดังกล่าวยังไม่เพียงพอที่จะฉุดตลาดอสังหาฯให้ฟื้น ด้วยปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้อย่างภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อในประเทศลดลง จึงทำให้เห็นปรากฎการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปรับตัวอย่างหนัก ทั้งเลื่อนออกโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังและเข็นโครงการเก่าออกขายให้มากที่สุด รวมทั้งการปรับลดเป้าหมายยอดขายและการเติบโตในปีนี้ลดลงเพื่อสะท้อนตลาด

ดังนั้นจึงทำให้เริ่มมีกระแสข่าวว่าภาครัฐจำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อีกรอบภายใน 1 เดือนจากนี้ หลังจากทยอยออกมามาตรการเกี่ยวข้องกับผู้มีรายได้น้อย ด้านการท่องเที่ยวออกมาแล้ว โดยเริ่มมีผู้ประกอบการอยากจะให้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV อีกรอบ

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทิสโก้ ได้ปรับลดประมาณกำไรกลุ่มอสังหาฯ ลงปี 2562-2563 ลง 5.7 และ 8.5% ตามลำดับ สะท้อนเลื่อนการเปิดตัวและยอดจองที่อ่อนแอ จากบมจ.แสนสิริ (SIRI) และบมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ลดลง โดยยอดจองในช่วง 8 เดือนแรก อยู่ที่ 57% และ 61% ของประเมิน ตามลำดับ จึงเน้นลงทุนแบบรายตัวดูมูลค่าที่น่าสนใจและงานในมือที่สูง บมจ.ศุภาลัย (SPALI) , บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ (LH) และ QH