'อุดมสุข–ปุณณวิถี' ทำเลเกิดใหม่ ปี 64 พื้นที่เช่าสำนักงานแตะ 1 แสนตร.ม.

พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง และมีราคาที่ดินแพงที่สุดทำเลหนึ่งในกรุงเทพมหานคร โดยมีราคาขายแตกต่างกันออกไป ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทช่วงต้น ประมาณซอยสุขุมวิท 1-55 รวมทั้งฝั่งตรงข้ามตั้งแต่สุขุมวิทซอย 2-36 ราคาที่ดินค่อนข้างจะสูงไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.วา) และในความเป็นจริงตอนนี้คงไม่มีใครบอกขายในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อ ตร.วา กันแล้ว

ทั้งนี้ ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวขยับสูงขึ้นมานานหลายปีนับตั้งแต่เริ่มมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเกิดขึ้น โดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จึงมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขาย และไม่ปรากฏว่ามีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เกิดขึ้นเลย ทั้งๆ ที่พื้นที่ส่วนหนึ่งของถนนสุขุมวิทจะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะมีก็แต่การก่อสร้างบนที่ดินเดิม โดยเจ้าของเดิมเพื่อทดแทนอาคารเก่าซึ่งมีอายุการใช้งานมากกว่า 20 ปี หรือการก่อสร้างอาคารเก่าที่ยังสร้างไม่เสร็จเท่านั้น ทำให้ปัจจุบันการใช้ประโยชน์จากที่ดินบนพื้นที่แถบถนนสุขุมวิทยังไม่เต็มศักยภาพนัก และไม่สอดคล้องกับราคา

พื้นที่อาคารสำนักงานรวมตามแนวถนนสุขุมวิทที่อยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือ CBD นั้น มีทั้งหมดประมาณ 548,270 ตารางเมตร (ตร.ม.) คิดเป็นสัดส่วนเพียงแค่ 6% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดประมาณ 9.062 ล้าน ตร.ม. ซึ่งพื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่ดังกล่าวมีสัดส่วนน้อยมากเมื่อเทียบกับศักยภาพของพื้นที่ 

และที่สำคัญส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเก่าที่สร้างมาเกิน 20 ปีแล้ว อาจจะมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นบ้างแต่ก็ไม่มากนัก และบางอาคารเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูส

ขณะที่อาคารสำนักงานในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทส่วนใหญ่ยังอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากเขต CBD โดยไม่ได้กระจายตัวออกไปตลอดตามแนวถนนสายสุขุมวิทมากนัก

เมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะในส่วนที่อยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ ผู้ประกอบการหลายรายที่ยังคงต้องการพัฒนาอาคารสำนักงานของตนเอง หรืออาคารสำนักงานเพื่อให้ผู้อื่นเช่าพื้นที่จึงมีการหาซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไป หรือใช้ที่ดินดั้งเดิมของตนเองซึ่งก่อนหน้านี้ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์มากนักมาพัฒนาเป็นโครงการอาคารสำนักงาน

ซึ่งพื้นที่ที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดว่ามีอาคารสำนักงานมากขึ้น คือ พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทในช่วงระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบางจาก และปุณณวิถี ที่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการในปี 2559

จากนั้นมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ตามมาอีก 2 อาคาร พื้นที่รวมกันประมาณ 41,700 ตารางเมตร มีผลให้พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าบางจากและปุณณวิถีมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันประมาณ 51,700 ตารางเมตร แม้ว่าจะยังไม่มากแต่ก็แสดงให้เห็นว่าพื้นที่นี้มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสำนักงาน นอกจากนี้พื้นที่โดยรอบ 2 สถานีรถไฟฟ้านี้ยังมีคอนโดมิเนียมอยู่ไม่น้อยกว่า 14,000 ยูนิต รวมไปถึงศูนย์การค้าที่พัฒนาขึ้นมารองรับคนที่เพิ่มมากขึ้นทั้งจากอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียม

ในอนาคตจะยังมีอาคารสำนักงานอีกหลายอาคารเปิดให้บริการเพิ่มเติมอีก เพราะปัจจุบันมีอาคารสำนักงานหลายอาคารอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือที่อยู่ระหว่างการออกแบบแต่มีการประกาศว่าจะพัฒนาแล้ว ซึ่งเมื่อพิจารณาจากพื้นที่อาคารสำนักงานรวมที่จะเปิดให้บริการในช่วงหลังจากปี 2564 เป็นต้นไป พบว่ามีประมาณ 100,000 ตร.ม. เลยทีเดียว 

เมื่อรวมกับที่มีอยู่ในปัจจุบัน พื้นที่นี้ก็จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันประมาณ 151,700 ตารางเมตร แม้อาจจะยังไม่มากเมื่อเทียบกับบางพื้นที่ เช่น พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟใต้ดินพระราม 9 และศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แต่พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าบางจากและสถานีรถไฟฟ้าปุณณวิถีเป็นหนึ่งในพื้นที่น่าสนใจ เพราะอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมมากมาย และมีศูนย์การค้าที่เพิ่งเปิดให้บริการ

ทำให้ปัจจุบันอาคารสำนักงานเข้ามาเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้พื้นรอบๆ สถานีบางจาก และสถานีปุณณวิถี มีความน่าสนใจมากขึ้นในอนาคต รวมทั้ง อาจจะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ขึ้นมากขึ้นก็ได้ เพราะความพร้อมต่างๆ นั้นมีอยู่ครบถ้วน ไม่จำเป็นต้องรอการพัฒนาอะไรอีกแล้ว อีกทั้งการเดินทางเข้าเมืองชั้นในก็สะดวกทั้งทางรถไฟฟ้า และรถยนต์ส่วนตัว หรือระบบสาธารณะอื่นๆ