CPN - ซื้อ

Event

ประมาณการ 4Q62 และงาน 2020 CEO forum

lmpact

กำไรจะโตจากยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยที่รอมานาน

เราคาดว่ากำไรสุทธิของ CPN ใน 4Q62 จะอยู่ที่ 3.1 พันล้านบาท (+21.1% YoY, +8.8% QoQ) เนื่องจากมียอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่หากไม่รวมกำไรจากการขายหุ้น 30% ใน Central Village (CV) 250 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว กำไรจากธุรกิจหลักจะอยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท (+17.1% YoY, +1.7% QoQ) เราคาดว่ารายได้รวมของ CPN ใน 4Q62 จะอยู่ที่ 9.9 พันล้านบาท (+18.7%YoY, +12.2% QoQ) โดยได้แรงหนุนจากจากรายได้โครงการที่อยู่อาศัยที่ 1.6 พันล้านบาท ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงเหลือ 47.3% จาก 48.3% ใน 3Q62 เนื่องจากมีสัดส่วนรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เราคาดว่าสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้รวมจะเพิ่มขึ้นเป็น 21.5% ใน 4Q62 จาก 18.6% ใน 3Q62 เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายการตลาดตามฤดูกาล

โครงการเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น YoY

เราคาดว่ารายได้จากการให้เช่าและให้บริการใน 4Q62 จะอยู่ที่ 7.7 พันล้านบาท (+4.1% YoY, -0.7%QoQ) โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้น YoY จะมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ (OR) ที่เพิ่มขึ้นของห้าง CentralWorld รวมถึงการเริ่มรับรู้รายได้จากห้าง CentralPlaza i-City และ CV นอกจากนี้ เรายังเชื่อว่ารายได้จาก
โครงการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 พันล้านบาทใน 4Q62 จาก 377 ล้านบาทใน 4Q61 และ 602 ล้านบาทใน 3Q62 จากยอดโอนโครงการ Escent Ville เชียงใหม่ Escent นครราชสีมา และ Escent เชียงราย

รายได้ปี 2563 จะโตจาก SSRG และการเพิ่มขนาดสินทรัพย์

ตามแผนล่าสุด CPN ตั้งเป้าอัตราการเติบโตของรายได้รวมในปี 2563 ไว้ที่ 8%-9% (สูงกว่าสมมติฐานของเราที่ 4.4%) จากการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของ same-store-rental growth (SSRG) การปรับปรุงสินทรัพย์ และการเพิ่มรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัย สำหรับในระยะยาว CPN มีแผนจะเปิดโครงการ
ร้านค้าปลีกอีก 17 แห่ง โรงแรมอีก 10 แห่ง อาคารสำนักงาน 2 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัยอีก 30 โครงการภายในปี 2567 นอกจากนี้ CPN ยังตั้งเป้าจะรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์ (หลังหักภาษี) อีก 4-5 พันล้านบาทในปี 2563 จากการปล่อยเช่า CentralMarina และ CentralPlaza ลำปาง และจากการต่อสัญญาห้าง Central Plaza พระราม 2 ซึ่งเรายังไม่ได้รวมกำไรพิเศษก้อนนี้เข้าไว้ในประมาณการของเรา

Valuation & Action

ถ้าหากผลประกอบการ 4Q62 เป็นไปตามที่เราคาดไว้ กำไรสุทธิในปี 2562 จะออกมาดีกว่าประมาณการของเรา 2.1% ทั้งนี้ ราคาปิดล่าสุดคิดเป็น PER ปี 2563F 22.7x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว -1.5 S.D. เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ และให้ราคาเป้าหมายปี 2563F ที่ 75 บาท (อิง WACC 8.0% และ terminal growth 4.0%)

Risks

มีการเลื่อนเปิดโครงการใหม่, อัตราการเช่าพื้นที่ห้าง CTW ต่ำเกินคาด และมีการเลื่อนการทำธุรกรรมปล่อยเช่าสินทรัพย์ และการขยายสัญญาปล่อยเช่าสินทรัพย์ให้กับ CPNREIT