‘10 ทำเล’ รับทุนอสังหาฯ เปิดหน้าดิน รอผังเมืองใหม่

หลังจากนี้มีการนำร่างการปรับปรุงผังครั้งที่4 นำเสนอต่อคณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพฯ กรมโยธาธิการและผังเมืองของอนุกรรมการผังเมืองจังหวัด กรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการผังเมืองจังหวัด กรุงเทพมหานคร

จากนี้จะมีการปิดประกาศให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องภายใน90วันในช่วงกลางปี จากนั้นจะเสนอคำร้องต่อคณะกรรมการพิจารณาโดยจะประกาศใช้ภายในปี 2564

 

ชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักวางผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยถึงความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นจากการปรับปรุงผังเมือง ส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำหนดประกาศใช้ในปี2564 เกิดการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินใน10ทำเล สอดคล้องกับเส้นทางการเปิดใช้รถไฟฟ้า ที่จะเพิ่มขึ้นจาก136สายเป็น203สาย ประกอบด้วย

 

1.บริเวณวิภาวดีรังสิต ถนนแจ้งวัฒนะ มีการปรับรองรับรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) และสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3)เป็นหนาแน่นปานกลาง (ย.7)

 

2.ถนนพหลโยธิน แจ้งวัฒนะ รามอินทรา ปรับจากย.6 เป็น ย.9และพาณิชยกรรม5เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสีชมพู

 

3.วิภาวดีรังสิต พหลโยธิน รัชดาภิเษก เขตจตุจักร เชื่อมต่อสถานีรถไฟสายสีแดง, สีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสีเขียว (หมอชิต-คูคต) มีการปรับจากพื้นที่อาศัยหนาแน่นกปานกลาง(ย.7)เป็นหนาแน่นมาก (ย.13) ที่มีการขยายการใช้ที่ดินจาก อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio-FAR)จากFAR5เป็นFAR7เท่า

 

4.บริเวณ ถนนรามอินทรา ประดิษฐ์มนูธรรม นวมินทร์ เสรีไทย รามคำแหง และลาดพร้าว เพื่อรองรับการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), สายสีน้ำตาล (แคราย-บึงกุ่ม), สายสีเทา (วัชรพล-ท่าพระ), สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีการปรับจากย.4เป็นย.6โดยมีการปรับFARจาก3เป็น3.5เท่า

 

5.บริเวณศูนย์ชุมชนเมืองมีนบุรี เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูและ สายสีส้ม โดยมีการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) ขยายจากFAR4.5เป็น FAR 7เท่า เพื่อต้องการให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนั้น(CBD)ในย่านนั้น เพราะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู ที่จะจะมีศักยาพในการบริการชุมชนในบริเวณนั้น

 

 6.บริเวณผังที่ต่อเนื่องจากศูนย์กลางการคมนาคมมักกะสัน ถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านพาณิชยกรรมศูย์กลางรอง จึงปรับเปลี่ยนจาก ที่อยู่อาศัย (ย.9-ย.10) มาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์(พ.7) ซึ่งมีการปรับจากFAR7-8เป็น8ทั้งโซนเพื่อรองรับการขยายพื้นที่ย่านพาณิชยกรรมเป็นย์กลางธุรกิจรองจากใจกลางเมือง

 

7.บริเวณถนนศรีนครินทร์ มีการปรับเพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง(ลาดพร้าว–สำโรง)ในเขตสวนหลวง จากพื้นที่อยู่อาศัย(ย.4)เป็นย.7ที่จะเพิ่มFAR 3เป็นFAR 4

 

8.บริเวณถนนศรีนครินทร์และถนนบางนา-ตราด เพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) มีการปรับจากที่อยู่อาศัย ย.7เป็น พ.5มีการปรับFAR 5เป็นFAR 7เท่า

 

9.บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบัง เพื่อส่งเสริมการเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง ด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ มีการปรับจากที่อยู่อาศัย จากย.3เป็น ย.7จึงปรับจากFAR 2.5เป็น จากFAR4เท่า

 

10.พื้นที่บริเวณตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค ที่มีการปรับเพื่อรองรับการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย),สายสีเขียว (บางหว้า-คูคต), สายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ทำให้เกิดการพัฒนาศูนย์กลางชุมชนชานเมืองตลิ่งชัน จึงมีการปรับจากพื้นที่เกษตรกรรม ก.2เป็น ย.1,3,6,7ขึ้นอยู่กับบางทำเล โดยมีการปรับจากFAR 1เป็นFAR2,3.5,4

 

สำหรับการปรับปรุงผังเมืองในครั้งนี้ยังจะเพิ่มโบนัสอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน(FARBonus)ให้กับโครงการที่มีการจัดพื้นที่เพื่อเปลี่ยนถ่ายสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมแม่น้ำ หรือแหล่งน้ำสาธารณะ รวมถึงการจัดให้มีสถานที่รับเลี้ยงเด็กหรือดูแลผู้สูงอายุ จะเพิ่มให้อีก20%

 

นอกจากนี้ยังกำหนดให้โครงการขนาดใหญ่ ประกอบด้วย พื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5) ไม่น้อยกว่า100ไร่ หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.10) ไม่น้อยกว่า50ไร่, การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย5หนาแน่น (ย.11-ย.15)ไม่น้อยกว่า20ไร่ รวมถึงการใช้ประโยชน์จากพาณิชยกรรม (พ.3 –พ.8) ไม่น้อยกว่า20ไร่ซึ่งโครงการขนาดใหญ่เหล่านี้สามารถเพิ่มได้ในพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น โครงการของการเคหะร่มเกล้า ที่สามารถเพิ่มพื้นที่พัฒนาได้เพราะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่กว่า500ไร่)

 

รวมไปถึงการเพิ่มมาตรการใหม่ๆ เกี่ยวกับการโอนสิทธิ์การพัฒนาให้กับที่ดินระหว่างแปลงในบริเวณที่ใช้ประโยชน์ที่ดิน และการโอนสิทธิ์การพัฒนาทีดิ่นที่บริเวณหนึ่งไปยังที่ดินแปลงอื่นที่อยู่ภายใน500เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในบริเวณที่ดินประเภทพ.5และ พ.6หรือไปยังบริเวณที่ดินประเภทพ.7หรือที่ดินประเภทพ.8ได้แก่การโอนสิทธิ์จากที่ดินอาคารประวัติศาสตร์ หรือ โอนสิทธิ์จากพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรม