กองทรัสต์ ‘KTBSTRM’ เตรียมขาย ก.ค.นี้ ทางเลือกกระจายลงทุนช่วงโควิดระบาด
ประเภทสินทรัพย์ “ที่น่าสนใจ” ยามตลาดหุ้นผันผวนอย่างหนักและภาวะเศรษฐกิจยุคโควิด “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองรีทหรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ที่นักลงทุนอาจโยกย้ายเงินลงทุนจากสินทรัพย์เสี่ยงสูงอย่างหุ้นสู่สินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่า ซึ่งถือเป็น “หลุมหลบภัยที่ดี”
"พลสิทธิ ภูมิวสนะ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ KTBSTMR ให้สัมภาษณ์กับ “หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ” ว่า การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้นในปี 2564 ส่งผลกระทบต่อการลงทุน ซึ่งนักลงทุนเริ่มมองหาทางเลือกการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง ซึ่งกองทรัสต์ถือว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยนักลงทุนจะเลือกสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยและมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต
ในปีนี้ “เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์” จะเปิดให้จองซื้อ “กองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ KTBSTMR” มูลค่าไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ภายในเดือน ก.ค. 2564 นี้ ซึ่งถือเป็นกองทรัสต์กองแรกที่เสนอขายในปีนี้ โดยเป็น กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ จากการสำรวจความต้องการจองซื้อของกองทรัสต์ KTBSTMR ในช่วงที่ผ่านมา ได้รับการตอบรับจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยเป็นอย่างดี และ “จุดที่น่าสนใจ” ของ KTBSTMR มีอยู่ 7 ข้อคือ 1. เป็นกองทรัสต์อิสระที่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) กองแรกๆ ที่มีการจำนองหลักประกันแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) เพื่อเป็นหลักประกันให้นักลงทุนได้รับเงินค่าเช่าตามมูลค่าสิทธิการเช่าที่เหลือ ณ ตอนนั้น แบบเส้นตรง ในกรณีที่เจ้าของสินทรัพย์ทำผิดเงื่อนไขกับกองทรัสต์ และมีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากการกระจายความเสี่ยงการลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท
2. เป็นกองทรัสต์อิสระกองแรกในประเทศไทยที่มีการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Diversified)ถึง3 ประเภท คือ คลังสินค้า/โรงงาน อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งถือเป็นการลดความเสี่ยงการลงทุนในยามที่เศรษฐกิจผันผวน, 3. มีความเป็นอิสระไม่ต้องเลือกลงทุนในธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งโดยเฉพาะ ทำให้ผู้จัดการกองทรัสต์สามารถเลือกสินทรัพย์ที่เหมาะสมและมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต เพื่อมาขยายขนาดกองทรัสต์ได้
4. ทำเลที่ตั้งของสินทรัพย์มีความโดดเด่นและมีโครงการหลากหลายขนาดเพื่อตอบสนองทุกความต้องการของผู้เช่าและผู้ประกอบการ ส่งผลให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น, 5. ใช้เงินลงทุนขั้นต่ำ เพียง 10,000 บาท “ซื้อกองรีทเพียง 1 กองแต่ได้สินทรัพย์ถึง 3 ประเภท” ในราคาพาร์ที่10 บาทเท่านั้น, 6. ค้ำประกันรายได้จากผู้ให้เช่า หรือ sponsor ในปีแรกทำให้สามารถประมาณการอัตราเงินปันผลที่ผู้ลงทุนจะได้รับอยู่ที่ 7% และ IRR ต่อโครงการเฉลี่ยประมาณ 8%ต่อปี ถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนตัวหนึ่งในตลาดและ7. สำหรับผู้ที่สนใจจะลงทุนสามารถเป็นเจ้าของกองทรัสต์ได้ง่ายๆ เพียงคลิก link จองซื้อ https://bit.ly/3xPWbCz หรือติดต่อ KTBST Group Contact Center 02-351-1800 กด 5
อีกหนึ่งเหตุผลที่สำคัญที่ว่า ทำไมกองทรัสต์นี้ถึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ? “พลสิทธิ” บอกว่าเนื่องจากปัจจุบันดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (PF & REIT) พบว่า สัดส่วนราว 57% ของอุตสาหกรรม ยังเป็นสินทรัพย์ที่มีพื้นฐานดี ทั้งในรูปแบบของคลังสินค้า/โรงงาน , อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์
เป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างหนึ่งที่ว่าทำไมกองทรัสต์นี้ถึงมีโอกาสจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมออย่างเช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ทำเลใจกลางเมืองหายากขึ้น ในขณะที่ความต้องการก็ยังเพิ่มขึ้น หลังโควิด-19 คลี่คลายในระยะ 1-2 ปีหลังจากนี้ คาดว่าน่าจะปรับขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ย 5% ต่อปี หรือ 3 ปีที่ 15% และด้วยแนวโน้มการต่อสัญญาที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นในอนาคต ส่วนโรงงานและคลังสินค้า ได้รับประโยชน์จากเทรนด์ e-commerce ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้พื้นที่ในการจัดเก็บสินค้าเพิ่มมากขึ้น
สำหรับ KTBSTMR ได้ต้นแบบมาจากต่างประเทศ ที่มีสัดส่วนของกองทรัสต์หรือรีทแบบผสม (Diversified REIT) ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สำคัญในตลาดรีทต่างประเทศ ขณะที่เมืองไทยยังไม่มีกองรีทหรือทรัสต์แบบผสมนี้ จึงเห็นว่ากองรีทแบบผสมนี้เป็นไปตามเทรนด์ของตลาดโลก โดยสำหรับ กองทรัสต์ KTBSTMR ผู้จัดการกองทรัสต์มีการศึกษาสินทรัพย์และคัดเลือกมาจากธุรกิจ 40 กว่าโครงการ และเหลือเพียง 5 โครงการที่จะเข้าลงทุนในครั้งแรก และมีอีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจาและยังโฟกัสอยู่ โดยมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและมั่นคงในไทย เช่น คลังสินค้าพื้นที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตร , ตู้คอนเทนเนอร์ อาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีผู้เช่าเต็มพื้นที่100% เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพไม่ด้อยกว่าการลงทุนในครั้งแรก
ทั้งนี้ “พลสิทธิ” กล่าวทิ้งท้ายว่า การเสนอขายหน่วยทรัสต์ KTBSTMR ในครั้งนี้ อาจได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนที่ต้องการโอกาสรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอโดยเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ (IPO) ภายในเดือนก.ค. 2564 นี้ และเตรียมนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้หลังจากปิดการจองซื้อประมาณ 15 วันทำการ
“ตอนนี้ถึงจังหวะที่จะลงทุนกองทรัสต์แล้ว และจังหวะที่ดีที่สุดในการลงทุนคือจองซื้อช่วง IPO กระแสเงินสดที่ค่อนข้างเสถียรจากรายได้ค่าเช่านิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าที่เป็นก้อนใหญ่ ก็คาดว่าผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ จากรายได้ค่าเช่าของอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีโอกาสการเติบโตที่ค่อนข้างสูง เพราะศักยภาพของทรัพย์สิน ซึ่งตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีพระโขนง”
อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน ในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหน่วยทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์
