ส่องตลาด 'อสังหาริมทรัพย์ไทย' ต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์แล้วเท่าไร?

หลังจากมีประเด็นเกี่ยวกับการเอื้อประโยชน์ให้ชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อ (Freehold) หรือเช่าระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยการพยายามขยายสิทธิประโยชน์ให้มากขึ้น (Leasehold) เพื่อหวังดึงดูดกลุ่มนักลงทุน รวมถึงผู้เกษียณอายุ กำลังซื้อสูง ที่จะเข้ามาอาศัยอยู่ในประเทศไทยเป็นระยะเวลายาวนานหรือเป็นบ้านหลังที่สอง

ซึ่งที่ผ่านมามีการพูดถึงเรื่องสิทธิประโยชน์ที่จะเอื้อให้ต่างชาติหลายประเด็น ทั้งการขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด จากปัจจุบันอยู่ที่ 49% ให้เพิ่มขึ้นเป็น 70-80% และการขยายข้อกำหนดจากปัจจุบันที่ให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี ให้เป็น 50 ปี และต่อระยะเวลาได้อีก 40 ปี ซึ่งหากรวมระยะเวลาทั้งหมดอาจยาวถึง 90 ปี นอกจากนี้ยังมีการเสนอปลดล็อกให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับ 10-15 ล้านบาทขึ้นไปด้วย 

จากข้อเสนอที่กล่าวมานี้ ทำให้หลายฝ่ายไม่เห็นด้วย เพราะจะเอื้อประโยชน์ให้ต่างชาติมากเกินไป และตั้งข้อสังเกตว่า ที่ผ่านมาประเทศไทยมีการเปิดกว้างให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากน้อยแค่ไหน

   

"กรุงเทพธุรกิจออนไลน์" ได้นำรายงาน " target="_blank" rel="noopener">“เปิดรับคนซื้อบ้านต่างชาติ” นโยบายเสริมช่วยกระตุ้นอสังหาฯไทย โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่เผยแพร่ผ่านเพจเฟซบุ๊คสำนักงานเศรษฐกิจกระทรวงการคลัง มาสรุปสั้นๆ ในประเด็นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้อประโยชน์ต่อคนต่างชาติไว้ดังนี้

• ส่อง 5 จังหวัดต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์มากสุด

ในประเด็นนี้ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ทั้งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold) ช่วงปี 2561-2563 ไว้อย่างน่าสนใจ 

หากเริ่มมองจากภาพรวมทั้งประเทศ ช่วงปี 2561-2563 ที่ผ่านมา มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ทั้งหมด 34,651 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 145,577 ล้านบาท หรือเฉลี่ยมีต่างชาติมีเช่าหรือซื้อปีละ 11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท

โดย 5 จังหวัดแรกที่พบสัดส่วน "กรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ" มากที่สุด คือ

- ชลบุรี 30.3%

- เชียงใหม่ 18.5%

- ภูเก็ต 17%

- กรุงเทพฯ 7.8%

- สมุทรปราการ 6.3% 

แต่ส่วนใหญ่กว่า 77.6% ยังเป็นห้องชุดที่มีการซื้อและรับโอน ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เนื่องจากที่ผ่านมาคนต่างชาติมีความสนใจซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ส่วนใหญ่อยู่ในศูนย์กลางของภูมิภาค เมืองใหญ่ และเมืองท่องเที่ยว และส่วนใหญ่ก็ยังคงมีหน่วยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติต่ำกว่า 49% ซึ่งเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

 

• หากเปิดทางซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ต้องกำหนดระดับราคาให้ชัด

ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ถึงข้อที่เสนอให้ต่างชาติมีการโอนสัดส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่า 49% ว่า อาจจำเป็นแค่บางพื้นที่เท่านั้น และก็ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ให้สูงขึ้นระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดยคนต่างชาติมากเกินควร เนื่องจากระดับราคาดังหล่าวนั้นเป็นระดับที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ 

ขณะที่ประเด็นปลดล็อกให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ปัจจุบันยังไม่มีข้อมูล เพราะกฎหมายยังคงจำกัดสิทธิของคนต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินอย่างมาก แต่ยังไม่มีข้อมูลอย่างไม่เป็นทางการว่า คนต่างชาติบางรายมีการใช้ตัวแทน (Nominee) ในการถือครองกรรมสิทธิ์แทน หรืออาจถือในนามนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นอยู่

และหากเปิดทางให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน ก็คาดว่าน่าจะมีคนต่างชาติที่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินพอสมควร เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินในประเทศไทยยังคงมีราคาต่ำกว่าในหลายประเทศมาก ทั้งนี้ระดับราคาบ้านและที่ดินควรเกิน 15 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ 90% เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ก็จะช่วยไม่ให้ส่งผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านที่ปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป 

   

• เช่าซื้อ 30 ปี อาจไม่จูงใจคนต่างชาติ

อีกหนึ่งรูปแบบที่คนต่างชาติเข้ามาครอบครองที่อยู่อาศัยในไทย นั่นคือ การทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ที่ปัจจุบันกฎหมายกำหนดไว้ว่า ให้สามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุได้อีกครั้งละ 30 ปี ในประเด็นนี้ ในทางปฏิบัติก็อาจเห็นมีการทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ ทำให้รวมระยะเวลาทั้งหมดเป็น 90 ปี ซึ่งจากสถิติพบว่า ช่วงปี 2561-2563 มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวทั้งหมด 1,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาทเท่านั้น ถือว่ายังมีจำนวนไม่มากนัก ซึ่งส่วนใหญ่ 93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3%

ซึ่ง "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์" มองว่า ตลาดการเช่าระยะยาวปัจจุบันยังมีขนาดเล็กมาก อาจเพราะระยะเวลาในการให้เช่ามีเพียง 30 ปี และสามารถต่อคราวละ 30 ปี ซึ่งอาจยังไม่จูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย

หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น และถือเป็น Lifetime Tenant หรือ สิทธิ์ในการอยู่อาศัยต้นในชั่วชีวิตของคนเช่า เพราะชาวต่างชาติอาจกังวลว่าการต่อสัญญาอาจมีความไม่แน่นอนในการปรับราคาขึ้นของที่ดิน หรือการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการเช่า หรือเจ้าของต้องการใช้ที่ดินในลักษณะอื่น เป็นต้นอย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัยพ์ สรุปมุมมองประเด็นการขยายสิทธิครอบครอง

อสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในประเทศไทยว่า การขยายสิทธิควรต้องพิจารณาในจุดที่มีความเหมาะสม อาจพิจารณาให้มีการขยายสิทธิ์ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม เช่น กรุงเทพฯ EEC เชียงใหม่ ภูเก็ต เป็นต้น รวมถึงเป็นที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกินกว่า 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีผลกระทบน้อยมากต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

  

[ข้อความจำกัดความรับผิดชอบ]

ข้อมูลสถิติ ข้อเขียนใด ๆ ที่ปรากฏในรายงานฉบับนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้รับมาจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้หรือจากการประมวลผลที่เชื่อถือได้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ตรวจสอบจนมั่นใจในระดับหนึ่งแล้ว แต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถยืนยันความถูกต้องหรือความเป็นจริงและไม่อาจรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใดๆ จากการใช้ข้อมูลผู้นำข้อมูลไปใช้พึงใช้วิจารณญาณ และตรวจสอบตามความเหมาะสม