'เสี่ยเล็ก' ขอดีล 'เจ้าสัว'ปั้นเหง้าเยาวราชสู่ Vintage Asset

"เวิ้งนาครเขษม" (ที่ดินบริเวณถนนเจริญกรุงซอย 8-10) หนึ่งใน 4 ย่านเก่าเยาวราช กับการรวมตัวของผู้เช่า 287 เถ้าแก่คนเล็ก เซียนการค้ากล้าเจรจาเจ้าสัวแสนล้าน "เจริญ สิริวัฒนภักดี" ประธานกรรมการบริษัท ไทยเบฟเวอเรจ และประธานกรรมการบริษัททีซีซีแลนด์ จำกัด แลนด์ลอร์ดคนใหม่ที่ซื้อบริเวณดังกล่าว มรดกต้นราชสกุลบริพัตร ในราคาเฉียด 5,000 ล้านบาท (ราคาแจ้ง 4,507 ล้านบาท ค่าโอน 300 ล้านบาท) ทางผ่านรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
นับถึงวันนี้ก็ครบ 1 ปีของการครอบครองพื้นที่ไข่แดงย่านเจริญกรุงแปลงนี้ เนื้อที่ 14 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวา รวมกับอาคารพาณิชย์ 440 คูหา

โดยที่ผ่านมาทุนเล็กอย่างพวกเขา ดิ้นเฮือกแรกในการปกป้องแหล่งค้าขายของบรรพบุรุษ ยอมเข้าร่วมประมูลซื้อที่ดินแปลงนี้ โดยตั้งนิติบุคคลบริษัท เวิ้งนาครเขษม จำกัด รวบรวมทุนรอนค้าขายของ บวกกับการขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน เสนอราคาประมูลเป็นเงินกว่า 4,000 ล้านบาท แต่ก็ต้องพ่ายทุนหนา

เปิดหน้าใหม่การค้า เวิ้งนาครเขษม และอีก 3 ชุมชนเก่าย่านเยาวราช ได้แก่ เลื่อนฤทธิ์ ,เจริญไชย และตลาดน้อย" ที่ต้องเผชิญชะตากรรมคล้ายๆกัน หลังการพัฒนารุกคืบเข้าชิงพื้นที่ พวกเขาจึงต้อง "ปฏิวัติวิธีคิด" ดิ้นหาทางรอดเดินคู่กับทุนใหม่ให้ได้

ทั้งดีล และดวล ระหว่าง "ทุนเล็กพบทุนใหญ่" เพื่อรักษาเศรษฐกิจชุมชน เส้นเลือดใหญ่หล่อเลี้ยงย่านการค้าเยาวราช "ไชน่าทาวน์" ที่ใหญ่ที่สุดในโลกแห่งนี้

กลายเป็นกรณีศึกษาระหว่างชุมชนกับการพัฒนา ที่น่าสนใจยิ่ง!!

มูลค่าที่จับต้องไม่ได้ (Intangible) ผสมกับ ตึกเก่าแก่ร้อยปี (Tangible) หล่อหลอมรากเหง้าทางจิตวิญญาณลูกหลานจีน เยาวราชย่านการค้าที่ยังมีชีวิต เป็นความพิเศษเฉพาะตัวที่ไม่ต้องปรุงแต่ง กำลังถูกท้าทายจากความเจริญทางวัตถุที่ถาโถม

“รถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน"ที่พาดผ่านย่านการค้าอายุกว่าร้อยปีแห่งนี้ ล่อใจทุนรุกเข้าซื้อเก็บที่ดิน ขณะที่เจ้าของที่ดินเดิมเมื่อเห็นตัวเลขราคาที่ดินสูงลิ่ว ก็ถอดใจปล่อยมือขายมรดกย่านชุมชนเก่า

เปิดทาง !! นักอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเข้ามาพัฒนาพื้นที่

ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส์ จำกัด ลำดับราคาซื้อขายที่ดินในย่านธุรกิจ การค้าหนาแน่น (CBD -Central Business Development) ในกรุงเทพ พื้นที่เยาวราช ปี 2556 พบว่า ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นแตะตารางวาละ 1.05 ล้านบาท ราคาสูงจากปีก่อน 10.5 % ส่วนราคาปี 2555 ตารางวาละ 9.5 แสนบาท ราคาสูงจากปีก่อน 11.8 % หากปัจจุบันเทียบกับปี 2537 (19 ปีที่ผ่านมา) ตารางวาละ 7 แสนบาท พบว่าราคาที่ดินในปัจจุบันสูงกว่าเมื่อ 19 ปีก่อนถึง 150%

เมื่อรถไฟฟ้าผนวกกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(กทม.)ฉบับใหม่ ที่ประกาศใช้ตั้งแต่ 16 พ.ค. 2556 เยาวราชหนีไม่พ้น "จุดเปลี่ยน" ครั้งสำคัญ

โดยเยาวราชถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ทำอาคารพาณิชย์ได้แต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ขยายกว่ากำหนดได้หากถนนกว้าง 10, 16 และ 30 เมตร กำหนด FAR 7 : 1 แต่ให้พื้นที่รัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ครอบคลุมไปถึงเวิ้งนาครเขษม

แปลกลายๆ ได้ว่า แผนการสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง -บางแค (ก่อสร้างตั้งแต่ เม.ย.54 เปิดบริการ ก.พ.59 ) สบโอกาสผุดโครงการขนาดใหญ่ย่านธุรกิจ บริเวณ 2 สถานีรถไฟฟ้า บนถนนเยาวราช ต่อจากหัวลำโพงระยะทาง 800 เมตร คือ สถานีวัดมังกรกมลาวาส(เล่งเน่ยยี่) ถัดไปอีก 1,000 เมตร เป็นสถานีวังบูรพา

บทพิสูจน์เศรษฐกิจชุมชนรุ่นเล็กที่ยึดหัวหาดมามากกว่า 6-7 ชั่วอายุคน อยู่รอดอย่างไร เมื่อทุนใหม่ดาหน้า

หนึ่งในการดิ้นรนของชุมชน กลายเป็นการจัดตั้ง "คณะทำงานกำหนดแนวทางการอนุรักษ์และพัฒนาพื้นที่บริเวณต่อเนื่องกรุงรัตนโกสินทร์" ที่มีตัวแทนจาก 4 ชุมชน พร้อมด้วย นักวิชาการ และสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร และตัวแทนจากฝ่ายทุนและแลนด์ลอร์ดเก่า ประกอบด้วย ทีซีซีแลนด์ จำกัด และมูลนิธิจุมภฎ-พันทิพย์ เจ้าของชุมชนเจริญไชย ร่วมวงวางแผนการพัฒนาพื้นที่

อาจารย์ชูวิทย์ สุจฉายา นักวิชาการสถาบันอาศรมศิลป์ คณะทำงานทางวิชาการที่ทำงานร่วมกันกับชาวบ้านมาต่อเนื่องมองการต่อสู้ของ "เสี่ยเล็ก" ว่าเป็นวิถีทางต่อสู้ที่แข็งแกร่งในเชิงกลยุทธ์ ของระดับคนหัวการค้าในกลุ่ม 287 รายในชุมชน มีการตั้งคณะกรรมการชุมชน หาตัวแทนเสี่ยเล็กในเวิ้งนาครเขษม ไม่ใช่เพียงสู้ทางกระบวนการประมูลแล้วจบ พวกเขาไม่จนตรอก วิ่งไปหาสื่อ สังคม และภาครัฐ รวมถึงคีย์แมนคนสำคัญอย่างเจ้าสัวเจริญ พวกเขาก็ลุยเข้าถ้ำเสือขอเข้าพบมาแล้ว 2 รอบ กลายเป็นการจัดตั้งคณะทำงานร่วมกัน

“พ่อค้าในเวิ้งฯไม่ได้สู้แบบหมาจนตรอกที่โวยวายใครมาก็กัดไล่ แต่หาทางดึงประเด็นนี้ขึ้นมาให้เป็นประเด็นสาธารณะ”

นักวิชาการสถาบันอาศรมศิลป์ ยังวิเคราะห์อีกว่า เจ้าสัวเบียร์ช้าง (เสี่ยเจริญ) ต้องหันมาเงี่ยหูฟัง เสี่ยเล็ก แบบเสี่ยเล็กดีลเสี่ยใหญ่ เพราะ เจ้าสัวเป็นคนมีทรัพย์สมบัติมหาศาล (หนึ่งในสามเศรษฐีไทยที่รวยที่สุดตามการจัดอันดับของนิตยสารฟอร์บส) ที่คนทั้งประเทศรู้จัก จึงมีภาพลักษณ์กลายเป็นคนของสาธารณะไม่ว่าจะขยับตัวซื้ออะไร ลงทุนไปทางทิศไหน คิด หรือมองอะไร สังคมจะคอยจับจ้องมอง ทำดีก็ได้รับการยกย่อง หากไม่ดี ก็จะมีเสียงวิจารณ์ถาโถม
เรื่องอ่อนไหว หากไปหักด้ามพร้าไม่ฟังเสียงพ่อค้าเวิ้งนาครเขษม คนตัวเล็กๆแม้จะเทียบกิจการใหญ่ของเจ้าสัวไม่ได้เลย แต่เมื่อพ่อค้าเวิ้งฯตีแผ่เรื่องนี้ออกทางสื่อให้กลายเป็นประเด็นสาธารณะ จึงเป็นวิถีทางต่อสู้ทุนที่เยี่ยมยุทธ

ศาสตร์แห่งการประมือ ปะทะชุมชนของทุน เป็นอีกประเด็นน่าพิจารณาเมื่อแลนด์ลอร์ด(ราชสกุลเก่า) เลือกขายที่ดินเวิ้งฯให้เจ้าสัวเจริญ อดีตคนสู้ชีวิตเติบโตมาในย่านสำเพ็ง (เมื่ออายุ 11 ปี ได้รับจ้างเข็นรถส่งสินค้า ย่านสำเพ็ง ทรงวาด ก่อนจะขยับเป็นพ่อค้าหาบของขาย) ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะเชื่อบารมีของเจ้าสัวว่าจะเจรจากับชุมชนได้ง่ายกว่าทุนกลุ่มอื่น

ว่ากันว่าทุนกลุ่มอื่นหากได้ครองที่ดินอาจจะต้องใช้เวลาทะเลาะกับชุมชนนาน 1-2 ปีจึงจะจบแล้วเริ่มโครงการได้ โดยเฉพาะแนวคิดของพวกเขามุ่งเป้าพัฒนาทุบเวิ้งฯเป็นศูนย์การค้า หรือทำคอนโดมิเนียม ทำกำไรแล้วจบไป ตามตำรานักอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ที่มองขึ้นตึกสูงเท่านั้นจึงคุ้มค่าเช่า

“ดีเวลลอปเปอร์ทั่วไป ไม่ได้มีอะไรใหม่นอกจากทุบทิ้ง ทำศูนย์การค้าและคอนโด ขายเสร็จ ทำกำไรก็หนีจบ แต่ที่นี่มีคุณค่าและมูลค่าในตัวที่จะไปทุบทิ้งได้ง่ายๆ ไม่ได้" เขาแสดงทัศนะ

และมองว่าเจ้าสัวเจริญไม่น่าจะคิดแบบนั้น !!

"ด่านแรกที่เจ้าสัวที่ได้ใจชุมชนเลยคือการส่งลูกสาว วัลยา ไตรโสรัส กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด และลูกเขย โสมพัฒน์ ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด ไปกราบไหว้ศาลเจ้าประจำเวิ้งนาครเขษม"

เจ้าสัวเจริญยังมีถ้อยทีเจรจา ไม่ต้องเล่นบทโหดไล่ รื้อไม่ฟังเสียงชุมชน

“ผมค้าขาย (ขายหอดทอด) ในสำเพ็งมาก่อนเข้าใจการต่อสู้ของพ่อค้าด้วยกัน ถ้าชุมชนอยู่ไม่ได้ ผมก็อยู่ไม่ได้” ประโยคเด็ดจากปากเจ้าสัวที่บอกชุมชน แม้ไม่ใช่คำมั่น แต่บอกให้รู้ว่าพื้นเพและหัวใจคนค้าขายด้วยกัน ขอให้พ่อค้าเวิ้งฯวางใจได้ชั้นหนึ่ง อาจารย์ชูวิทย์ เล่า

สมศักดิ์ ทรงธรรมากุล ประธานชุมชนเวิ้งนาครเขษม หนึ่งในผู้ที่ได้บุกเข้าถ้ำเสือหารือกับเสี่ยเจริญ เปิดใจในรายละเอียดของข้อเสนอของชุมชนว่า ขอให้เจ้าสัวพัฒนาโครงการ "เชิงอนุรักษ์" เก็บคุณค่าทางจิตวิญญาณของเวิ้งนาครเขษม ที่ประกอบกันขึ้นมาจนเป็นย่านการค้าระดับตำนานที่ยังมีชีวิตได้ คือเก็บทั้งตึกอาคารเก่า วิถีชีวิตและวัฒนธรรมการค้า และยังคงให้สิทธิ์พ่อค้าเดิมเช่าพื้นที่การค้าย่านนี้ต่อไป

“เวิ้งฯถือเป็นต้นกำเนิดศูนย์ค้าส่งค้าปลีกที่ใหญ่และเก่าแก่ระดับประเทศหลายสินค้า อาทิ เครื่องดนตรี เครื่องประกอบอาหาร เครื่องมือก่อสร้าง ตำราเรียน (สำนักพิมพ์เขษมบรรณกิจ เกิดจากที่นี่) ร้านอาหารเลื่องชื่อแถบตลาดปีระกา พ่อค้าในเวิ้งเรายังมีวัฒนธรรมการค้าขายดั้งเดิม เช่น การโป๊ะกันไปมา หมายถึงการยืมของจากร้านในเวิ้ง ขายกันไปมาให้ลูกค้าประจำ ปฏิสัมพันธ์กันระหว่างร้านต่อร้าน ที่ห้างทั่วไปค้าขายเชิงเดี่ยว ต่างคนต่างขาย” สมศักดิ์ เล่า

เขายังระบุว่า หากดีลนี้สำเร็จจะเป็นโมเดลต้นแบบ "ศูนย์กลางทางธุรกิจเชิงอนุรักษ์ย่านเก่า” ระหว่างแลนด์ลอร์ดคนใหม่กับเถ้าแก่ผู้เช่าที่จะพัฒนาร่วมกัน นำร่องให้อีกหลายชุมชนในประเทศไทย

สมศักดิ์ ยังเชื่อว่า เศรษฐีแสนล้าน หากคิดโครงการที่คืนทุนระยะยาวแทนหวังกำไรสูงสุด จะได้ภาพลักษณ์ในการสร้างแบรนด์ ได้ใจลูกหลานจีนทั้งเยาวราช ในฐานะบุคคลในหน้าประวัติศาสตร์ที่รักษาอัตลักษณ์ของที่ดินผืนแรกๆของคนจีนโพ้นทะเลที่เข้ามาตั้งรกรากในไทย

เขายังเชื่อว่า ทีซีซีแลนด์จะเข้าใจความต้องการของเวิ้ง “คนเป็นเจ้าของกิจการมีทรัพย์สินเป็นแสนล้าน มองการลงทุน 5,000 ล้านบาทเป็นแค่ส่วนเล็กๆ ที่น่าจะยอมแลกกำไรสูงสุดกับภาพลักษณ์ที่ดี” ตัวแทนเสี่ยเล็กแห่งเวิ้งตั้งความหวัง

ข้อเสนอของตัวแทนเวิ้งฯต่อทีซีซีแลนด์ ยังเสนอให้ปรับปรุงพื้นที่ตึกร้างบางส่วน จัดการพื้นที่ให้สะดวกต่อผู้ใช้บริการ ทั้งลานจอดรถ ทางเดิน จัดระเบียบร้านรวงข้างทาง จนถึงแผนกลยุทธ์ตลาดสร้างเวิ้งนาครเขษมให้เจริญ ดึงลูกค้าหลากหลาย รวมถึงทำการตลาดให้คนรู้จักในวงกว้าง

คนเข้ามามากขึ้นร้านค้าก็ขายของได้มากขึ้น ทางเลือกหนึ่งก็อาจจะแปลงเวิ้งเป็น "ถนนคนเดินทั้งท่องเที่ยว กิน ดื่ม ช็อป ตลอดจน ซื้อขายสินค้าหลากหลาย"

ตัวแทนพ่อค้าเวิ้ง และอาจารย์ชูวิทย์ ถ่ายทอดให้ฟังว่าถึงคอนเซ็ปต์คร่าวๆจากการหารือกับทีซีซีแลนด์ ว่า ทางทีซีซีแลนด์มีแผนจะฟื้นความสำคัญเวิ้งฯที่เคยเป็นประตู หรือหัวมังกร ถนนเยาวราช (Golden Gate) ให้เป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรม (Culture Hub) รักษาต้นทุนประวัติศาสตร์และคุณค่าเรื่องราว อาจจะมีโรงละคร พิพิธภัณฑ์ คล้ายกับโครงการเอเชียทีค ริเวอร์ ฟร้อนท์ ที่ถูกระบุว่าศูนย์การค้าแนวราบริมแม่น้ำที่ใหญ่ที่สุดในเอเชีย อยู่ระหว่างซอยเจริญกรุง 72-76 อีกหนึ่งที่ดินแปลงงามริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เจ้าสัวเจริญครอบครอง

ล่าสุดยังมีข่าวว่าเจ้าสัวเจริญ ดอดซื้อที่ดินเพิ่ม 30 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญนคร ตรงข้ามโครงการเอเชียทีค ( คนละฝั่งแม่น้ำ) เพื่อผุด "เอเชียทีค 2" เชื่อมต่อสองโครงการด้วยกระเช้าลอยฟ้า หนีปัญหาการจราจรติดขัดในพื้นที่โครงการแรกที่ถือเป็นอุปสรรคหลักของโครงการ
------------------------------

ดีเวลลอปเปอร์เคาะสูตรพัฒนาเวิ้งฯ

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ให้โมเดลคำนวณความคุ้มค่าของเม็ดเงินในฐานะดีเวลลอปเปอร์ ในการพัฒนาที่ดินและอาคารพาณิชย์เวิ้งนาครเขษม ไว้ 3 ทางเลือกคือ

1.นำอาคารพาณิชย์มาปรับปรุงต้นทุนในราคาคูหาละ10 ล้านบาท (ค่าปรับปรุง 1-2ล้านบาท ) จะขายเซ้งได้ในราคา 15 ล้านบาท หรือขายได้ในราคาคูหา 20 ล้านบาท ได้กำไรประมาณ 30% นี่ยังเป็นราคาเบื้องต้น โดยเฉลี่ยราคาอาคารพาณิชย์บนถนนเยาวราชซื้อขายกันที่คูหาละ 30 ล้านบาท (บริเวณเส้นหลักของถนนเยาวราช) ส่วนเวิ้งฯเป็นถนนถัดมาจากถนนเส้นหลัก

“ตึกบนถนนเยาวราชแถบร้านทองซื้อขายกันในราคา 30 ล้านบาท ยังไม่มีใครอยากปล่อยเลย แต่นี่คำนวณคร่าวๆ คิดว่าราคาที่น่าจะได้กำไร”

2.นำอาคารพาณิชย์เดิมไปปล่อยเช่าในอัตราผลตอบแทนทั่วไปที่ 5% ต่อปี จากต้นทุนราคาตกที่ 15 ล้านบาท จะต้องปล่อยเช่าห้องละ 1 แสนบาทต่อเดือน หรือมีรายได้ปีละไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อคูหา

3.ทุบทิ้งทำศูนย์การค้าใหม่หากขึ้นตึกสูงได้ เพราะอยู่รัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร สถานีวังบูรพา คำนวณคร่าวๆ จากที่ดินแปลงใหญ่ 14 ไร่ ตามอัตรา FAR/7 อย่างต่ำ เนื้อที่ทั้งหมดที่จะพัฒนาพื้นที่ได้ 156,800 ตารางเมตร ลงทุนตารางเมตรละ 22,000 -30,000 บาท จะต้องลงทุนมูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 8,000-10,000 ล้านบาท หรือเก็บค่าเช่าศูนย์การค้าให้ได้ไม่ต่ำกว่าปีละ 800 ล้านบาท (ตามผลตอบแทน10%จากต้นทุน) ดังนั้นคำนวณออกมาจะต้องมีรายได้จากค่าเช่าในศูนย์การค้า 66-70 ล้านบาทต่อเดือน (ตารางเมตรละ 1,400-2,000 บาท)

ดีดลูกคิดรางแก้ว ต้องยอมซูฮกในความเป็นทำเลทองของย่านนี้ ทั้งราคาค่าเช่า เซ้งและขาย เข้าข่ายแพงหูฉี่ เป็นโจทย์ใหญ่ทิ้งให้ทีซีซีแลนด์ ต้องคิดคอนเซ็ปต์ว่าจะเอาไงดี

จำนงค์ บัวไขย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เล่าว่า การซื้อที่ดินของทีซีซีแลนด์บริเวณเวิ้งนาครเขษมทางผ่านรถไฟฟ้าสายน้ำสีเงิน ถือว่าเป็นการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ที่สุด ตารางวาละ 708,000 บาท "แพงที่สุด" ของพื้นที่แถบนี้ราคาที่ดินเฉลี่ยสูงขึ้น 7-10% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

“แถบนี้ล้วนเป็นอาคารพาณิชย์ เคยเป็นย่านเศรษฐกิจที่บูมอันดับหนึ่ง แต่เมื่อมีการขยายตัว ย่านการค้าจึงเปลี่ยนไปอยู่ในแถบอื่น แต่ที่ดินในแถบนี้ก็ถือว่าพัฒนาอาคารพาณิชย์จนเต็มศักยภาพแล้ว ยกเว้นว่าจะทุบทิ้งในบางจุด หรือบางชุมชน หากทำได้“ เขาเล่า

เขาให้มุมมองแนวคิดอย่างนักอสังหาริมทรัพย์ ในการเพิ่มมูลค่าโครงการว่ามักจะขึ้นโครงการคอนโดฯ ศูนย์การค้า สำนักงานให้เช่า รวมถึงที่พักอาศัย เพราะถือเป็นการพัฒนาที่มีศักยภาพ คืนทุนรวดเร็ว หากขายหมดเร็วใน 2-3 ปี ทำกำไรขั้นต่ำ 30-40% ในกลุ่มที่พักแนวสูง และได้กำไรขั้นต่ำ 20-30 % สำหรับบ้านแนวราบ
------------------------------------------
ผังเมืองไร้รากไชน่าทาวน์

ยงธนิศร์ พิมลเสถียร อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมและการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ วิเคราะห์ผังเมืองฉบับใหม่ว่า ยังไม่มีแนวคิดหลัก (Conceptual Plan) ถึงรูปแบบวางแผนเชิงกลยุทธ์ ออกแบบมหานครอย่างไร ให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่ทำลายคุณค่าของมรดกทางวัฒนธรรมและวิถีชีวิต มีพื้นที่สีเขียว และมีพื้นที่ได้ใช้ประโยชน์ทางสาธารณะ รวมถึงไม่ทำลายรากเหง้าอัตลักษณ์ของชาติ ต้นทุนสำคัญในการเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนให้ประเทศ

หากผังเมืองวางกรอบพัฒนาโดยตามโมเดลต้นแบบของดีเวลลอปเปอร์อย่างเดียว ที่เป็นรูปแบบเศรษฐกิจเชิงเดี่ยวของทางตะวันตกที่ไร้การพึ่งพาอาศัยเชื่อมโยงการค้าร่วมกันอย่างตะวันออก ก็อาจจะขัดต่อแนวทางของนักวางผังเมืองที่ต้องคำนึงถึงประโยชน์ส่วนรวมด้วย

พื้นที่เยาวราชเป็นเขตเศรษฐกิจ ในแบบมีการเชื่อมโยงกันหรือ Trickle (เริ่มจากที่หนึ่งกระเพื่อมไปสู่ที่หนึ่ง) นักท่องเที่ยวที่มาเยาวราช มาจอดรถในวัดไตรมิตรฯ ไม่ต่ำกว่า 1,500 คนต่อวัน หรือราว 125 คันต่อวัน รวมถึงลูกค้าที่มาซื้อของ มีการเชื่อมโยงถึงกันหมด จนถึงสินค้าเกี่ยวกับประเพณีวัฒนธรรมคนไทยเชื้อสายจีน ทั่วประเทศก่อให้เกิดเศรษฐกิจทับซ้อนจากประเพณีตั้งแต่ไหว้เจ้า ไหว้พระจันทร์ กินเจ เชงเม้ง และตรุษจีน เป็นต้นทุนทางวัฒนธรรมดึงดูดคนเข้ามาในเยาวราชหลายแสนคน สร้างเศรษฐกิจเป็นหมื่นล้านต่อปี

“วิถีชีวิตทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในเยาวราชเชื่อมโยงกันแบบเฉพาะตัว ทั้งร้านขายของแต่งงาน ร้านชา ยาจีน ของแห้ง ผัก และผลไม้ ของไหว้เจ้า ดึงดูดให้นักท่องเที่ยว แต่มาดูความพิเศษที่ไม่เหมือนใคร"

ในยุคที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันวัฏจักรการโตของเมืองในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า คอนโด อาคารสำนักงาน ไม่ได้ศึกษาความต้องการที่แท้จริงให้รับประชาชนในพื้นที่ จำนวนประชากรของกรุงเทพฯไม่ได้เติบโตขึ้น แต่กลับมีการสร้างที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับคนต่างถิ่นที่เข้ามาทำงานและอยู่อาศัย สวนทางจำนวนคนกรุงเทพฯกลับลดลง

ข้อมูลจากเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส วิแคราะห์ประชากรของคนกรุงเทพมหานครใน 10 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่2545 ถึงปี 2554 พบว่า จำนวนประชากรของกทม.ลดลงเกือบ 2% จาก 5,782,159 คน เหลือ 5,674,848 คน สาเหตุสำคัญเกิดจากการจัดผังเมืองที่จำกัดการเจริญเติบโตของคนเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในเมือง ที่นับวันจะมีแต่ต่างชาติ และคนต่างจังหวัด