เจาะลึก 'หุ้นอสังหาฯ' ภายใต้สถานการณ์ ‘โควิด-19’ ระบาด

สภาวะหนี้ครัวที่สูงเป็นประวัติการณ์  ้ศรษฐกิจชะลอตัว และล่าสุุด ยังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ (โควิด-19) ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค 

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า จำกัด ชี้ว่า ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผลประกอบการของกลุ่มอสังหาฯ  หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญนับตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังปี2562  สะท้อนจากการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงยอดขายที่ลดลงกว่า 20-30% จากช่วงครึ่งปีแรก และยอดขายทั้งปีที่หดตัวกว่า 30% จากปีก่อน   

สำหรับภาพรวมในปี 2563  จากการศึกษาบริษัทในกลุ่มอสังหาฯ  8บริษัทของบล.หยวนต้า  พบว่า บริษัทเหล่านี้ต่างวางแผนการดำเนินงานในปี 2563 อย่าง “อนุรักษ์นิยม”  โดยเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบเป็น 58% (รวมมูลค่า 1.3 แสนล้านบาท) เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่ 53% (รวมมูลค่า 8.9 หมื่นล้านบาท) อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่มีแนวโน้มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ  คาดอัตราดูดซับอุปทานแนวราบปี 2563 มีแนวโน้มหดตัวราว 10-15% กดดันอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจแนวราบในปี 2563 

 " ปี 2563 ยังคงเป็นปีที่ลำบากสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ฉุดดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงเป็น 64.8 จุด ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ทำให้ปรับลดประมาณการกำไรปี 2563 ของกลุ่มลง 10%  จาก 2.39 หมื่นล้านบาท  เป็น 2.15 หมื่นล้านบาท  โดยได้ปรับเพิ่ม Discount factor อัตราการระบาย Inventory เฉลี่ย 5 ปี เพิ่มขึ้นเป็น 15-20% และ Rejection rate เฉลี่ยของกลุ่มเพิ่มขึ้นจากราว 15% เป็นราว 20% ทั้งนี้ประมาณการกำไรกลุ่มฯ ยังมี Downside risk หากการระบาดของโควิด-19 ยืดเยื้อกระทบกำลังซื้อต่อเนื่องไปครึ่งปีหลังปี2563" 

แม้จะมีมุมมองเป็นลบต่อ Sentiment และผลประกอบการโดยรวมของกลุ่มในปี 2563 แต่ราคาหุ้นปัจจุบันที่ปรับตัวลงเฉลี่ย 30%  จากต้นปีจนถึงปัจจุบัน  ได้สะท้อนปัจจัยลบไปบ้างแล้ว ทำให้ปัจจุบันซื้อขายบน PER2563 และ PBV2563 เฉลี่ยที่เพียง 4.6 เท่าและ 0.6 เท่า  ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม ยังคงน้ำหนัก “Underweight” สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากยังขาดปัจจัยบวกระยะสั้น และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลงต่อเนื่อง  โดยให้บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) (AP)

เป็น Top pick ของกลุ่มเนื่องจาก  1. ราคาปัจจุบันซื้อขายบน PER2563 ที่เพียง 3.8 เท่า  และ PBV2563 ที่ 0.5 เท่า  2. มีแนวโน้มการเติบโตที่เด่นกว่ากลุ่มจาก Backlog รอโอนในปี 2563 จำนวน 1.7 หมื่นล้านบาท 3. เป็นหุ้นทีมีค่า Beta เฉลี่ย 3 ปีล่าสุด สูงกว่ากลุ่ม จึงมีแนวโน้มที่ราคาหุ้นจะปรับตัวขึ้นเร็วกว่ากลุ่ม หากสภาวะตลาดมีการฟื้นตัวขึ้น 4. AP ประกาศจ่ายเงินปันผลที่ 0.40 บาท ต่อหุ้น (XD 12 พ.ค. 2563) คิดเป็น Dividend Yield ที่สูงถึง 9.9% เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยจำกัด Downside risk

ทั้งนี้ ช่วงต้นปี 2563 ผู้ประกอบการ 8 รายภายประกาศแผนการดำเนินงานโดยตั้งเป้า Presale เฉลี่ยเติบโตที่ 20%  จากปีก่อน อย่างไรก็ตา การแพร่ระบาดของโควิด-19  ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในไตรมาส 1 เป็นผลให้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 17 ปี อิงสมมุติฐาน Take-up rate เฉลี่ยสำหรับโครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2563 ที่ 15-20%  จึงคาด Presale ของกลุ่มอยู่ที่ 1.3 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น1.3% จากปีก่อน  แม้แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของกลุ่มเพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน ที่ 1.8 แสนล้านบาท

จากอุปสงค์โครงการแนวสูงที่ลดลง โดยเฉพาะสัญญาที่ 2 ขึ้นไป ถูกจำกัดด้วยมาตรการ LTV ผู้ประกอบการต่างปรับแผนการดำเนินงานปี 2563 ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนโครงการแนวราบเป็น 58% จากเดิม 53% ในปี 2562  อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการต่างเน้นกลยุทธ์เพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบจะส่งผลให้ “อำนาจต่อรอง”ของลูกค้าเพิ่มมากขึ้น การแข่งขันในตลาดแนวราบที่สูงขึ้น จะเป็นปัจจัยหลักที่จะกดดันอัตราการทำกำไรของกลุ่มฯ ในปี 2563 

นักวิเคราะห์บล.หยวนต้า ยังมองอีกว่า ด้วยสภาวะตลาดปัจจุบันขึ้นอยู่กับความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยากต่อการคาดการณ์ Backlog จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญในการลดความผันผวนของรายได้และกำไรปกติของบริษัท แม้ได้ปรับสมมุติฐาน Rejection rate ในปี 2563 ขึ้นเป็น 15-20%  แต่ยังมีมุมมองเป็นบวกต่อ AP บมจ.ศุภาลัย (SPALI) บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) และบมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์(SENA) เนื่องจากมี Backlog รอโอนในปี 2563 จำนวนมาก ส่งผลให้รายได้ กำไรสุทธิในปี 2563 มีความผันผวนน้อยกว่ากลุ่ม

ทั้งนี้ได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 2563 ของกลุ่มลง 10% จาก 2.39 หมื่นล้านบาท  เป็น 2.15 หมื่นล้านบาท  สะท้อนสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบรุนแรงกว่าตลาดคาด ณ สิ้นปี 2562 ทั้งนี้ประมาณการยังมี Downside risk เพิ่มเติมหากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งหลังปีนี้   โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนสินค้าในช่วงระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความอ่อนไหวต่อสภาวะเศรษฐกิจสูง