โควิดไม่กระเทือนราคาที่ดิน  ส่องความร้อนแรงทำเลทองปี 64

แม้ปี 2563 วิกฤติโควิด-19 จะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อมวลมนุษยชาติ ประชากรโลกเผชิญความเสี่ยงสุขภาพและชีวิต เศรษฐกิจ ธุรกิจพังเสียหาย เพราะมาตรการ “ล็อกดาวน์” ที่ภาครัฐนำมาใช้เป็นไม้ตาย “สกัด” การแพร่ระบาดของไวรัสมฤตยู หนึ่งในเซ็กเตอร์ที่เลี่ยงโดมิโน่เอ็ฟเฟ็กไม่พ้น คือ “อสังหาริมทรัพย์” 1 ในปัจจัย 4 ที่จำเป็น แต่ผู้บริโภคต้องชะลอการซื้อ

ทว่า โรคระบาดจะเบรกความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย แต่ “ราคาที่ดิน” ยังคงขยับขึ้น โดยเฉพาะทำเลทองย่านใจกลางเมือง ที่นับวันจะหายากและเหลือน้อยยิ่งขึ้น

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด สรุปภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ได้รับผลกระทบจากโรคโควิด-19 ทำให้ตลาดหดตัวเกือบ 40% ซึ่งถือว่าค่อนข้างรุนแรง โดยมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ราว 75,000 หน่วย ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งปีมีอุปทานหรือซัพพลายคงค้าง 2.26 แสนหน่วย จากเดิมมีอยู่ราว 2.21 แสนหน่วย สะท้อนอัตราดูดซับที่ค่อนข้างล่าช้า

เหตุผลจำนวนสต๊อกที่อยู่อาศัยขยับขึ้น เพราะผู้บริโภคจำนวนไม่น้อย ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ทั้งตกงาน ถูกลดค่าจ้าง ทำให้อำนาจซื้อหายไปจากตลาด ขณะเดียวกันลูกค้า “ต่างชาติ” ที่เคยเป็นหนึ่งใน “ขุมทรัพย์” ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งจีน ยุโรป เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมช่วงที่คึกคักมีสัดส่วนถึง 15% กลับลดเหลือเพียง 5% เท่านั้น

อสังหาฯ ที่ลดความร้อนแรง แต่ “ราคาที่ดิน” ยังไม่เคยลดความบูม เพราะทุกปี ยังคงขยับขึ้นต่อเนื่อง โดยแนวโน้มปี 2564 คาดการณ์ราคาที่ดินจะเพิ่มเฉลี่ย 10% ทำเลทองยังเป็นสยาม ชิดลม เพลินจิต ถึงนานา ที่ยังเห็นราคาขายระดับ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนจะมีให้จับจองกันหรือไม่ และใครจะยังซื้อที่ดินทุบสถิติต่อ ยังต้องติดตาม เพราะสถานการณ์โควิด เศรษฐกิจ ยังเปราะบาง มีผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุน ดีเวลลอปเปอร์

ทั้งนี้้ ที่ดินราคาแพง ไม่เพียงทำเลทองใจกลางเมือง ขยับออกไปย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีแห่งใหม่อย่างรัชดา-พระราม 9 ราคาถือว่าปรับขึ้นในอัตราที่สูงด้วย ส่วนทำเลอื่นๆ เช่น แนวรถไฟฟ้าสีเขียวส่วนต่อขยายทั้งสะพานใหม่-คูคต และอ่อนนุช-สมุทรปราการ ก็ปรับตัวขึ้นมากเช่นเดียวกัน ซึ่งเป็นปกติ เพราะก่อนหน้านี้ทำเลดังกล่าวไม่ได้มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานเข้าถึง

สำหรับราคาที่ดินขยับขึ้นเฉลี่ยราว 10% ถือว่าไม่ได้เป็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะ โดยถือเป็นการขึ้นปกติ

ด้านราคาที่ดินปรับขึ้น แต่ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 ยังคงอยู่ในภาวะ “หืดจับ” ตัวแปรสำคัญไม่ได้มีเพียงไวรัสร้ายเท่านั้น แต่ “เศรษฐกิจ” ที่ชะลอตัวก่อนหน้านี้ ส่งผลกระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงปัญหาความวุ่นวายทางการเมือง กระเทือนต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคด้วย ทำให้แนวโน้มปีนี้ ตลาดส่งสัญญาณ “หดตัว” ต่อเนื่อง เบื้องต้นคาดว่าอาจเห็นอัตราติดลบ 10% และหากโรคระบาดยังไม่สามารถควบคุมได้ สถานการณ์ยืดเยื้อ ย่อมส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาด เพราะผู้บริโภคที่ “รายได้ลด” คนตกงานยังมีอยู่จำนวนมาก 

ทั้งนี้ แม้จะประเมินตลาดเลวร้ายคือ “ติดลบ” แต่หากทุกอย่างพลิกกลับมาดีขึ้น คุมโรคระบาดได้ นักท่องเที่ยวกลับเข้ามา กระตุ้นการขยายตัวทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) อาจเห็นอสังหาริทรัพย์กลับมาเติบโตได้ 10% หรือมีจำนวนซัพพลายราว 70,000-80,000 หน่วย มูลค่าราว 2.6-2.9 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เคยบูมมากคือปี 2562 โดยมูลค่าตลาดแตะระดับ 5.65 แสนล้านบาท

“ครึ่งปีแรกตลาดยังติดลบ โดยไตรมาสแรกหดตัวราว 10% เทียบปีก่อน โครงการใหม่เปิดตัวน้อยลง เพื่อรอดูสถานการณ์ หากตลาดจะฟื้นตัวอาจเกิดขึ้นครึ่งปีหลัง ส่วนการกลับมาเติบโตได้ปกติ อาจต้องรอถึงปี 2565 ซึ่งถือว่าใช้เวลาฟื้นตัวราว 2-3 ปี น้อยกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ซึ่งใช้เวลาราว 4 ปี จึงฟื้นตัวดีขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ปี 2563 มีโครงการเปิดใหม่ 333 โครงการ โดยมีโครงการที “เจ๊งคาที่” หลัก 10 โครงการ แต่ไม่ใช่พิษสงจากโรคโควิด-19 แต่เพราะเปิดตัวโครงการบนทำเลที่ไม่ดีนัก บงรายตั้งราคาขายสูงเกินไปไม่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงขอสินเชื่อสถาบันการเงินไม่ผ่าน เป็นต้น 

“ปีก่อนมีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วเจ๊งคาที่ ซึ่งไม่ได้เป็นเพราะโควิด แต่ปีนี้หากสถานการณ์โรคระบาดลากยาว อาจมีโครงการเจ๊งคาที่ต่อเนื่องได้”