ลงทุน 'อสังหาฯ' มือใหม่ ทำยังไงให้ 'ไม่เจ๊ง'

"อสังหาริมทรัพย์" เป็นเรื่องที่ถูกพูดถึงและแชร์ในโซเชียลมีเดีย ในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มมองหา "Passive Income" หรือการสร้างรายได้หรือกระแสเงินสดที่ไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่องจากการลงทุนลงแรงอะไรบางอย่างไว้ในระยะหนึ่ง และสามารถสร้างตอบแทนอย่างต่อเนื่อง สม่ำเสมอ แบบไม่ต้องลงแรงแบบเดิม ซ้ำๆ

ทว่า เมื่อขึ้นชื่อว่า "การลงทุน" ย่อมมีทั้งความเสี่ยง และโอกาสเข้ามาในเวลาเดียวกัน แล้ว "มือใหม่" ที่อยากก้าวเข้าสู่แวดวงอสังหาฯ จะเริ่มต้นยังไงได้บ้าง 

"กรุงเทพธุรกิจออนไลน์" ชวนคุยกับ "คิม ชัชวาลย์ วัฒนะโชติ" นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่หลายคนรู้จักในชื่อ "Kim Property" ที่ติดหูมาจากการเป็นเจ้าของเพจเฟซบุ๊ก "Kim Property Live" ที่ให้ความรู้เรื่องอสังหาฯ และการลงทุนที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่สนใจทุกวัย รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่สนใจลงทุนด้วย

ชัชวาลย์ ชวนมองต่างในการลงทุนอสังหาฯ หลายเรื่อง ทั้งการเลิกถอดสูตรความสำเร็จจากคนที่เคยทำสำเร็จมาก่อน หันมาหาทางที่ใช่ของตัวเอง รวมถึงการใช้ "ทำเล" เป็นตัวชี้วัดความน่าลงทุนของอสังหาฯ 

"วันนี้ถ้าลงทุนเจ้าสัวเลยอาจจะไม่สำเร็จเหมือนเดิม เพราะเวลาคุณอยู่คนละโลกกันแล้ว สิ่งแวดล้อมต่างกันเยอะ ทางที่ดีคืออย่าไปทำตามเขา อย่าไปทำตามคนที่สำเร็จแล้วเพราะว่าห้วงเวลาของการลงทุนไม่เหมือนกันและโอกาสของคนไม่เหมือนกัน" 

ชัชวาลย์ ชวนให้คนรุ่นใหม่ที่อยากลงทุนรุ่นใหม่ ที่กำลังมีแพสชั่นในการลงทุนหวังสร้าง "Passive Income" ให้มองเห็นว่า "โอกาส" ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้สำเร็จในวันนี้ต่างจากเมื่อหลายสิบปีก่อนแทบจะสิ้นเชิง"

แต่สิ่งหนึ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนทุกยุคทุกสมัยต้องมีคือผู้ลงทุนอสังหาฯ "ความรู้ ความเข้าใจในสินทรัพย์ที่ลงทุน"

"สำหรับผมมองว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่เข้าใจง่าย เราเคยเห็นคุณลุงคุณป้าซื้อที่ดิน 20 ปีไม่เคยมีใครขาดทุนเลย เคยเห็นแต่คนที่เก็งกำไรระยะสั้นๆ แล้วขาดทุน ถ้าเรามีเวลาที่นานพออสังหาริมทรัพย์มันสามารถ perform ได้ดีอยู่แล้ว โอกาสล้มเหลวหรือขาดทุนค่อนข้างน้อย ยิ่งถ้าเติมด้วยของความรู้ทางด้านการลงทุนคล้ายๆกับการลงทุนในหุ้น รู้น้อยเสี่ยงเยอะ รู้เยอะเสี่ยงน้อย เมื่อมีความรู้ประกอบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างนิ่งก็จะทำให้ความเสี่ยงลดลงเยอะ"

โดย "6 ทริคการลงทุนอสังหาฯ สำหรับมือใหม่" สไตล์ "คิม ชัชวาลย์" ที่มองภาพการลงทุน ณ ปี 2021 ที่น่าเอาไปประยุกต์ใช้เพื่อเพิ่มโอกาส "ทำกำไร" จากอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
 

 1. มีความเข้าใจประชากรศาสตร์ 

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การดูแค่เรื่อง "ทำเลที่ตั้ง" อย่างเดียว แต่ต้องมีความเข้าใจด้าน "ประชากรศาสตร์" ถ้าเราเข้าใจประชากรเราจะรู้ว่าตรงพื้นที่ไหนที่มีความต้องการสูง แม้แต่พื้นที่ที่หลายคนอาจมองว่าทำเลไม่ดีก็อาจเป็นที่ที่มีความต้องอยู่อาศัยสูงได้ เช่น พื้นที่บนเขา แม้จะอยู่ไกลแค่ไหนแต่ถ้าคนอยากไปอยู่ก็ราคาขึ้นได้ ในทางกลับกันถ้าทำเลดี แต่ที่พักอยู่ติดคูน้ำเหม็นๆ คนก็ไม่อยากไปอยู่เหมือนกัน

ถ้าเรามองข้ามทำเล แต่เข้าใจประชากรหรือวิถีชีวิตของคนให้มากขึ้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะปลอดภัยขึ้น เพราะอสังหาริมทรัพย์แท้ที่จริงแล้วคนต้องการที่อยู่ เมื่อรู้จักประเมินว่าคนที่อยู่ในพื้นที่นั้นๆ เป็นประชากรกลุ่มไหน มีรายได้ประมาณเท่าไร ต้องการอยู่ที่พักแบบไหน พอใจค่าเช่าประมาณเท่าไร ถ้าเราทำการบ้านมาดีโอกาสพลาดน้อยมาก

นอกจากนี้ ชัชวาลย์ ยังเผยทริคเล็กๆ จากประสบการณ์การเลือกอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จสไตล์ของตัวเอง คือประเมินจาก "ตลาดนัด" ที่เปรียบเสมือน "เหมือง" ที่ทำให้เห็นวิถีชีวิตของผู้คน เช่น มีร้านสะดวก มีวินมอเตอร์ไซค์ บรรยากาศการซื้อขายคึกคัก 

  

 2. มองเทรนด์การเติบโตของเมือง และภาพรวมเศรษฐกิจเป็น 

การเข้าใจทิศทางการเติบโตของเมือง หรือเทรนด์ของเมื่อในอนาคต ถ้าเราเข้าใจว่าเมืองไทยกำลังเติบโตขึ้น รถไฟฟ้าความเร็วสูงกำลังจะมา ไทยกำลังจะเป็นศูนย์กลางของ CLMV หรือเปล่า หรือการท่องเที่ยวไทยจะไปในทิศทางไหนในอนาคต ถ้าเข้าใจเทรนด์เหล่านี้จะทำให้เราเห็นภาพใหญ่ได้ดีขึ้น และเพิ่มโอกาสขยายการลงทุนได้

  

 3. มีการเดิน Statement และเครดิตที่ดี 

เนื่องจากว่าการลงทุนในอสังหาฯ เราจะต้องใช้เงินกู้จากธนาคารในการขอสินเชื่อ ซึ่งธนาคารต้องอาศัยความเชื่อมั่นว่าเราจะมีสามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามสัญญา เพราะฉะนั้นการเดิน Statement หรือการเดินบัญชีที่มีวินัยการเงินที่ดีอย่างสม่ำเสมอ ไม่เคยเบี้ยวหนี้ จะช่วยให้การกู้เงินง่ายขึ้น

เครดิตเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องรักษาไว้ให้ดี เพิ่มโอกาสการลงทุน "อสังหาฯ"

ยิ่งไปกว่านั้น ชัชวาลย์ ยังแนะนำทริคในการ "สร้างเครดิตที่ดี" อาจจะเริ่มจากการผ่อนชำระหรือใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิต โดยจะต้องรักษาวินัยการจ่าย สำหรับคนที่ไม่เคยผ่อนอะไรมาก่อนหน้านี้เลย สำหรับแบงก์อาจไม่ได้มองว่าดีเพราะไม่เคยเห็นประวัติหรือพฤติกรรมการผ่อนจ่ายใดๆ มาก่อนเลย

ดังนั้น การผ่อนบัตรเครดิตถ้าสามารถจ่ายได้ตรงเป๊ะ สม่ำเสมอ จะช่วยฝึกวินัยในการจ่ายเงิน ประมาณ 1 ปีผ่านไปเป็นอย่างน้อย แบงก์ก็อาจจะเริ่มให้ความไว้วางใจปล่อย "สินเชื่อ" ได้ (ขึ้นอยู่กับกรณี) ย่ิงไปกว่านั้นเครดิตที่ดี จะสามารถทำให้เราต่อยอดได้ และกินระยะเวลานานๆ แบงก์ก็ยิ่งมั่นใจในตัวลูกค้า และกล้าปล่อยให้กู้เงินเยอะขึ้นนั่นเอง

 4. อัพเดทความรู้อยู่เสมอ 

เทรนด์ธุรกิจและสิ่งแวดล้อมในการลงทุนมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ดังนั้นการลงทุนอสังหาฯ ก็สร้างการกับลงทุนอื่นๆ ที่ต้องมีการอัพเดทความรู้อยู่เสมอ

การ "ลงสนาม" ด้วยตัวเอง ทำให้เข้าใจสภาวะการลงทุนมากขึ้น เพราะหากไม่เคยลงพื้นที่จะคาดเดาได้ยาก ถ้าเราลงสนามเยอะๆ เราจะสามารถเปรียบเทียบได้ว่าที่ไหนดีไม่ดี ยิ่งลงสนามบ่อย เปรียบเทียบบ่อยจะเข้าใจธรรมชาติของอสังหาฯ และเก่งขึ้นอย่างแน่นอน

"ตอนแรกๆ ถ้าจะซื้อต้องดูเป็นร้อยๆ ห้อง หรือร้อยยูนิต ลองคิดเล่นๆ ว่าถ้าเราดูทรัพย์มา 100 ที่ เราซื้อดีที่สุดใน 100 ที่ที่เราดูมาแล้วโอกาสเสียหรือพังน้อยมาก เพราะหากมองในมุมของลูกค้าก็ย่อมเลือกที่ที่เหมาะที่สุดเช่นกัน" ชัชวาลย์ กล่าว

ยิ่งลงสนาม ยิ่งเปรียบเทียบเยอะ ยิ่งได้ของดี 

 5. ลงมือทำด้วยตัวเอง 

ชัชวาลย์ แนะนำคนรุ่นใหม่ที่สนใจอยากลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะอยากลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income หรืออยากรวย ว่า

"อยากให้เริ่มลงทุนโดยใช้ความรู้และทำด้วยตัวเองให้มากที่สุดอย่าเอาความหวังไปฝากไว้กับใครเยอะ เพราะว่าเวลาที่เราฝากคนอื่นทำผลตอบแทนจะต่ำกว่าที่เราทำเอง อย่าไปคาดหวังว่าจะมีคนซักคนหนึ่งเอาเงินเราไปทำให้เรารวยขึ้นได้ ซึ่งความจริงมันไม่ make sense ถ้าคุณอยากรวยต้องทำด้วยตัวเอง อันนั้นเป็นเรื่องง่ายที่สุด"

 6. ไม่ลอกความสำเร็จคนอื่น หาทางของตัวเองให้เจอ 

ชัชวาลย์ ให้เหตุผลว่า "สิ่งที่คนอื่นเคยทำแล้วสำเร็จในอดีต แล้วคุณมาทำในวันนี้จะสำเร็จเหมือนเดิมได้ ถ้าเหมือนเจ้าสัวเลยอาจจะไม่สำเร็จเหมือนเดิม เพราะเวลาคุณอยู่คนละโลกกันแล้ว ห้วงเวลาของการลงทุนไม่เหมือนกันและโอกาสของคนไม่เหมือนกัน เจ้าสัวซื้อที่ดินถูกมาก แต่คุณซื้อที่ดินตอนนี้แพงมาก

"เจ้าสัวที่เคยเก่งสุดๆ มาทำในวันนี้ก็ไม่เหมือนกับเมื่อก่อน เพราะว่าสิ่งแวดล้อมมันต่างกันเยอะทางที่ดีคืออย่าไปทำตามเขาอย่าไปทำตามคนที่สำเร็จแล้ว"

สิ่งที่สำคัญที่จะทำประสบความสำเร็จได้ในการลงทุนอสังหาฯ ยุคใหม่ คุณต้องหาทางของตัวเอง เพิ่มมูลค่าให้ได้ อยากให้เด็กรุ่นใหม่ที่เข้ามาทำอสังหาฯ แล้วทำกิจการ ทำร้านกาแฟ ทำเป็น Workingspace ผมอยากให้คุณใช้ความครีเอทีฟกับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการซื้อเก็งกำไรเฉยๆ เพราะนั่นมันไม่ใช่โอกาสของเราแล้วในการซื้อเก็งกำไร"