'อาคม'แนะธุรกิจอสังหาฯปรับตัวรับเทรนด์ใหม่

หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ จัดสัมมนา  Property Focus 2021 เทรนด์อสังหาฯ ยุคโควิด ปีทองผู้ซื้อ โดยมีนายอาคม​ เติมพิทยาไพสิฐ​ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกล่าวปาฐกถาพิเศษ “มาตรการรัฐ : ขับเคลื่อนอสังหาฯ ฟื้นเศรษฐกิจไทย” และนายฉัตรชัย​ ศิริไล​ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) บรรยายพิเศษ “แนวโน้มกำลังซื้อ-อสังหาฯ หลังวิกฤตโควิด” 

นายอาคม​ เติมพิทยาไพสิฐ​ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า รัฐบาลจะเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐานหลังจากที่เสียเวลามา 1 ปีจากโควิด-19 ระบาด ซึ่งเรื่องนี้ได้มีการหารือกันในเวลาประชุมอาเซียนว่า เรื่องโครงสร้างพื้นฐานเราจะไปทางไหน แน่นอนที่สุดการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมในอาเซียนยังจำเป็น และสองเรื่องคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานซึ่งอย่าลืมว่าวันนี้เราเป็นประเทศรายได้ปานกลาง ถามว่า เราจะใช้โครงสร้างพื้นฐาน ถนนแบบเดิมๆ คงไม่ใช่ เพราะถนน และระบบการเดินทางต้องดีขึ้น การลงทุนรถไฟต้องดีขึ้น นั่นแสดงให้เห็นว่า คุณภาพชีวิตเราต้องดีขึ้น จึงถือเป็นหนึ่งในนโยบายรัฐบาลที่จะดำเนินการในปี 2564

ทั้งนี้ แน่นอนว่า เรื่องโครงสร้างพื้นฐานต้องเกี่ยวข้องกับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ มีคำถามว่า เราจะจัดโซนนิ่งได้หรือไม่ การจัดโซนนิ่งเรื่องของที่อยู่อาศัยนั้น ถ้าเราจัดเป็นคลัสเตอร์ตรงนี้ จะทำให้ช่วยลดค่าใช้จ่ายของรัฐในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน แต่ถ้าหมู่บ้านเรากระจายไปทั่วในพื้นที่ก็ยากที่โครงสร้างพื้นฐานจะเข้าไปถึงทุกบ้าน

“เป็นเรื่องจำเป็นที่เราต้องลงทุน ฉะนั้นต้องมาดู จะเอาเงินที่ไหน ตลาดเงินที่ผมบอกว่า เรามีสภาพคล่อง 2-2.5 ล้านล้านบาทก็เป็นส่วนที่สามารถระดมทุนให้เอกชนมาลงทุนได้”

 อย่างไรก็ตาม หากถามว่า ในปี 2564-2565 การลงทุนจะมีโฟกัสแอเรียไหม ซึ่งตนพูดมาตลอดว่า ต้องใช้เทคโนโลยีด้านดิจิทัลมากขึ้น ซึ่งวันนี้ดีใจที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัว แต่การใช้เทคโนโลยีไม่ได้หมายถึงเรื่องการทำการตลาด แต่รวมถึงการอำนวยความสะดวกภายในที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดฯ ดิจิทัล จะเข้ามามีบทบาทในเรื่องของการออกแบบมากขึ้น

“เห็นการโฆษณาในค่ายมือถือว่า ทุกอย่างมันควบคุมได้โดยมือถืออันเดียว ก่อนเข้าบ้านก็คุมเรื่องประตูบ้าน ไปถึงอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ฉะนั้น เชื่อว่าพวกเราที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย คงคิดเรื่องนี้ ถ้าใครพลาดเรื่องนี้ ผมว่า คุณขายไม่ออกแน่ๆ แม้กระทั่งในเรื่องสุขภัณฑ์ทุกวันนี้ก็เป็นออโตเมชั่นมากขึ้น เพราะเรื่องสุขภัณฑ์มีความเกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุในอนาคต เราซื้อบ้านตอนอายุ 20 ปี ถามว่า อีก 40 ปี จะเป็นแบบเดิมไหม ถ้าเกิดซื้อบ้านและมีผู้สูงอายุด้วยก็ต้องออกแบบเผื่อด้วย ดังนั้น นี่คือสิ่งที่เราต้องปรับตัวในเรื่อง อสังหาฯ ฉะนั้นการออกแบบและดีไซน์มีผลอย่างมากต่อธุรกิจนี้”

เน้นโครงสร้างพื้นฐานประหยัดพลังงาน

นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของสภาพแวดล้อม เพราะสิ่งที่กระทบคือเรื่องของสิ่งแวดล้อมที่รุนแรงมากขึ้น ฉะนั้น เรื่องของธุรกิจสิ่งแวดล้อม จะช่วยขับเคลื่อนการเติบโตในอนาคต ดังนั้น โครงสร้างพื้นฐานต้องเข้ามาช่วยเรื่องการประหยัดพลังงาน และลดโลกร้อน บ้านที่อยู่อาศัยถ้าเราออกแบบไม่คำนึงเรื่องพวกนี้ วันหนึ่งเราจะทำให้เป็นหมู่บ้านตัวอย่างสิ่งแวดล้อมที่ดีก็ต้องลงทุนอีกมาก จะชาร์ตกับลูกบ้านอีกมาก แต่ถ้าเราลงทุนตั้งแต่ต้น ต้นทุนจะไม่มาก การคำนวณราคาก็จะรวมไปในเรื่องการผ่อนจ่าย จะไม่เกิดปัญหาในเรื่องการแยกต้นทุนการจ่าย แต่จะเป็นเรื่องที่ถูกบังคับ

อีกเรื่องสำคัญ คือ เรื่องการแพทย์และสาธารณสุข เป็นอีกธุรกิจที่อาจไม่เกี่ยวกับอสังหาฯ มากนัก แต่ตนมองว่า “เกี่ยว” เพราะประเด็นสังคมสูงอายุ ถามว่าจะออกแบบคอนโดฯ 20-30 ชั้นให้คนที่มีอายุ 70-80 ปีเหมาะไหม หรือจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ถึงจะ 20 ชั้น คนแก่ก็สามารถขึ้นไปได้ แต่อย่าลืมว่านอกจากคนแก่แล้ว ยังมีคนพิการอีกด้วย จะต้องดูแลตรงนี้

ทั้งนี้ มาตรการรัฐที่เข้ามาเสริม คือ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ก็เบียดบังรายได้ของท้องถิ่น เพราะเราตัดเงินท้องถิ่นออกไปถึง 90% ก็อยากฝากว่า ที่เราได้มาตรงนี้ ทางกลับกันภาคอสังหาฯ จะตอบแทนเศรษฐกิจในรูปแบบไหน เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นแล้ว คิดว่าเราคงต้องมีรีเทิร์นให้บ้าง มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนก็ทำต่อเนื่อง

ยันไม่ขึ้นภาษีมูลค่าเพิ่ม

นายอาคม ยังกล่าวถึง การปรับขึ้นอัตราภาษีว่า ขณะนี้​กระทรวงการคลังยังไม่ได้มีการพิจารณาปรับเพิ่มภาษีใดๆ รวมทั้งอัตราภาษีมูลค่าเพิ่ม (Vat) จำนวน 7% ที่จะครบกำหนดสิ้นเดือนก.ย.นี้ และจะมีการเสนอคณะรัฐมนตรี(ครม.)​ คงอัตราแวต 7% ออกไปอีก 1 ปี

“ขอยืนยันว่าในช่วงนี้จะไม่มีการเพิ่มอัตราภาษี Vat แน่นอน เพราะจะต้องให้การปรับโครงสร้างภาษีทั้งระบบแล้วเสร็จก่อน โดยขณะนี้ได้มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปศึกษาแล้วตั้งแต่เข้ามารับตำแหน่งในเดือน ต.ค.2562 โดยการศึกษาโครงสร้างภาษีนั้นให้ระยะเวลา 1 ปี”

 สำหรับการศึกษาโครงสร้างภาษีทั้งระบบ ต้องพิจารณาการขยายฐานภาษี และเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บด้วย โดยปีงบประมาณ 2564 จะเป็นการศึกษาโครงสร้างภาษีทั้งระบบ ซึ่งขณะนี้ยังเหลือเวลาศึกษาอีก 6 เดือน และต้องมีการประเมินการจัดเก็บรายได้ในเดือน มิ.ย.64 อีกครั้ง หลังจากกรมสรรพากรได้ออกมาตรการบรรเทาภาระประชาชนด้วยการเลื่อนเวลาชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลปีภาษี 2563 ไปจนถึง มิ.ย.64 ซึ่งต้องดูเรื่องการจัดเก็บรายได้ด้วยว่าต่ำกว่าเป้าหมายหรือไม่

ส่วนการปรับโครงสร้างภาษีบุหรี่ใหม่นั้น กรมสรรพสามิต ไม่ได้เสนอโครงสร้างภาษีใหม่มาให้พิจารณาว่า จะคิดอัตราภาษี 2 อัตรา ตามเดิม คือ กรณีราคาขายปลีกต่ำกว่า 60 บาทต่อซอง เสียภาษี 20% และหากราคาขายปลีกสูงกว่าซองละ 60 บาท เสียภาษี 40% หรือจัดเก็บภาษีอัตราเดียว 40%

       ทั้งนี้ รัฐบาลตั้งเป้าหมายในปีนี้ที่อยากจะให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวที่​ 4% จากที่คาดการว่าจะขยายตัวไ​ด้ 2.5-3.5% โดยเกือบ2%ที่เพิ่มขึ้นจากคาดการดังกล่าวนั้นมาจากการเพิ่มประสิทธิภาพว่าเศรษฐกิจไทยจะมีการปรับตัวอย่างไรหลังโควิด-19

โดยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย​ จะเป็นไปอย่างช้าๆ​ และจะไปเร่งตัวในปี​ 2566-2567 เพราะการลงทุนของภาครัฐ​ โดยเฉพาะในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม​และการลงทุนในสาธารณูปโภคของรัฐด้านต่างๆ

หวังรัฐปรับโซนนิ่ง-ผังเมืองใหม่ใช้ปย.พื้นที่

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ต้องมองแบบองค์รวม โดยเฉพาะการทำผังเมืองแบบใหม่ โดยเฉพาะผังเมืองกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเสมือน “ไข่แดง” ของการใช้ช่ีวิต การทำงาน ทำให้เมืองกระจุกตัว 

“ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครยังไม่ออก ก็จะมีผลต่อแนวโน้มการพัฒนาและมูลค่า ต้องมาคุยกันแบบองค์รวม นั่นคือ การทำผังเมืองแบบใหม่ การใช้ประโยชน์ของพื้นที่ตามสีต่างๆ อย่างสีเขียวในหลายประเทศไม่ให้สร้างบ้าน พื้นที่สีเหลืองแดง ส้ม เพื่อเตรียมตัววางแผนโครงสร้างพื้นฐานไปในสิ่งที่ถูกต้อง แก้ผังเมืองใหม่”

สิ่งที่ภาครัฐทำได้และมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นภาคอสังหาฯ และภาวะเศรษฐกิจ คือ การพัฒนาผังเมืองภูมิภาค ทำให้ผู้คนอยากไปอยู่ในต่างจังหวัด หรือกระจายในภูมิภาคมากขึ้นไม่หนาแน่นอยู่ในเขตเมือง หรือกรุงเทพมหานคร รัฐจะต้องพัฒนาผังเมืองให้สามารถใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์ได้มากที่สุด ท้้งที่อยู่อาศัย การลงทุนของผู้ประกอบการ กระจายความเจริญได้อย่างทั่วถึง