เตือนแนวราบ‘10ล้านอัพ’ ลูกค้าจำกัด-เสี่ยงยอดอืด

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ แม้ตลาดแนวราบจะยังคงไปได้แต่การที่ดีเวลลอปเปอร์จะลงทุนพัฒนาโครงการบ้านแนวราบแต่ละเซ็กเมนต์จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ โดยเฉพาะระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งพบว่า มียอดการโอนเดือนละ 300-400 ยูนิตเท่านั้น หากดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์นี้ออกมาจำนวนมาก แม้จะทยอยขายและทยอยโอนต่อเนื่อง แต่โดยภาพรวมยอดโอนเพียงปีละ 3,000-4,000 ยูนิต หรือมากสุดราว 5,000 ยูนิตถือว่าน้อยมาก เมื่อเทียบกับเซ็กเมนต์ราคา 2-3 ล้านบาท มียอดโอนเฉลี่ย 4,000-5,000 ยูนิตต่อเดือน ดังนั้นการเปิดตัวโครงการระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องระมัดระวังมากขึ้น

“ดีเวลลอปเปอร์ต้องระวัง แม้ว่าตลาดนี้ดูดี มีอัตราการเติบโตที่ดี แต่ต้องดูจำนวนซัพพลายด้วย อย่ามองแต่เปอร์เซ็นต์การเติบโตเพราะอาจกระอักเลือดได้ในอนาคตเมื่อยอดขายอืดเพราะอัตราการดูดซับไม่ทันกับซัพพลายที่ออกมา ซึ่งประเทศไทยพีระมิดกลุ่มระดับบนมีน้อยยิ่งมีซัพพลายเยอะลูกค้าจะมีตัวเลือกมากขึ้น คนขายลำบากหากสินค้าไม่ตอบโจทย์ ยิ่งสินค้าราคาแพง ความคาดหวังย่อมสูงตามไปด้วย ขายไม่ง่ายนัก”

นายวิชัย ระบุว่า ปัจจุบันตลาดแนวราบระดับราคา 5-7 ล้านบาทมียอดโอนเฉลี่ยเดือนละ 900-1,100 ยูนิตสูงกว่าระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถือเป็นตลาดที่น่าสนใจอยู่ในระดับเซกเมนต์กลางที่เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ มีปัญหาการขอสินเชื่อน้อยกว่าระดับ 2-3 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม จากตัวเลขตลาดลักชัวรี หรือตลาดระดับบน ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มูลค่ารวมยอดขายบ้านลักชัวรีราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเฉลี่ยต่อปี 16,800 ล้านบาท และเมื่อเทียบในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561-2563 พบว่า ตลาดมีอัตราเติบโตเฉลี่ยสูงขึ้นถึง 17.35% ต่อปี โดยยอดขายครึ่งปีแรกของปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 10,006 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอยการอสังหาฯ หลายรายต่างเปิดตัวโครงการเจาะตลาดนี้ อาทิ ค่ายแสนสิริ เปิดตัว “บูก้าน” มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท จำนวน 14 ยูนิตในทำเลโยธินพัฒนา

นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มองว่า ทางรอดของดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางเล็กต้องมุ่งพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะเน้นโครงการขนาดไม่ใหญ่ เลือกทำเลกลางเมือง ซึ่งหาที่ดินยาก มาพัฒนาโครงการ ระดับลักชัวรี โดยล่าสุด บริษัทได้เปิดตัว 2 โครงการ มูลค่ารวม 998 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “อัลติจูด ฟอเรสต์ ” ย่านอารีย์ เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 10 ยูนิต ราคาเริ่ม 28 ล้านบาท และ ย่านรัชดา คาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดี

“แทนที่จะเล่นราคาสู้มาพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าขนาดไม่ใหญ่ ตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจะทำให้สามารถอยู่รอดได้ท่ามกลางวิกฤติ แต่สิ่งสำคัญต้องเลือกทำเลที่มีดีมานด์ และกระจายหลากหลายเพื่อลดความเสี่ยง”

ทางด้าน นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทได้ปรับแผนมาพัฒนาทาวน์โฮมหรูในแบรนด์ “พาทิโอ” ทาวน์โฮมระดับลักชัวรี ระดับราคา 5-7 และ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เป็นครอบครัวคนรุ่นใหม่ ต้องการบ้านที่อยู่ในทำเลในเมืองเดินทางได้สะดวก โดยเปิด 3 ทำเล ได้แก่ พาทิโอ รัชโยธิน, พาทิโอ กัลปพฤกษ์-สาทร และ พาทิโอ งามวงศ์วาน-ประชาชื่น มูลค่ารวม 1,750 ล้านบาท ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมาย