เปิดไส้ในรายงาน '2 เอกชน' ประเมินมูลค่าต้นตอ สปส. ซื้อตึก Skyy9 ?

ประเด็นกองทุนประกันสังคม ของสำนักงานประกันสังคม (สปส.) ยังเป็นเงื่อนปมที่สาธารณชนติดตาม และวิพากษ์วิจารณ์มาตลอดราว 2 เดือนที่ผ่านมา เพราะเต็มไปด้วยความลึกลับดำมืด เนื่องจากแทบไม่มีการเปิดเผยเหตุผลที่แท้จริงในการใช้งบประมาณราว 7 พันล้านบาท ไปลงทุนซื้อบริษัทที่มี “หนี้สิน” 2 พันล้านบาท ให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 บริเวณอโศก-ดินแดง ถ.รัชดาภิเษก

ล่าสุด วันนี้ กมธ.การจัดทำ และติดตามการบริหารงบประมาณ สภาผู้แทนราษฎร มีการเชิญตัวแทนจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ก.ล.ต.) บริษัทผู้จัดการกอง Trust บริษัทผู้ทำหน้าที่ประเมินมูลค่าสินทรัพย์ 2 ราย และบริษัทที่ทำหน้าที่ประเมินมูลค่าหุ้นที่ปรึกษาการเงินอิสระ 1 ราย (IFA) มาให้ข้อมูลต่อ กมธ. ในประเด็นที่กองทุนประกันสังคม ลงทุนผ่านทรัสต์ซื้อบริษัท เพื่อให้ได้มาซึ่งอาคาร Skyy9 มูลค่ากว่า 7 พันล้านบาท

เรื่องนี้ถูก “ไอซ์ รักชนก ศรีนอก” สส.กทม. พรรคประชาชน (ปชน.) ที่ติดตามเรื่องนี้มาตลอด กังขาว่า ในการประชุมดังกล่าว 2 ตัวแทนบริษัทสำคัญอย่าง บริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนเอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีหน้าที่นำเสนอสินทรัพย์ตึก Skyy9 ให้ประกันสังคมตัดสินใจลงทุน และบริษัท เจย์ แคปปิตอล แอดไวเซอรี จำกัด ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ก่อนการเข้าซื้อบริษัทที่ถือตึกเพียงตึกเดียว มิได้มาเข้าร่วมชี้แจงกับ กมธ.ในวันนี้

โดย “ไอซ์ รักชนก” ตั้งข้อสังเกตว่า MFC ประเมินอย่างไร ถึงเลือกตึกนี้มาให้ลูกค้าอย่างสำนักงานประกันสังคม ได้ใช้เงินผู้ประกันตนลงทุน? มีการเปรียบเทียบกับตึกอื่น ๆ ในการนำเสนอหรือไม่? หรืออยู่ดี ๆ ตึกนี้ก็ลอยมาเลย ? ส่วนบริษัท เจย์ แคปปิตอลฯ ที่ปรึกษาทางการเงิน ประเมินมูลค่าหุ้นของบริษัทที่ถือเพียงตึกเดียวอย่างไร? ได้ตีลังกาคำนวณอย่างไร จึงออกมาเป็น 7,000 ล้านบาทได้?

ประเด็นเหล่านี้ข้างต้น ยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบข้อเท็จจริงคณะกรรมการฯ ชุดที่กระทรวงมหาดไทย แต่งตั้งเมื่อต้นเดือนมี.ค.ที่ผ่านมา มีกำหนด 90 วัน ซึ่งจะไปครบในช่วงเดือนมิ.ย.2568 ทำให้บอร์ดประกันสังคมอ้างว่า ไม่สามารถประชุมเพื่อพิจารณาการเปิดเผยข้อมูลเอกสารทั้งหมดแก่ “ประกันสังคมก้าวหน้า” ได้ โดยอ้างว่ายังอยู่ระหว่างคณะกรรมการชุดมหาดไทยสอบอยู่ จึงเลื่อนการประชุมออกไปก่อน

"กรุงเทพธุรกิจ" นำเสนอรายงานของ 2 บริษัทเอกชนที่มีหน้าที่ประเมินทรัพย์สินอาคาร Skyy9 ดังกล่าว ตั้งแต่ช่วงเดือนต.ค.2565 เพื่อนำเสนอบริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ “MFC” ซึ่งเป็นบริษัทที่เสนอในกองทุนประกันสังคมตัดใจซื้ออาคารแห่งนี้

(เดิมชื่อ Cas Centre โดยบริษัท วอเตอร์เกท พาวิลเลี่ยน จำกัด ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเครือข่าย “พร้อมทวีสิทธิ์-พร้อมพัฒน์” ขายต่อให้กับบริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด ในเครือ “แคส แคปปิตอล” หลังจากนั้นกองทุนประกันสังคมได้จัดตั้ง “ทรัสต์” เพื่อซื้อต่อ)

1.บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด (Edmund Tie) วิเคราะห์ประเมินมูลค่า ในส่วนของการใช้ประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด โดยจากการวิเคราะห์ตามสภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน ศักยภาพในการพัฒนาของทรัพย์สิน และการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง โดยไม่ได้คำนึงถึงโครงสร้างทางวิศวกรรม คุณลักษณะของชั้นดิน และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรวมแล้ว มีความเห็นว่า การใช้ประโยชน์เพื่อพาณิชยกรรม จะก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่านี้ 

วิธีการประเมินมูลค่าของ Edmund Tie จะใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Comparison Approach) วิธีการคิดจากต้นทุน (Coast Approach) วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) วิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual Approach)

โดย Edmund Tie เลือกใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ คำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Method) เป็นเกณฑ์ในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน และวิธีคิดจากต้นทุน ในการสอบทานมูลค่า ซึ่ง Edmund Tie ระบุหมายเหตุว่า “ในการประเมินครั้งนี้ ผู้ว่าจ้าง (MFC) ให้ใช้วิธีคิดจากต้นทุนเป็นวิธีสอบทานมูลค่าบริษัท จึงไม่ได้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด”

ทั้งนี้ จากการเก็บข้อมูลอ้างอิงจากหลายแหล่ง ซึ่งทรัพย์สินที่ทำการประเมิน มีจุดเด่นเรื่องของทำเล และการคมนาคม ที่ตั้งอาคารทรัพย์สินตั้งอยู่ติดกับ ถ.อโศก-ดินแดง ใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 9 ห่างจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสถานีพระราม 9 ประมาณ 550 เมตร และสามารถเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้โดยสะดวก จึงพิจารณาใช้อัตราคิดลดตามที่ระบุข้างต้น

สรุปมูลค่าทรัพย์สิน โดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด รายละเอียดทรัพย์สิน ที่ดินเนื้อที่ 3-2-26.2 ไร่ (1,426.2 ตารางวา) พร้อมอาคารชุดสำนักงานสูง 36 ชั้น มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น มูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีพิจารณาจากรายได้ มูลค่า 7,290,000,000 บาท โดย Edmund Tie ระบุหมายเหตุตอนหนึ่งว่า “มูลค่าทรัพย์สินข้างต้นเป็นมูลค่าสำหรับระยะเวลาประมาณ 15 ปี ตามวัตถุประสงค์ของผู้ว่าจ้าง (MFC) ที่ต้องการให้ระยะเวลาประมาณการสอดคล้องกับระยะเวลาการล  งทุนในโครงการ”

ขณะที่การประเมินมูลค่าอาคารสิ่งปลูกสร้าง โดยวิธีวิเคราะห์จากต้นทุน ระบุรายละเอียดทรัพย์สิน ที่ดินเนื้อที่ 3-2-26.2 ไร่ (1,426.2 ตารางวา) โดยมีราคา 1,350,000 บาท/ตารางวา มูลค่าตามสภาพ (DRC) 1,925,370,000 บาท ส่วนมูลค่าอาคาร และสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ตามสภาพปัจจุบัน มูลค่าตามสภาพ 6,281,293,624 บาท รวมมูลค่าอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด (รวมปัดเศษ) 8,207,000,000 บาท โดยหมายเหตุว่า “ค่าก่อสร้างอาคาร และการหักค่าเสื่อมสภาพอาคารอิงตามบัญชีราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง 2563-2564 ของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย”

โดยสรุป Edmund Tie มีความเห็นว่า มูลค่าทรัพย์สินภายใต้ข้อจำกัด และขอบเขตความรับผิดชอบ ควรมีมูลค่าโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด ณ วันที่ 1 ต.ค.2565 รวม 7,290,000,000 บาท

2.บริษัท ซีพีเอ็ม แคปปิทัล จำกัด ประเมินอาคาร Cas Centre เนื้อที่รวม 3-2-26.2 ไร่ (1,426.2 ตารางวา) มีบริษัท เอจีอาร์อี 101 จำกัด ถือกรรมสิทธิ์ มีภาระผูกพันคือจำนองเป็นประกันกับธนาคาร ยูโอบี จำกัด (มหาชน) ขณะนั้น “ซีพีเอ็มฯ” ใช้วิธีการประเมินคือ วิธี

พิจารณาจากรายได้ พบว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว มีมูลค่าพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมแบบปัดเศษ 7,407,000,000 บาท ส่วนวิธีคิดต้นทุน มีมูลค่ารวมแบบปัดเศษ 7,808,000,000 บาท

ทั้งหมดคือ ข้อเท็จจริงจากรายงานของ 2 เอกชนที่ถูก “MFC” ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ “กองทุนประกันสังคม” ว่าจ้างให้ประเมินทรัพย์สินของ Cas Centre ที่ต่อมากองทุนประกันสังคมจะเห็นชอบ ลงทุนด้วยเงินราว 7 พันล้านบาท และเปลี่ยนชื่อเป็น Skyy9 จนถูกตรวจสอบอยู่ในทุกวันนี้                                                                                                                                                                                                 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์