อสังหาฯปี66ปัจจัยลบเพียบฉุดยอดโอนหดตัว2.8%

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเพิ่มมุมมองเชิงระวังมากขึ้น จากสภาพแวดล้อมตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูงทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่ทั่วถึง ขณะที่ธุรกิจมีโจทย์ท้าทายมากขึ้น

ทั้งนี้เนื่องจากในปี 2566 ความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น แม้คาดว่ากิจกรรมเศรษฐกิจของประเทศเและรายได้ของประชาชนน่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้น ทำให้กลุ่มที่มีความพร้อมก็อาจจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เช่นเดียวกับทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างอาคารชุดของชาวต่างชาติที่น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565 จากการเปิดประเทศและมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูง 

นอกจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะจากแนวโน้มเศรษฐกิจหลักของโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัวแล้ว ตลาดยังมีอีกหลายปัจจัยท้าทายและต้องติดตาม ดังนี้ 

o    การต่ออายุมาตรการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาครัฐ ยังต้องรอความชัดเจน ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ทั้งนี้ ในกรณีที่ทางการต่ออายุมาตรการดังกล่าว ก็คงจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยประเมินว่า ในทุก 1 ล้านบาท ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะประหยัดค่าใช้จ่ายจากมาตรการนี้ประมาณ 2.98% หรือคิดเป็นเม็ดเงิน 29,800 บาท 
 

อย่างไรก็ตามศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ในปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (รวมนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา) ในปี 2566 น่าจะมีจำนวนประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1% จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565 ทั้งนี้ กรอบประมาณการนี้ ได้คำนึงถึงกรณีที่ทางการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมฯแล้ว 

o    แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2566 สร้างแรง"กดดัน"ต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ซื้อที่จำเป็นต้องพึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงิน เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นสัญญาอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แม้จะมีระยะเวลาการผ่อนชำระเป็นเทอมที่นานก็ตาม
o    การปรับขึ้นของ"ต้นทุน"ธุรกิจ มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัยและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญมีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน รวมถึงต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 ให้ปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีต้นทุนในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นด้วย
o    อุปทานคงค้างในตลาดยังอยู่ในระดับสูง แม้ช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งทำตลาดไปแล้วบ้าง แต่ไปข้างหน้าจะยังมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเข้ามาเติม โดยคาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2565 น่าจะสูงกว่าช่วงครึ่งปีแรกที่มีประมาณ 2.07 แสนหน่วย ส่วนหนึ่งสะท้อนจากอัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ (Take up rate) โดยเฉลี่ยที่"หดตัว"ในที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในช่วง 9 เดือนแรก ส่วนประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 
 

เมื่อประกอบกับการเร่งลงทุนเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 2.0-5.0 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 57% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขาย) ซึ่งแม้จะเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในประเทศส่วนใหญ่ แต่ท่ามกลางการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่ยังต้องใช้เวลา จึงทำให้ตลาดจะยิ่งมีการแข่งขันที่รุนแรง 

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงมองว่า ในปี 2566 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะ"ลดลง"เหลือ 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 6.3% ถึง ขยายตัว 1.1% เทียบกับที่เร่งตัวขึ้นในปี 2565 โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะ"ชะลอ"ลงจากที่เปิดตัวจำนวนมาก
ในปี 2565 พื้นที่โครงการใหม่จะเน้นไปยังพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่ชั้นนอกต่อขยายจังหวัดปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่กทม.ชั้นในปรับสูงขึ้น บวกกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายไปยังพื้นที่รอบนอกกทม.

ศูนย์วิจัยสิกรไทย เห็นว่า ในระยะข้างหน้าต่อจากนี้ ปัจจัยแวดล้อมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยู่อาศัยยังมีความไม่แน่นอนสูง! ทำให้ผู้ประกอบการคงต้องเตรียมความพร้อมในการทำธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด โดยตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการที่จะเกิดขึ้นนอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้าและทำเลแล้ว ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในหลายๆ มิติ เช่น การบริหารจัดการด้านต้นทุน ในภาวะที่ต้นทุนมีทิศทางปรับสูงขึ้น 

การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่าย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีมาร์จินกำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง และการบริหารงานก่อสร้าง โดยลดระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ยังคงคุณภาพของงานก่อสร้าง เพื่อที่จะสามารถควบคุมปริมาณซัพพลายให้เป็นไปตามเป้าหมาย ประกอบกับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จเร็วจะสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้เช่นกัน เป็นต้น

นอกจากนี้ การศึกษาตลาดของพื้นที่ที่จะลงทุนมีความสำคัญ เพื่อนำมาวางแผนกลยุทธ์ทางตลาด เช่น กำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ราคา ขนาด รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ ให้สอดคล้องไปกับความต้องการของผู้ซื้อและโจทย์ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่เป้าหมาย