สิงห์ เอสเตทเบรกคอนโดลุยบ้านหรูรับดีมานด์พุ่งลดเสี่ยง-รับรู้รายได้เร็ว

ณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ห้วง 3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไป! ทั้งเทรนด์ ดีมานด์ ซัพพลาย ปีนี้ สิงห์ เอสเตทจึง เปลี่ยนน่านน้ำใหม่ ด้วยการเดินหน้าพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลัก จำนวน 5 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท ปักหมุด 5 ทำเลใหม่ โซนตะวันออก ตะวันตก กลางใจเมือง ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป รองรับฐานลูกค้าที่ใหญ่ขึ้นตามความถนัดและเข้าใจตลาด ที่สิงห์ เอสเตท มีโนว์ฮาว และประสบการณ์การพัฒนาโครงการลักชัวรีมานาน

“การรุกตลาดบ้านระดับลักชัวรี เนื่องจากเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เหมือนสภาพเศรษฐกิจฟื้นตัวแบบ K-Shape ขณะที่บ้านตลาดล่างทรุด เพราะปัจจัยที่ไม่เอื้อจากมาตรการรัฐในการขายยาก โดยเฉพาะดอกเบี้ยสูงขึ้นกระทบต่อลูกค้ากลุ่มนี้โดยตรง การกู้ที่ยากขึ้น จากเกณฑ์ของธนาคาร”

ดังนั้น ในปีนี้ จึงไม่มีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม! จากเดิมที่เคยทำคอนโดมิเนียม 100% ต้องเปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับพอร์ตแนวราบ ภายใต้แนวคิด “RISE ABOVE” เพื่อการเติบโตที่เหนือกว่าตลาดและคู่แข่ง ชูจุดขายส่งมอบความเหนือระดับและประสบการณ์ Best-in-class ต่อยอดจากแบรนด์ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” ที่มีระดับราคา 200 ล้านบาทต่อยูนิต

“เราพยายามบาลานซ์สัดส่วนแนวราบกับคอนโดมิเนียม ตามสถานการณ์ตลาด เพราะที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมไม่ดี แต่บ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีศักยภาพขยายตัว"

โดยเป้าหมาย 5 ปี  มุ่งเปิดตัวโครงการมูลค่า 52,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 75% มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท อีก 22,000 ล้านบาท หรือ 25% เป็นคอนโดมิเนียม  ซึ่งปีนี้สัดส่วนรายได้จากแนวราบน่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 70% อีก 30% เป็นคอนโดมิเนียม จากปีก่อนสัดส่วนเท่ากันที่ 50% 

“เชื่อว่าดีมานด์คอนโดมิเนียมจะกลับมา แต่ต้องรอเวลาและสถานการณ์ที่เหมาะสม ช่วงเวลานี้ยังมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเหลืออยู่พอสมควร แต่เทียบกับแนวราบจะเห็นชัดเจนว่าตลาดเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ที่สำคัญเป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจเพราะรับรู้รายได้เร็ว เพราะเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมขายและสั่งสร้าง”

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ที่ผ่านมา พบว่า สัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางล่าง ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้รับความนิยมสูง  แต่ “สิงห์ เอสเตท” ไม่ถนัดในการทำตลาดนี้! 

ณัฐวุฒิ กล่าวต่อว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่ม Affordable ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่อปล่อยลงทุน เช่า ในทำเลตามมหาวิทยาลัย แหล่งงาน แรงหนุนที่ทำให้ตลาดเหล่านี้ขายดี

เนื่องจากมาตรการรัฐ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการแอลทีวี มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองแทบไม่ต้องใช้เงิน จองเสร็จกู้ 100% ค่าโอนไม่เสีย ปล่อยเช่าเอาเงินมาผ่อนซึ่งไม่ใช่เรียลดีมานด์ เป็นกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แต่ปีนี้มาตรการเหล่านั้นไม่มีแล้ว ดังนั้น ค่าโอนเพิ่มขึ้น มาตรการแอลทีวีกลับมาไม่สามารถกู้ได้ 100%

ซึ่งคนซื้อส่วนใหญ่"ไม่ใช่"สัญญาแรก เพราะเป็นการซื้อเพื่อลงทุน บวกกับดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้น เมื่อมองทุกมิติ ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้ยังไม่ฟื้นเหมือนปีที่ผ่านมา จึงยังไม่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกมา

“ประเทศไทยคนมีรายได้กระจุกตัวอยู่กรุงเทพฯ เป็นหลัก จึงเห็นดีเวลลอปเปอร์หลายรายลงมาเล่นในตลาด จากจำนวนคน 10 กว่าล้านคน ที่มาซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งเมืองท่องเที่ยว จะมีเรียลดีมานด์เข้ามาซื้อ ยิ่งหลังโรคโควิดระบาด ผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีการทำงานที่บ้าน (Work from home) พฤติกรรมการใช้ชีวิตเปลี่ยน ทำให้ตลาดแนวราบเติบโต บริษัทจึงปรับเปลี่ยนโครงสร้างบริษัท การพัฒนาสินค้า ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไปมากขึ้น”

ล่าสุด สิงห์ เอสเตท ได้พัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่แนวราบ โครงการที่ 2 ภายใต้แบรนด์ “ศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส” มูลค่า 2,900 ล้านบาท ตั้งอยู่ในซอยพัฒนาการ 32 เป็นบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีราคา 65-180 ล้านบาทต่อหลัง เป็นโครงการสร้างเสร็จก่อนขาย จำนวน 28 ยูนิตล่าสุดมียอดจองแล้ว 95% รวมถึงยอดโอนในปีที่แล้วกว่า 830 ล้าน

และยังได้พัฒนาโครงการโฮมออฟฟิศ ภายใต้ชื่อ “เซนท์เทอร์” คอนเซปต์ Ture Success Begin Here  เป็นโฮมออฟฟิศ 3 ชั้นครึ่งขนาดที่ดินเริ่มต้น 42 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 347 ตารางเมตร จอดรถได้ 4 คัน ตอบโจทย์การทำธุรกิจบนทำเลใจกลางเมืองย่าน ถ.พัฒนาการ 32 ราคาเริ่มต้น 21.9 ล้านบาท สามารถขายได้ 2 หลังแล้ว สะท้อนถึงความเชื่อมั่น และความมั่นใจของลูกค้าที่มีต่อบ้านจากสิงห์ เอสเตท

จากนั้นในปี 2566 จะเปิดตัวโครงการแนวราบอีก 2 แบรนด์ เป็นบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี บนโลเคชั่นพรีเมี่ยม ที่สะท้อนไลฟ์สไตล์ชีวิตคนเมือง ตอบโจทย์คนที่มีลูกต้องการอยู่ใกล้โรงเรียนและสิ่งอำนวยความสะดวก ราคา 20-50 ล้านบาท โครงการถูกออกแบบผสมผสานธรรมชาติให้เข้ากับการใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัย เสมือนพักผ่อนในรีสอร์ทตากอากาศ 

อีกโครงการเป็นบ้านเดี่ยวระดับ ลักชัวรี ในทำเลที่เดินทางสะดวก เข้าถึงใจกลางเมืองได้ง่ายด้วยระดับราคา 10-20 ล้านบาท เน้นการออกแบบที่มีความเป็นคนรุ่นใหม่ และฟังก์ชันตอบโจทย์การใช้ชีวิตจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแต่ต้องการบ้านในขนาดที่เล็กลง

ณัฐวุฒิ กล่าวอีกว่า ในอนาคต “สิงห์ เอสเตท” มีแผนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ที่ศรีราช เพื่อรองรับการขยายตัวในพื้นที่เขตเศรษฐกิจอีอีซี หลังจากได้ซื้อที่ดินจำนวน 12 ไร่ จากนายสันติ ภิรมย์ภักดี แล้วแต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำต้องซื้อเพิ่ม 

อย่างไรก็ตาม ตามแผนที่วางไว้ตั้งแต่ ปี 2569 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงกว่า 10,000 ล้านบาทต่อปี ในอนาคตสัดส่วนรายได้จากกลุ่มที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 35% ของพอร์ตรวม