ไขปรากฏการณ์All Time Highอสังหาฯคนแห่โอนรับมาตรการรัฐ-หวั่นขึ้นราคา

"สุรเชษฐ กองชีพ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด  วิเคราะห์ว่า ในปี2565สถานการณ์โควิด-19 เริ่มดีขึ้น ปีที่ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดขายโครงการมากขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าโครงการส่วนใหญ่จะยังเป็นโครงการบ้านจัดสรรก็ตาม และเป็นปีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีรายได้มากมายเป็นประวัติศาสตร์หรือมีรายได้มากที่สุดนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา 

โดยที่รายได้จากการขายส่วนใหญ่เป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีรายได้จากการขายโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี2565 รวมไปถึงโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ด้วย ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าแปลกใจพอสมควร เพราะผู้ประกอบการหลายรายต่างออกมาเรียกร้องขอความช่วยเหลือจากรัฐบาล ให้รัฐบาลออกมาตรการต่างๆ มากระตุ้นกำลังซื้อที่หดหายไปในช่วงปี2563 – 2565 

"จริงอยู่ที่รายได้ของผู้ประกอบการในปี2563 – 2564 อาจจะไม่มากนัก แต่ก็เป็นเพราะสถานการณ์โควิด-19 และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รวมไปถึงปัญหาเรื่องของการขาดความเชื่อมั่นในการทำงานของตนเองในระยะยาวแต่พอปี2565 สถานการณ์ต่างๆ เริ่มคลี่คลาย กิจกรรมทางการตลาดเริ่มกลับมา การประชาสัมพันธ์ การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นอีกครั้ง ควบคู่ไปกับการเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือที่กำลังจะสร้างเสร็จในปี2565 ก็มากขึ้นเช่นกัน"

อีกทั้งมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทก็ยังมีส่วนช่วยกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์กันจำนวนมากในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มของที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต รวมไปถึงการเร่งการขายบ้านราคาแพงหรือบ้านที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่เข้ามาจับกำลังซื้อในส่วนนี้กันหลายราย รวมไปถึงการเพิ่มการเข้าถึงกำลังซื้อตางชาติโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อคนจีนที่อยู่ในประเทศไทย แม้ว่าจะมีปัญหาเรื่องของทุนจีนสีเทาเข้ามาสกัดไปส่วนหนึ่งก็ตาม แต่การซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นไปแล้ว

สุรเชษฐ   ระบุว่า การที่ผู้ประกอบการหลายรายมีรายได้มากเป็นประวัติการณ์ และแน่นอนว่ามากกว่าปี2563 – 2564 ก็อาจจะไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อของคนไทยรวมไปถึงชาวต่างชาติจะกลับมาแล้ว เพียงแต่การซื้อขายที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมา อาจจะเป็นการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกลุ่มของผู้ประกอบการ และกลุ่มของผู้ซื้อที่ต้องการได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการของรัฐบาลจนอาจจะมีการรีบเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่บ้านหรือคอนโดมิเนียมจะสมบูรณ์

 อีกทั้งการรีบซื้อที่อยู่อาศัยในปี2565 ยังอาจจะได้บ้านหรือคอนโดมิเนียมในต้นทุนเก่าก่อนที่จะมีการปรับราคาขึ้นอีกไม่น้อยกว่า 5 – 10% ในปี2566 เพราะต้นทุนต่างๆ ที่สูงขึ้น เมื่อผู้ประกอบการมีมาตรการทางการตลาดหรือมีสิทธิพิเศษเพิ่มเติมจึงช่วยให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ได้รวดเร็วมากขึ้น แม้ว่าอาจจะมีผู้ซื้อจำนวนมากที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เพราะขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้ แต่ผู้ประกอบการก็พยายามหาผู้ซื้อรายอื่นๆ เข้ามาหมุนเวียนในส่วนนี้

 ฉะนั้นการที่ผู้ประกอบการมีรายได้มากมายในปี2565 อาจจะไม่ได้หมายความว่า กำไรจะมากกว่าที่ผ่านมามากนัก รายได้เพิ่มขึ้น กำไรเพิ่มขึ้นแต่ในสัดส่วนที่อาจจะไม่ได้แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก และอีกด้านหนึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปี2563 – 2564 และการผ่อนคลายมาตรการรวมไปถึงการจัดกิจกรรมต่างๆ สามารถทำได้โดยที่ไม่ติดขัดอะไรแบบก่อนหน้านี้
 

ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเร่งให้รายได้ของผู้ประกอบการมากขึ้น อีกทั้งการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์โดยการลดราคาหรือยอมลดส่วนกำไรของตนเองลงก็ยังมีอยู่เพียงแต่ไม่ได้ชัดเจนแบบในปี2563 – 2564 ผู้ประกอบการหลายรายยังพยายามสร้างรายได้โดยการลดราคาขายลงในยูนิตที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี2565 ซึ่งแน่นอนว่ามีส่วนให้กำไรลดลง แต่ก็ดีกว่าการไม่มีรายได้

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายที่มีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงไปเยอะมาก จากที่ก่อนหน้านี้อาจจะยืนอยู่ในอันดับที่ 1 - 5 มาโดยตลาดในเรื่องของจำนวนโครงการเปิดขายใหม่รายปี แต่ปี2565 กลับมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงและต่อเนื่องมาถึงปี2566 เช่นกัน ซึ่งมีผลให้รายได้และกำไรลดลง หรือบางรายมีงบขาดทุนด้วยซ้ำไป

" คงต้องติดตามต่อไปหลังจากนี้ ว่าการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงเพราะต้องการแบบนั้นแล้วไปหารายได้เพิ่มเติมจากธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ ย์การค้า โครงการพื้นที่ค้าปลีก หรือโรงพยาบาล เป็นต้น หรือเพราะมีปัญหาในเรื่องของกระแสเงินสดที่ติดขัดจากช่วงปี2563 – 2564 "

แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น การกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนเริ่มสร้างความหวัง และสร้างกำลังใจให้กับผู้ประกอบการหลายรายในการสร้างปรากฏการณ์ใหม่ในปี2566 เพราะผู้ประกอบการหลายรายประกาศแผนการเปิดขายโครงการใหม่ในปี2566 มากกว่าปีที่ผ่านมา และคาดหวังรายได้ และผลกำไรมากกว่าปี2565 แบบชัดเจน ซึ่งคงต้องติดตามต่อไปในระยะยาว