ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด | สกล หาญสุทธิวารินทร์

“ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล และได้ให้ความหมายของทรัพย์ที่เกี่ยวกับอาคารชุดไว้ คือ

“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวกับทรัพย์ของอาคารชุด ที่เป็นบรรทัดฐานได้ เช่น การชำระค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ตามบทบัญญัติของกฎหมาย

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1143/2541 วินิจฉัยว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของรวมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ส่วนรวมตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด

เพราะฉะนั้นหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงเป็นหน้าที่โดยกฎหมายบัญญัติ มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญาจึงมิใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน

สัญญาขายห้องชุดพร้อมที่จอดรถได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถ

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 วินิจฉัยว่า ตามสัญญาขายห้องชุดระหว่างผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อระบุข้อความว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ หมายเลข 538 ? 540, 547 ? 549 ของอาคารจอดรถจำนวน 5 คัน

ถือได้ว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วตาม ป.พ.พ.มาตรา 458 ไม่ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1680/2561 วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องชุดจึงมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง

การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินหน้าอาคาร จ. ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไปทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 5 โดยมิได้รับมติของเจ้าของร่วมย่อมทำให้โจทก์ ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางได้รับผลกระทบกระทั่งต่อสิทธิที่โจทก์มีอยู่ ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

  ที่จอดรถมิใช่ส่วนควบของห้องชุด ถือกรรมสิทธิ์เฉพาะที่จอดรถได้

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2562 วินิจฉัยว่า แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้"

แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่

โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด

ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น จึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ

มิให้ประกอบการค้าในอาคารชุด

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3068/2563 วินิจฉัยว่า พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 17/1 วรรคสอง บัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง

เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวมีผลให้ใช้บังคับเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 โดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 32 มิให้นำมาตรา 17/1 มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อน หรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ครั้งที่ 1/2553 วันที่ 18 มีนาคม 2553 อนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกร่วมกันให้จำเลยที่ 1 นำพื้นที่ส่วนบุคคลนอกห้องชุดและพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง (บางส่วน) ดำเนินการให้มีร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานของจำเลยที่ 1 บริเวณที่จอดรถชั้น 5

จึงรับฟังว่าจำเลยทั้งสองปรับปรุงพื้นที่ขึ้นมาภายหลังปี 2553 หลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 17/1 วรรคสอง มีผลใช้บังคับ

จำเลยทั้งสองจึงต้องรื้อถอนร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานของจำเลยที่ 1 ออกจากพื้นที่ลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

 แผ่นพับโครงการเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3315/2564

แผ่นพับโครงการของจำเลยแสดงภาพจำลองโครงการ และทางพิพาทเข้าออกโครงการ ทางพิพาทมีรูปต้นไม้เป็นแนวยาวข้างทาง ลักษณะเป็นถนนเข้าออกโครงการ

แผ่นพับโฆษณาโครงการของจำเลยเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แต่เมื่อพื้นที่โครงการอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น จำเลยจึงต้องยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ และแก้ไขแผนผังโครงการ

จำเลยโฆษณาขายอาคารชุดก่อนการดำเนินการดังกล่าว ถือได้ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จำเลยหลอกลวงปิดบังข้อเท็จจริงว่า ทางพิพาทเป็นถนนในพื้นที่โครงการ อันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

การที่จำเลยยกทางพิพาทให้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ภายหลังจากมีผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลย เป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังของโครงการที่เกินสมควร และไม่เป็นธรรมต่อผู้จะซื้อห้องชุดกับจำเลย

ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโจทก์ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับจำเลยก่อนที่จำเลยปรับเปลี่ยนแผนผังโครงการ (เจ้าของโครงการต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์บางราย ตามที่ศาลกำหนด)

 นิติบุคคลนำที่จอดรถไปให้ผู้อื่นเช่าเป็นความผิดยักยอกทรัพย์

- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1227/2564 วินิจฉัยว่า โจทก์ทั้งสองบรรยายฟ้องและนำสืบว่าพื้นที่จอดรถ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลยที่ 1 จำเลยร่วมกันนำที่จอดรถให้ผู้อื่นเช่าเพื่อหาประโยชน์เป็นของตนโดยทุจริตเป็นการยักยอกทรัพย์

คดีนี้เป็นคดีความผิดอันยอมความกันได้ เจ้าของห้องชุดทุกคนในอาคารชุดดังกล่าวจึงเป็นผู้เสียหายร่วมกัน เมื่อโจทก์ไม่ได้ร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสิบภายใน 3 เดือน นับแต่วันที่รู้เรื่องความผิดและรู้ตัวผู้กระทำความผิด คดีโจทก์ทั้งสองจึงขาดอายุความ.