เปิดสูตรบริหารความเสี่ยงอสังหาฯสู้กลับปัจจัยลบ‘ต้นทุนพุ่ง-กำลังซื้อลด’

แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 จะดูดีขึ้นจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจ อัตราการซื้ออสังหาฯ เริ่มกลับมา แต่ปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบยังคงมีอยู่จากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก สถานการณ์แบงก์ล้ม (Silicon Valley Bank) สงครามรัสเซีย-ยูเครน อัตราเงินเฟ้อพุ่ง ดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น ส่งผลให้ต่อต้นทุนการก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงานเพิ่มขึ้น รวมถึงสถานการณ์การเมืองในประเทศที่กำลังจะมีการเลือกตั้ง ล้วนมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯ คึกคักจำนวนซัพลายใหม่เพิ่มขึ้นท่ามกลางปัจจัยลบ จากปกติหากเศรษฐกิจไม่ดีการเปิดตัวจะน้อยตามซัพพลายและดีมานด์ แต่วันนี้กลับพบว่า จำนวนซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ดังนั้น กลยุทธ์ “ราคา” จึงกลายเป็นตัวดึงดูดดีมานด์และการตัดสินใจของลูกค้า โดยเฉพาะสินค้าที่มีความแตกต่างน้อย ขณะที่ดีมานด์ลดลง แต่ต้นทุนกลับเพิ่มขึ้น ถือเป็นความท้าทายของดีเวลลอปเปอร์ เพราะในช่วงที่ผ่านมาต้นทุนที่ดินไม่ได้ลดลง แต่ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นทุกปี
 

ขยับโลเคชั่นพัฒนาโครงการ

ท่ามกลางโจทย์ที่ยากขึ้น แนวทางการบริหารจัดการของเสนา ใช้วิธีการ “ย้ายโลเคชั่น” ในการพัฒนาโครงการที่มีต้นทุนที่ดินลดลง จากในเมืองขยับไปนอกเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะโซนนิคมอุตสาหกรรมที่มีดีมานด์จากแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัย รวมทั้งการซื้อเพื่อลงทุน ในนิคมฯ บางกะดี บางชัน ลาดกระบัง นวนคร ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือราคาต่ำล้าน แต่ปัจจุบันไม่มีที่ดินเหลือแล้ว ดังนั้นแนวทางที่จะทำต่อไปคือการพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่นิยมทำโครงการแนวราบราคาแพงเพื่อเป็นทางเลือกให้ลูกค้า

“ลูกค้ายังคงได้ที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้และมีฟังก์ชั่นที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย แต่ลูกค้าต้องมีต้นทุนในการเดินทางที่เพิ่มขึ้น”

นอกจากนี้บริษัทยังได้เปิดธุรกิจบริการทางการเงิน “เงินสดใจดี” เพื่อเพิ่มความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าสามารถกู้ในรูปแบบสินเชื่อเช่าซื้อ รวมถึงการร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น ที่เข้ามาช่วยลดความเสี่ยง ในการพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง โดยสัดส่วนโครงการในเชิงปริมาณตลาดต่ำล้านหรือราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีสัดส่วนไม่เกิน 20% ขณะที่โครงการส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางเป็นหลัก
 

มองหาช่องว่างสร้างจุดขาย

ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ซีอีโอ บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ในปี 2566 บริษัทจะให้ความสำคัญกับจุดแข็งของ ไซมิส แอสเสท คือ อสังหาฯ เพื่อการลงทุน โดยอาศัยแบรนด์โรงแรมจากต่างประเทศเข้ามาบริหารซึ่งเป็นตลาดที่มีคู่แข่งน้อยราย แทนที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขายที่มีการแข่งขันสูง โดยกลุ่มลูกค้าจะเป็นนักลงทุนที่มีกำลังซื้อ รวมถึงคนต่างชาติ ถือเป็นแนวทางที่บริษัทวางไว้ตั้งแต่แรก ถือเป็น “ช่องว่าง” ในตลาดที่มีอยู่ โดยทำเลหลักเน้นโซนสุขุมวิท เนื่องจากเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมทั้งลูกค้าในประเทศและต่างประเทศ

“ในช่วงโควิดบริษัทใช้วิธีปล่อยเช่าระยะยาวให้กับลูกค้าต่างชาติที่ส่วนใหญ่เป็นญี่ปุ่นได้ค่าเช่าตกเดือนละ 3.5 หมื่นบาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนที่ดีทำให้กลุ่มลูกค้ากลับมาซื้อซ้ำเกิน 30% เพราะสินค้ามีจุดแข็ง ที่ตอบโจทย์ลูกค้านักลงทุน รวมถึงคนต่างชาติ ในแง่ผลตอบแทนในการปล่อยเช่า และการขายต่อที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น”

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นกังวลในมุมของ ขจรศิษฐ์ คือ ผลการเลือกตั้งเกรงเกิดปัญหาซ้ำรอยเหมือนในอดีต ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศ และอสังหาฯ ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีผลต่อจีดีพีของประเทศจะสะดุด

เตือนบ้านหรูโอเวอร์ซัพพลาย

สุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันปัจจัยลบในประเทศมาจาก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาที่ดินแพงขึ้นมากกว่า 50% ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น 5% ค่าจ้างขั้นต่ำปรับขึ้น 6.5% ดอกเบี้ยขาขึ้น  มาตรการแอลทีวี  หนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลกระทบหลักต่อต้นทุนพัฒนาโครงการสูง ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น 4.3% ยอดปฏิเสธสินเชื่อกว่า 50% ยกเว้นบ้านระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อน้อยอยู่ที่ 15-20% และบางส่วนซื้อเงินสด

“โดยภาพรวมตลาดบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวน 8,000 หน่วย แต่สิ่งที่น่ากังวล คือ จำนวนซัพพลายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แม้ว่าตัวเลขการซื้อในปี 2565 ที่ผ่านมาดี แต่ในปีนี้กำลังซื้อเริ่มโตไม่ทันกับซัพพลาย รวมทั้งปัจจัยเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการในแต่ละพื้นที่ต้องศึกษาดีมานด์ ซัพพลายให้ดี เพราะอัตราการดูดซับลดลง”

สุนทร ระบุว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าทั้งในแง่คุณภาพ ราคา โดยเฉพาะตลาดบ้านลักชัวรี ทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ เครดิตดี จึงมีตัวเลือกมาก ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีวิธีบริการจัดการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานเกิดความคุ้มค่า ทั้งในส่วนของการบริหารจัดการผู้รับเหมา ต้นทุนการผลิต รวมถึงการจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อกที่เหลืออยู่