ไตรมาสแรกดีมานด์-ซัพพลายติดลบพิษแอลทีวี หนี้ครัวเรือนพุ่ง ดอกเบี้ยขาขึ้น

แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2566 จะมีทิศทางดีขึ้นหลังจากที่ผ่านจุดต่ำสุดในปี 2564 แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 กลับมีปัจจัยลบที่กดดันดีมานด์และซัพพลายที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น มาตรการแอลทีวีทำให้กู้ซื้อบ้านยากขึ้น รวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ หากล่าช้าส่งผลต่อกระทบเศรษฐกิจ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าแม้ทิศทางเศรษฐกิจจะดีขึ้นแต่ภาคอสังหาฯ ปี 2566 ยังคงมีปัจจัยลบหลายด้าน จากการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือแอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ตามมาด้วย ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบ 90% ของจีดีพีและภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ได้

บ้านแฝดขยายตัวรับกำลังซื้อหด

ขณะที่ผลจากสำรวจในไตรมาสแรกปี 2566 พบว่า อุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศมีจำนวน 15,267 หน่วยติดลบ13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นประเภทที่มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 6,290 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 41.2% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,992 หน่วย สัดส่วน32.7% และบ้านแฝดจำนวน 3,233 หน่วย สัดส่วน21.2%

“แต่พบว่า มีเพียงบ้านแฝดที่ขยายตัว 2.9% แต่บ้านเดี่ยวลดลง17.8% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง 10.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่โตไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย และจำนวนทาวน์เฮ้าส์ยังมีอยู่ในตลาดเยอะ”
 

ไตรมาสแรกอสังหาฯเปิดตัวลดลง 59%

นายวิชัย กล่าวว่า ภาพรวมปี2566 การขอจัดสรรดีกว่าปี 2564 แต่จะไม่ดีเท่าปี 2565 โดยคาดว่าการจัดสรรจะติดลบ 9.3% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 86,275 หน่วย แต่ที่น่าตกใจคือการเปิดตัวโครงการใหม่ ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า จำนวนเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวน 12,026 หน่วย ลดลง 59% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2565 ที่มีจำนวน 29,299 หน่วย ถือว่าต่ำมาก โดยแบ่งเป็นบ้านจัดสรรจำนวน 4,766 หน่วย ลดลง 54.4% คอนโด/อาคารชุด 7,260 หน่วยลดลง 61.5% 

คาดว่าปี 2566 จะมีที่อยู่ใหม่จำนวน 98,123 หน่วย แบ่งเป็นแนวราบ 58,046 หน่วย คอนโด 40,086 หน่วย ลดลง 10.5% กรณีเป็น Base Case แต่ถ้าเป็นกรณี Worst Case ลดลง 19.4% หรือเกือบ 20%

“แม้ว่าปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแผนเปิดตัวจำนวนมากแต่ในช่วงครึ่งปีแรกอาจชะลอตัวแล้วไปเปิดตัวในครึ่งปีหลังมากขึ้น โดยในไตรมาสแรก การเปิดตัวบ้านเดี่ยวลดลง 38.4% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าบ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 180.9% และระดับราคา 2.51-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.5% ขณะที่บ้านแฝดลดลง 47.2% ในทุกระดับราคา”

โดยทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวลดลงถึง 62.9% แต่ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 5-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.8% และระดับราคา 1.25-1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8% ขณะที่อาคารพาณิชย์ลดลง 86.5% สังเกตว่า ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ แต่พบหน่วยเปิดตัวใหม่ในระดับราคา 15-20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40% และระดับราคา 10-15 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%

คอนโดเปิดตัวใหม่ลดลง 61.5%

สำหรับหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ของคอนโด/อาคารชุดในไตรมาสแรกปีนี้ พบว่ามีจำนวน 7,260 หน่วย ลดลง 61.5% ด้านอุปสงค์ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 84,619 หน่วย ลดลง 0.8% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ประกอบด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ 60,950 หน่วย ลดลง 6.8% มูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง 0.3% ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด/ห้องชุดมี 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% มูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%

“สะท้อนให้เห็นว่าตัวเลขตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกติดลบในทุกประเภท แต่เชื่อว่าปีนี้ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ในครึ่งปีหลังแต่ต้องระมัดระวังว่าเศรษฐกิจด้วยว่าจะดีขึ้นหรือไม่”

หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 0.8%

นายวิชัย กล่าวต่อว่า ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2566 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 352,761 หน่วย ลดลง 10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท 

แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 285,731 หน่วย มูลค่า 776,523 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,190 หน่วย ลดลง 17.7% จากปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 107,127 หน่วย มูลค่า 288,485 ล้านบาท

โดยในไตรมาสแรกมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 84,619 หน่วย ลดลง 0.8% แบ่งเป็นแนวราบ 60,950 หน่วย ลดลง 6.8% คอนโด/อาคารชุด 23,669หน่วยเพิ่มขึ้น 18.7%

กำลังซื้อต่างชาติพยุงตลาดคอนโด

นอกจากนี้ยังพบว่าหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติมี 3,775 หน่วย มีมูลค่า 17,128 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 79.2% และ 67.6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 2,107 มูลค่า 10,217 ล้านบาทเป็นการเติบโตต่อเนื่อง 60-80% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดในปีนี้ยังคงต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ เพื่อเกิดสภาพคล่องที่ดี

  โดยลูกค้าจีนยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในไตรมาสแรก 1,747 หน่วย คิดเป็น 46% มูลค่า 8,191 ล้านบาท คิดเป็น 48% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด ขณะเดียวกัน บทบาทคนรัสเซีย อินเดีย พม่าเพิ่มขึ้น

“หากคนต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศนานขึ้น จะโอกาสตลาดคอนโดที่มีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาช่วย จากภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีมูลค่า 241,167 ล้านบาท หรือ โต 7.9% แต่ถ้าถอดคนซื้อต่างชาติออกไปจะกลายเป็นติดลบทันที”

ในด้านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศพบว่าไตรมาส 1 ปี 2566 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 152,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มี 143,571 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศ 4,775,515 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มี 4,539,391 ล้านบาท