อสังหาฯชงรัฐบาลใหม่ตั้งกองทุนค้ำคนซื้อบ้าน-ผุด‘ไดเร็คซับซิดี’ตามรายได้

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าในปีนี้อสังหาฯ ยังคงติดลบทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลายแต่ไม่ได้เลวร้ายมากเนื่องจากปี 2565 ที่ผ่านมาเติบโตสูง 

“ในเชิงนโยบายเชื่อว่า รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะช่วยผลักดันนโยบายด้านอสังหาฯ ออกมาเพื่อกระตุ้นตลาดให้กลับมาขยายตัวได้ดีขึ้นอีกครั้ง”

ดังนั้น หากตั้งรัฐบาลช้าจะมีผลกระทบต่องบประมาณใหม่ เนื่องจากปีงบประมาณสิ้นสุดในเดือนก.ย. จากนี้ไปเหลือระยะเวลา 4-5 เดือน หากจัดการงบประมาณไม่ทันจะส่งผลกระทบงบภาครัฐ ซึ่งเป็นงบหลักในการกระตุ้นจีดีพีของประเทศจะล่าช้าไปจะส่งผลกระทบต่อจีดีพีประเทศ รวมถึงภาคอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน

ดังนั้น นโยบายรัฐบาลใหม่น่าจะออกมาช่วยเพิ่มเติมจากปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเพียงแต่ว่าการลดค่าธรรมเนียมโอนในปีนี้ ลดจาก 2% เหลือ 0.01% ลดแค่ 1% เป็นภาระสำหรับคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งรัฐบาลใหม่ที่มีนโยบายใหม่คงต้องสร้างสมดุลให้เกิดขึ้นระหว่างการกระตุ้นเศรษฐกิจกับการจัดเก็บรายได้

“หากรัฐบาลมองว่าภาคอสังหาฯ จะมีผลทำให้สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงด้วยการจัดเก็บภาษีลดลงเสมือนเป็นการลงทุนเพื่อขยายตัวทางเศรษฐกิจก็ถือว่าคุ้มค่า”

วิชัย มองว่า รัฐบาลควรจะสร้างโอกาสให้คนซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น จากปัจจุบันที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ออกมาตรการแอลทีวี แต่ไม่มีทางเลือกให้คนอยากจะซื้อบ้านที่ไม่มีเงินออมได้อย่างไร ซึ่งในต่างประเทศมีการประกันสินเชื่อ มีกลไกต่างๆ ในการช่วยเหลือ แต่ประเทศไทยใช้แต่นโยบายแต่ไม่มีกลไกมาช่วย เพราะแต่ละหน่วยงานต่างคนต่างทำ กลายเป็นว่า คนที่ลำบากก็คือประชาชน เพราะ ธปท.ต้องการลดความเสี่ยงให้ภาคการเงินแข็งแรง ซึ่งเป็นเรื่องถูกไม่มีใครทำผิด แต่เวลาทำแล้วไม่ได้เกิดประโยชน์กับประชาชนที่ต้องทำตามนโยบายกลายเป็นผลกระทบทางลบที่เกิดขึ้น

ดังนั้น การตั้งกองทุนเข้ามาช่วย จึงเป็นเรื่องที่จำเป็น ซึ่งที่ผ่านมามีแนวคิดจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เสนอให้นำเงินโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่อยู่อาศัยคิดเป็นมูลค่าประมาณ 1 ล้านล้านบาทตัดมา 10% หรือประมาณ 1 แสนล้านบาทตั้งเป็นกองทุน และสะสมทุกปี ปีละ 1% หรือประมาณปีละ 10,000 ล้านบาท เพื่อนำเงินในกองทุนนี้ไปช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้นด้วยการนำเงินในกองทุนนี้ไปค้ำประกันโดยมีองค์กรมาบริหารจัดการ 

หรือปฏิรูประบบประกันสังคมเหมือนโมเดลในประเทศสิงคโปร์ที่ให้หักค่าประกันสังคมเพื่อให้คนที่ต้องการซื้อบ้าน โดยนำเงินที่สะสมไว้และเงินที่รัฐบาลสมทบไปดาว์นบ้านไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์สามารถมีบ้านได้เลยผ่านระบบการผ่อนจ่าย ซึ่งเป็นโมเดลที่เห็นมานานแล้วแต่ในประเทศไทยยังไม่มีใครทำ

“สิ่งที่กล่าวมานี้เป็นตัวอย่างในการคิดหาโมเดลใหม่เข้ามาช่วยให้คนไทยสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้น ผมไม่เชื่อว่าคนที่เข้าโครงการปรับปรุงหนี้หรือประนอมหนี้จะรอดจากการเป็นเอ็นพีแอลได้ ซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญที่ธนาคารพาณิชย์ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ จึงควรจะหาวิธีการใหม่ในการแก้ปัญหาด้วยการตั้งสำรองจ่ายโดยเฉพาะธนาคารรัฐ”

นอกจากนี้ นโยบายหรือมาตรการกระตุ้นของภาครัฐไม่จำเป็นต้องกระตุ้นทุกกลุ่มควรต้องแยกกลุ่มที่ไม่มีความจำเป็นไม่ต้องให้ออกไปดังนั้นควรจะทำข้อมูลให้ดีเพื่อนำมาวิเคราะห์ เชื่อว่า เทคโนโลยีสร้างการวิเคราะห์ได้อย่างถูกต้องแม่นยำเพื่อให้เข้าถึงกลุ่มคนที่ต้องการซื้อบ้านและยังไม่มีรายได้มากพอ โดยไม่กำหนดด้วยราคาบ้านเหมือนปัจจุบัน เช่น การให้สิทธิลดหย่อนภาษีโอนและจดจำนองกับคนที่ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเปลี่ยนมาเป็นการพิจารณารายบุคคลแทน

“เพราะกำหนดสิทธิพิเศษที่ให้กับคนซื้อราคา 3 ล้านบาททุกคนสามารถซื้อได้หมดไม่ว่าจะเป็นคนรวย คนจน โดยเปลี่ยนมาเป็น direct subsidy ตามรายได้ด้วยการดูจากการยื่นภาษีว่าเข้าเกณฑ์ที่รัฐบาลอุดหนุน อาทิ การลดค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง ซึ่งต้องมีรายละเอียดปลีกย่อยเข้ามาเสริมเพื่อป้องกันคนไม่ซื่อสัตย์”