ทำเลทองแนวรถไฟฟ้าสีเหลืองราคาพุ่งลุ้นปลดล็อกผังเมืองหนุนพัฒนาอสังหาฯ

นับถอยหลังวันที่ 3 มิ.ย.นี้ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเตรียมเปิดให้ทดลองนั่งฟรี ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.4 กิโลเมตร เป็นรถไฟฟ้าโมโนเรลรวมจำนวน 23 สถานี โดยมีแนวเส้นทางเริ่มต้นที่แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว วิ่งไปตามถนนลาดพร้าว จนถึงแยกบางกะปิ และเลี้ยวขวาไปตามถนนศรีนครินทร์ ผ่านแยกศรีนุช ศรีอุดม ศรีเอี่ยม จนถึงแยกศรีเทพา เลี้ยวขวาเข้าสู่ถนนเทพารักษ์  สิ้นสุดที่จุดตัดถนนสุขุมวิท ที่สถานีสำโรง โครงข่ายคมนาคมใหม่จุดพลุราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองขยับขึ้นช่วง 10 ปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มปรับขึ้นต่อเนื่องในอนาคต

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2556 จนถึงไตรมาสแรก ปี 2566 การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีคอนโดมิเนียมเปิดกว่า 19,229 ยูนิต โดยมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องของดีเวลลอปเปอร์ในรูปแบบต่างๆ ทั้งที่พัฒนาแล้ว อยู่ระหว่างการพัฒนา และรอจังหวะในการพัฒนา 
 

โดยก่อนหน้านี้อสังหาฯ รายใหญ่อย่าง “พฤกษา” ได้เข้าซื้อที่ดินตลาดแฮปปี้แลนด์ 12 ไร่ มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท มีแผนสร้างอาคาร 6 อาคาร จำนวน 2,000 ยูนิต มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท สุดท้ายยกเลิกไป เหลือที่ดินย่านลาดพร้าวช่วงกลางเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดแต่ยังไม่ได้ขึ้นโครงการ 

อย่างไรก็ตาม  ปัญหาและอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทำเลย่านลาดพร้าว รวมทั้งแนวถนนศรีนครินทร์ คือ กฎหมายผังเมือง จำกัดการพัฒนาโครงการแนวสูง ส่งผลต่อการพัฒนาโดยภาพรวมไม่คึกคักเท่าแนวรถไฟฟ้าสายอื่น 

ทั้งนี้ หากพิจารณาราคาที่ดินในย่านนี้ยังไม่สูงมากนักหากเทียบกับที่ดินในทำเลอื่น ยกตัวอย่างทำเลช่วงต้นถนนลาดพร้าวที่เป็นจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หากเป็นที่ดินย่านรัชดาฯ ราคา 500,000-600,000 บาทต่อตารางวา  ขยับเข้าเส้นลาดพร้าวราคาเฉลี่ย  250,000-300,000 บาทต่อตารางวา

“ราคาดีขึ้นช่วงโซนบางกะปิ อยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางวา อีกทำเลคือสำโรง 400,000-500,000บาทต่อตารางวา จะเห็นว่าราคาทำเลถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวา ถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับโซนอื่น เพราะการพัฒนาโครงการทำได้น้อย เนื่องจากอยู่ในเขตพื้นที่สีเหลืองใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น”
 

 คอนโดราคาขยับ 1.2-1.3แสนต่อตร.ม.

นายภัทรชัย กล่าวว่า ไตรมาส 4/2565 คอนโดในทำเลลาดพร้าวมีจำนวน 19,229 ยูนิต โดยบริเวณจุดเริ่มต้นของสายสีเหลืองราคาค่อนข้างสูง จาก 10 ปีที่ผ่านมาราคาอยู่ที่ 70,000-80,000บาทต่อตารางเมตร ต่อมาขยับขึ้นเป็น 120,000-130,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) อยู่ที่ 4% กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 3.5-4% ถือว่าคุ้มทุนตามเกณฑ์มาตรฐานแต่ไม่หวือหวาเหมือนโซนอื่นที่ทำได้ 5-6%

“ทำเลลาดพร้าวเป็นเขตเมืองที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ในกลางเมืองได้ง่ายแต่โดนกฎหมายผังเมืองจำกัดเรื่องความสูงอยู่ จึงไม่ค่อยเห็นโครงการอสังหาฯ ออกมาคึกคักเหมือนทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพูหรือสายสีส้มในช่วงที่ผ่านมา ต้องรอการปลดล็อกผังเมืองใหม่”

ที่ดินสำโรงพุ่งกระฉูดวาละ4.2แสน

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในโซนลาดพร้าวมีความหลากหลายมากในแต่ละทำเล ยกตัวอย่าง ทำเลต้นถนนลาดพร้าวบางพื้นที่สูงถึง 500,000 บาทต่อตารางวา เข้าไปถนนลาดพร้าว ราคาเสนอขายในปี 2556 อยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางวา 

ในปี 2566 ราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 - 260,000 บาทต่อตารางวา หรือปรับขึ้นเฉลี่ย 3% และปรับขึ้นอีกครั้งในโซนบางกะปิ ซึ่งเป็นแหล่งชุมชน มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ จากราคา 200,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นมาที่ 320,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นเฉลี่ย 6%

ย่านศรีนครินทร์จากราคา 150,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นมาที่ 260,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นเฉลี่ย 7.3% ทำเลสำโรงจากราคา 250,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นมาที่ 420,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นเฉลี่ย 6.8%  จะสังเกตได้ว่า ทำเลแต่ละช่วงของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะไม่เท่ากัน

"ศรีนครินทร์-สวนหลวง" ตารางวาละ 2.6แสน

นายภัทรชัย ระบุว่า การมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง กลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญทำให้ทำเลลาดพร้าวกลายเป็นชุมชนเมืองอย่างแท้จริง แต่ความโดดเด่นจะไปอยู่ที่ย่านศรีนครินทร์เพราะเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยศูนย์การค้า ยิ่งเมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเข้าไปเติมเต็มส่งผลให้ทราฟฟิกย่านนี้ดีขึ้น ด้วยการเดินทางเข้าถึงง่าย ที่สำคัญสามารถพัฒนาอาคารสูงได้

ยกตัวอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์เตรียมเปิดโครงการ The Key ศรีนครินทร์ มูลค่า 6,500 ล้านบาท แบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 เฟส 3 อาคาร  เฟสแรกมี 1 อาคาร ประกอบด้วย ทาวเวอร์เอ และทาวเวอร์บี สูง 36 ชั้น ส่วนเฟส 2 มี 2 อาคาร คืออาคาร 2 เป็นทาวเวอร์ซี สูง 33 ชั้น และอาคาร 3 เป็นทาวเวอร์ดี  สูง 37 ชั้น และทาวเวอร์อี สูง 27 ชั้น ราคาขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท เป็นโครงการขนาดใหญ่ มีคอมมูนิตี้มอลล์ด้านหน้า

“ภาพรวมสายสีเหลืองดีขึ้น โดยเฉพาะย่านศรีนครินทร์ ก่อนหน้านี้โนเบิลเปิดตัวโครงการ นิว โนเบิล ศรีนครินทร์-ลาซาล ส่วนใหญ่เป็นโลว์ไรส์ในซอยแต่การเข้ามาแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ทำให้ทำเลนี้มีความคึกคักมากขึ้น”

 รอปรับโซนนิ่งสีแดงดันที่ดินพุ่ง50%

นายภัทรชัย เชื่อว่า ที่ดินในโซนนี้ถูกดีเวลลอปเปอร์ซื้อไปหมดแล้ว แต่ยังไม่มีใครพัฒนาโครงการออกมาเพราะรอเวลาให้มีการปรับผังเมืองใหม่จากสีเหลืองเป็น “สีแดง” หลังจากรถไฟฟ้าสายสีเหลืองให้บริการ ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด 50% เฉลี่ยตารางวาละ 400,000-500,000 บาททันที หลังจากการใช้ประโยชน์ที่ดินถูกปลดล็อกทำให้สามารถใช้ได้คุ้มค่ามากขึ้น

“ทันทีที่มีการปลดล็อกผังเมืองใหม่ ดีเวลลอปเปอร์ที่ซื้อที่ดินไว้ก่อนหน้านี้ ถือว่าได้ราคาต่ำมาก ถ้าพัฒนาเป็นคอนโดคาดว่า ราคาขายใหม่ต้องเกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินตารางวาละ 250,000 บาทถือว่าคุ้มมาก หลายดีเวลลอปเปอร์รอเวลาให้ทำเลลาดพร้าวเปลี่ยนเป็นสีแดงเช่นกัน”

เก็บที่ดินรอผังเมืองเปลี่ยนพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ตาม ระหว่างนี้การพัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดโลว์ไรส์ ในโซนลาดพร้าวตอนปลายตัดบางกะปิ อาทิ เอพี เปิดตัวโครงการแอสปาย ซึ่งในโซนนี้อัตราดูดซับต่ำ คอนโดขายได้ช้ามาก บางโครงการพัฒนากว่า 10 ปี ยังขายไม่หมด ทำให้ ดีเวลลอปปเอร์หลายรายเก็บที่ดินไว้เพื่อรอผังเมืองเปลี่ยนค่อยนำมาพัฒนาโครงการ 

ถ้าเทียบกับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพู หรือสายสีส้ม น้ำเงิน หรือสายสีเขียวเหนือ โมเมนตัมของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะอ่อนที่สุด แม้ตลาดดูคึกคักขึ้นแต่ไม่โดดเด่นเท่า