ออฟฟิศเกรดเอระอุซัพพลายใหม่พุ่งแห่เปิดตัวปาดหน้าบิ๊กโปรเจกต์วันแบงค็อก

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดพื้นที่สำนักงานไตรมาส 1/2566 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 9.650 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.94% จากไตรมาสก่อนหน้า 

โดยพบว่ามีการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่จำนวน 5 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 90,983 ตร.ม. ประกอบด้วย อาคารไอซีเอส ออฟฟิศ ทาวเวอร์  บนถนนเจริญนคร อาคารสำนักงานเกรดบี ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 2,715 ตร.ม.  อาคารสำนักงานใหญ่แพลนบี ถนนเพชรบุรี อาคารสำนักงานเกรดบี ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน 19,903 ตร.ม.

อาคารสำนักงานเพียร์ วันวันวัน ตั้งอยู่บนถนนราชดำริ อาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 38,999ตร.ม. อาคารสำนักงาน เดอะไรซ์ ทาวเวอร์ถนนพหลโยธิน เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 15,667 ตร.ม. และอาคารสำนักงานทีเพลส (มาร์เช่ ทองหล่อ) อาคารสำนักงานเกรดเอ ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 55 ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานให้เช่า 13,699 ตร.ม.

“ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ไตรมาสที่ผ่านมามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เกิดการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่มากกว่า 35,890 ตร.ม. ส่วนใหญ่เกิดจากการใช้เองของผู้พัฒนา บริษัทต่างชาติกลุ่มบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ และกลุ่มบริษัทการตลาดออนไลน์ ซึ่งยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ใจกลางเมือง รวมถึงพื้นที่รอบใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก และมีราคาเสนอเช่าที่ไม่สูงมากนัก”
 

นอกจากนี้  อาคารสำนักงานใหม่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการใหม่ในปีที่ผ่านมาหลายอาคารยังมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้ผู้พัฒนาให้ความพยายามเป็นอย่างมากสำหรับการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่เข้ามาในพื้นที่ เพื่อให้อัตราการเช่าปรับตัวดีขึ้น ด้วยการเสนอราคาค่าเช่าที่ต่ำกว่าราคาเสนอเช่ามากกว่า 10% เพื่อให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่าพื้นที่เร็วขึ้น

“อุปทานใหม่ยังคงทยอยเข้าสู่ตลาด ขณะที่ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลง เนื่องจากอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอายุอาคารมากกว่า 15 ปี บางอาคารมีการปรับลดราคาเสนอเช่าลง สาเหตุจากผู้เช่าหลายรายขอคืนพื้นที่ก่อนกำหนด”

ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาผู้พัฒนารายใหญ่บางรายมีการนำพื้นที่เช่าในบางชั้นมาปรับปรุงและพัฒนาโมเดล “Co-Living Collective” ด้วยการออกแบบพื้นที่ทำงานใหม่ผสมผสานการทำงานและการใช้ชีวิตเข้าด้วยกันได้ เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่ารายใหม่เข้ามา และเป็นเสมือนการจะดึงพนักงานกลับสู่ออฟฟิศ บทบาทของสถานที่ทำงานจึงต้องปรับให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ใหม่
 

จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศที่ได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 6 ล้านคน ส่งผลให้กิจกรรมเศรษฐกิจในประเทศทยอยกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 คลี่คลายลง

และการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวจะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในไตรมาสแรกปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 11 เท่า เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลเชิงบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยรวมถึงธุรกิจอาคารสำนักงานให้กลับมาโดดเด่นอีกครั้งในปีนี้

จากข้อมูลของ คอลลิเออร์ส พบว่าอุปทานใหม่ที่รอเข้าสู่ตลาดในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกกว่า 1 ล้านตร.ม. พบว่า 67.36% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เช่น พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร เป็นต้น และประมาณ 32.64% ตั้งอยู่ในเมืองชั้นนอกของกรุงเทพฯ  ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอด้วยสัดส่วนมากถึง 95.16%  หนึ่งในนั้นก็คือบิ๊กโปรเจกต์ “วัน แบงค็อก” ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เปิดเฟสแรกของโครงการในไตรมาสแรกปี 2567

สอดคล้องกับ นที พานิชชีวะ ประธานกรรมการ บริษัท ไพบูลย์ธุรกิจ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ “โครนอส” อาคารสำนักงานเกรดเอ ระดับอัลตร้าลักชัวรี มูลค่า 4,000 ล้านบาท บนถนนสาทรเหนือ ระบุว่า ตลาดอาคารสำนักงานในครึ่งหลังปีนี้ จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้น ถ้ามองระยะสั้นตลาดจะเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายแต่ในมุมของคนทำธุรกิจต้องมองระยะยาว ฉะนั้นราคาค่าเช่าขั้นต่ำอยู่ที่ 900 -1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยยืนราคาไปจนกว่าจะมีผู้เช่าถึง 50% ถึงจะปรับราคาค่าเช่าใหม่

“ต้องยอมรับว่าปัจจุบันตลาดมีความอ่อนไหวเรื่องราคาสูง ซึ่งราคาปัจจุบันถือว่าเป็นราคาที่คุ้มค่าไม่แพง และปัจจุบันยังไม่มีซัพพลายออฟฟิศใหม่ในสาทรในอนาคตมีแผนที่จะดึงโคเวิร์กกิ้ง สเปซ เข้ามาอยู่ใน โครนอส ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจราจาหลายราย ที่เข้ามาลงทุน เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาบริการในโครงการ”

ล่าสุด ไรมอนแลนด์ได้เปิดตัวโครงการ OCC หรือ One City Centre เป็นออฟฟิศเกรด A+ ทำเลเพลินจิต ใจกลางกรุงเทพฯ บนพื้นที่ 6 ไร่ จำนวน 61 ชั้น มูลค่า 8,000 ล้านบาท มีอัตราค่าเช่าเริ่มต้น 1,500 บาท/ตร.ม. โดยพื้นที่ภายในแบ่งเป็น สำนักงาน 86% และรีเทล 14% ขณะนี้มีผู้เช่าเกินกว่า 70% ในจำนวนนี้สัดส่วน 80% เป็นผู้เช่าจากบริษัทต่างชาติ 80% จากสหรัฐ ญี่ปุ่น จีน และ อีก 20% เป็นบริษัทชั้นนำ อาทิ มิตซูบิชิ เอสเตท อะมาดิอุส และ จัสโค